[摘要]目前，对于房产税改革的呼声不断，文章从我国现有房产税的现状入手，通过分析房产税改革试点的内容，发现试点过程中存在的问题，提出对完善我国征收个人房产税的政策建议和配套措施建设。

[关键词]房产税;问题;政策建议

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008144

1986年，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，标志着我国开征房产税。2018年，李克强总理在十三届全国人大一次会议中作政府工作报告，其中重要一条是稳妥推进房产税立法，笔者认为，这传递了征收个人房产税的政策信号。

1我国房产税的现状及改革试点中存在的问题

11我国房产税的现状

111税基太窄

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区这四个区域征收，农村房屋暂不征收，《国家税务总局房产税宣传提纲》中解释道，因为新中国成立以来，城镇建设发展迅速，国家花费巨大投资建设城镇地区，企业应为国家筹集资金做出贡献，加快四化建设。然而，经过三十多年的发展，国家为农村地區的建设也做出了相当大的努力，城乡一体化的趋势日益明显，甚至有些农村地区的经济发达程度已远超部分城市，再把农村地区排除在房产税征收范围之外是不合理的。

112计税依据不科学

房产税计税依据是房产原值扣除10%～30%后的余值，其扣除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，若无房产原值，由税务机关参考同类房产核定。房产的折余价值不能反映房产的实际经济价值，由此确定的房产税也不能调节因经济发展而产生的房产收益，对于使用价值相同而不同年度所建的房产，其折余价值具有很大差异，据此征收对于纳税人不公平。

113税率不合理

房产税税率区分生产经营用和出租用，前者按房产余值以12%计算缴纳，后者按租金收入以12%计算缴纳，税率差距10倍，这显然不科学，为投机者提供了可操作的空间。

114税收优惠不完善

个人所拥有的非营业用房产免征房产税，是鉴于我国城镇居民当年住房的实际状况，配合住房制度改革，鼓励居民自建房、购房，提高居住质量。经过三十多年国民经济高速发展，房地产市场日渐繁荣，人民住房条件得到极大提高，1986年的情况早已不复存在，面对现状，修正不适宜的规定势在必行。

12上海、重庆房产税改革试点的内容及存在的问题

121征收对象

房产税改革试点中，两地征收对象明显不同。上海对存量房不征收房产税，对本市居民新购房且属于第二套及以上住房征收，对非本市居民家庭的新购房征收;重庆对本市居民存量房即征收房产税，对非本市居民新购的第二套及以上普通住房征收。上海对外来人口新购房即开始征收，而重庆对本市居民更严苛。两地征收对象差异较大，征收范围较窄，因户口的不同而采取不同的政策不利于人口的自由流动，会限制人才跨区域发展，征收对象不统一导致区域之间的税负不公平。

122税率

上海采用06%的统一比例税率，对于应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率为04%。重庆为不同比例税率，以应税房产交易单价与上两年度主城九区新建住房单价相比较，前者在后者3倍以下的，税率05%;在3～4倍的，税率1%;4倍以上的税率为12%，非本市居民新购第二套以上的普通住房，税率为05%。税率偏低且两地实行比例不一致，对于试点期间为检验效果可以采取不同税率，房产税立法实施后，应采取统一税率，促进区域之间的公平。

123计税依据

上海在试点初期计税依据参照市场价格确定评估值，暂按市场交易价格70%计算。重庆试点初期为房产交易价，未来以房产评估值为计税依据。两地未来按照房产评估值可以真实地反映每一处房产的经济价值，体现出经济发展所带来的增加价值。

124税收减免

上海对房产税试点的减免规定具体列出了五条，其中一条确定了人均60平方米的免征面积，另外出台了针对引进人才和非本市居民的房产税退税政策;重庆市主要规定了对农村地区免征房产税和具备相应条件的外来人口退税政策，区分存量独栋商品住宅和新购住宅，前者免税面积为180平方米后者为100平方米。两个试点地区对于税收减免这一部分都比较宽松，减免政策有很大差异。房产税立法实施前，应进行充分调研，配合其他政策的实施，综合考虑各地土地条件、人口条件，制定出因地适宜的减免政策。

