朱姗姗

(四川大学经济学院 四川 成都 610000)

一、引言

我国利率市场化改革已接近尾声，贷款利率基本全面市场化，此次LPR机制改革是对我国贷款利率市场化的进一步深化。2019年8月，中国人民银行公告实施改革，在报价银行数量、报价品种和报价方式上都有所改变。贷款市场报价利率(LPR)形成机制要求银行贷款利率与LPR挂钩，截至2019年底，商业银行接近90%的新发放贷款已参考LPR定价，也表明此次改革初见成效。

房地产属于资本密集型行业，其产品的供给和购买都需要投入大量资金，因此利率是影响房价的重要因素之一。而商业银行作为房地产市场资金的主要提供者，银行贷款利率将通过影响房地产企业的生产行为和居民的消费行为最终影响房价。此次LPR机制改革改变了利率传导途径，将改变银行贷款利率，因此要深入研究银行贷款利率与房价的关系，探索银行贷款利率对房价的影响途径，为进一步的利率市场化改革和稳定房地产市场提供一定的理论基础。

二、我国银行信贷与房价的现状

高度金融化的房地产行业所需的单笔资金规模大、使用周期长，因此商业银行成为房地产行业的主要资金提供者，政府对银行信贷的调控和银行信贷的投放方向、结构和规模都对房地产行业发展至关重要。

(一)我国银行信贷投向房地产行业的现状

房产作为我国居民持有的重要资产之一，其需求稳定且体量大。房地产行业包括地产和房产两个领域，因此其发展与政府财政收入密切相关。一方面，政府为确保房地产行业的稳定以求财政收入的稳定，就需要对房地产行业提供融资政策支持；另一方面，为避免房价巨幅波动影响人民生活，政府又需要对房地产行业进行监管规制。

引导和控制银行信贷投放是政府调控房地产市场的重要手段之一。2018年社会融资规模存量约为200万亿元，而房地产行业通过ABS融资、债券和信贷路径的融资规模约为60万亿元，占社会总融资资源的比例近30%，加上股票、信托和基金等渠道，该比例将更大。2019年国有商业银行、股份制银行、城商行和农商行的房地产贷款在各类银行总信贷资源中的占比分别为35%、25%、20%、40%。①其中，公司房地产贷款占国有大行、股份行全部贷款的比例较小，而占城商行和农商行全部贷款的比例较大，而零售端房地产贷款在各类银行贷款中都占有重要地位。

(二)我国房价现状

本文所指房价是由商品住宅销售额累计值除以商品住宅销售面积累计值计算而得的商品住宅平均销售价格。2018年全年房价呈现出平稳上升的趋势，保持在8500元/平方米。2019年初房价产生了一个大幅度上涨，4月份一度涨到9200元/平方米，到5、6月份又回归平稳，且从8月份起有轻微下降的趋势，②这主要与国家宏观调控政策有关。2018年房价的平稳上升趋势主要得益于频繁出台的调控政策，例如各个城市出台的商品住宅限购、住建部等国家部门提出的“防止提取住房公积金用于炒房投机”、“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”等等。而2019年初，全国房地产开发企业土地购置均价4389元/平方米，同比上涨13.6%，土地溢价率11.3%，土地价格上涨是房价上涨的一个重要原因。同时房价上涨造成购房者高负债买房则进一步推动了房价的上涨。到2019年8月，央行公告称要进行LPR机制改革，通过利率和公众预期限制了房价的进一步上涨，为房地产市场降温。

三、商业银行贷款利率对房价波动的影响机理分析

2019年12月20日LPR报价显示，1年期LPR为4.15%，较改革前下行16个基点，5年期以上LPR为4.8%，较改革后首次报价下行5个基点。贷款利率的呈现出下降趋势，将导致银行利差收窄，影响商业银行资产质量和盈利能力，银行寻求高风险、高利率贷款需求的动机进一步增强。本节将试图从供需两端来分析商业银行贷款利率对房价波动的内在影响机理。

(一)需求端：个人住房贷款利率与房价

房产作为一种耐用消费品，价格较高，因此住房贷款成为广大居民和机构获得房产的重要途径。截至2019年9月末，全国主要金融机构房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%。其中，个人住房贷款余额为29.05万亿元，同比增长16.8%。③

从理论上看，个人住房贷款利率与房价呈反向关系。居民通过个人住房贷款获得资金购买房产，同时也需要支付一定利息，而个人住房贷款利率的上升将增加居民的购房成本，从而减少居民购房需求，导致房地产市场供大于求，房价将下跌。

(二)供给端：房地产开发性贷款利率与房价

从央行的政策意图和几次LPR报价来看，短期内贷款市场利率不会上升，且商业银行贷款利率将逐渐与LPR“绑定”，呈现下降的趋势。同时，在经济下行的压力下，政府急于推动财政去杠杆，商业银行的贷款主体——政府和国有企业将缩减融资规模，最终导致商业银行贷款规模下降、闲置资金增加，资金市场供过于求，会进一步降低实际贷款利率，商业银行的盈利能力将受到巨大影响。即使央行采取宽松货币政策，下调4000亿MLF，向市场释放大量流动性，也无法缓解此次商业银行受到的重创。

商业银行在利差收窄、盈利能力减弱的情况下，倾向于寻求高风险、高利率的贷款需求，以弥补部分利润损失。而房地产市场投资周期长、风险高且资金需求大，是商业银行信贷投放的重要对象之一。特别是自身实力弱、规模较小的农村商业银行，由于风险管控能力弱，在此次LPR改革重受到的冲击更大，因此向房地产市场投放信贷的动机更强烈。

为避免房地产市场过热，国家对房地产的信贷规模有严格的控制，其他融资渠道受限，闲置资金增加的银行将成为房地产企业融资的主要来源。房地产企业增加对银行信贷的需求，使其在与银行的谈判中处于劣势，这将进一步推动房地产开发性贷款利率的上涨。

融资成本是影响房价的重要因素之一。一方面，房地产贷款利率上涨增加房产企业成本，从而推动房价上涨。另一方面，高杠杆的房地产企业出于时间成本的考虑，为了减少库存、及时变现以偿还贷款，将会下调房价。

综合来看，在LPR机制改革下，银行贷款利率最终对房价产生何种影响，取决于房地产供需两端对银行贷款利率变化的反应方向和程度。

四、政策建议

LPR机制改革下，银行贷款利率从供需两端对房价产生影响，因此政府一方面加快LPR机制改革，形成合理