2我国征收个人房产税的政策建议

21扩大征税范围

国家对农村地区建设投放了大量资金，教育质量、医疗水平与城市的界限逐渐边缘化，差异不明显，在全面开征个人房产税后，建议将农村地区纳入征税范围，保证城市、农村之间的横向公平。此外，不应在房屋套数上作为纳税与否的区分，应将第一套房也纳入征税范围，避免部分纳税人的投机活动。通过综合评估，设定人均基本住房面积为免征面积，以此来作为纳税与否的区分。

22采用市场评估价值

现行房产税中对于经营用房产，以原值作为计税依据，这没有反映出房产的实际价值，国家未获得因经济增长而产生房产增值的部分收益，未能公平地调节行业之间的收益分配;在上海、重庆两地试点过程中，计税依据是交易价值，房价高企形势下，未能反映出房产的实际价值。全面开征个人房产税后，应采用能真实反映房产价值的市场评估值作为计税依据。

23使用超额累进税率

现行试点中，税率均采用比例税率，根据房产交易单价和市场单价比较，选择不同税率，房屋价值由房屋单价和面积两个因素共同决定，不能仅凭单价的高低来选择税率的高低，建议以房产的价值来判断，设置全国统一的累进税率表。根据家庭所拥有的房产总价值，扣除基本住房面积所对应的价值，比照累进税率表，计算出具体的税额。

相关学者认为，应采用差异税率，对不同地区、档次及类别房产，使用不同税率。不同地区经济发展程度的差异、不同档次的房产，已在房产价值中体现了出来，在累进税率表上已做区分，不必再设置税率上的差异。不同类别的房产，比如经营用和出租用的房产，可以采用和个人生活房产选择不同的税率。

24合理确定减免范围

征收个人房产税，要保障居民基本的居住权利，在充分调查的基础上确定合理的免征面积，应以家庭人均为单位。

3我国个人房产税征收的配套建设

31完善整合房產税税制

目前我国房屋交易、持有环节设计的税种繁多、税制复杂，其中有些是不合理的。例如，在土地开发环节，房产开发商承受了巨额土地出让金，国家作为所有者让渡其资产使用权而收取租金本无可厚非，但对开发商来说，必会将成本转嫁给购房者，终端消费者既要承担高额的出让金，又要承担保有环节的房产税，两者之间虽不存在重复征税，但双重的高额税负是不科学的，深化房产税改革应规范税费关系，简化收费项目。

32健全房屋价值评估体系

以评估后的市场价值作为计税依据，需要健全的价值评估体系。房屋价值的评估关系重大，应具备权威性与专业性，建议在房产部设立房屋价值评估机构，培养专业评估人员，利用技术手段，考虑地理位置、公共配套设施等多维度因素，客观评估房产价值，将结果公示，接受各界监督。

33加大住房保障建设和监督力度

在试点中，房产税收入用作保障性住房和公租房的建设，但没有出台具体的措施，也未被大众所监督。因此，在征收房产税时，加大对廉租房、保障房的建设不能停留于制度建议层面，应落实到实施操作层面。政府应考虑人口密度，在各区域建立与之适应的保障房，公开并接受监督;对房产开发商要有政策支持，引导其开发商品房的同时增加质量相同价格低廉的保障性住房。

34建立奖励惩罚机制

房产税不以收入为前提，有可能出现纳税人无经济来源但需缴纳房产税的情况，会导致纳税人避税、逃税、抗税等行为;个人房产税是以家庭为单位征收，范围广难度大，我国居民纳税意识普遍不高，是征收房产税的一大挑战。要完善房产信息登记制度，明确产权归属，税务部门与其他部门联合，根据信息登记情况，将房产落实到具体家庭，严格征管。对按规定纳税的居民，给予相应奖励，例如提供便捷的纳税流程或优惠待遇;对未按规定纳税的居民，实施严格惩罚，情节严重的，采取法律手段。

参考文献：

[1]丁宛露个人住房保有环节征收房产税的必要性及相关建议[J].纳税，2018（3）：45

[2]刘剑文 房产税改革要走法治化立法路径[N].经济参考报，2014-08-26（8）.

[3]贾康再谈房产税的作用及改革方向与路径、要领[J].国家行政学院学报，2013（4）：35-41

[作者简介]王莉（1994—），女，汉族，山西运城人，现就读于长安大学经济与管理学院，会计学硕士学位。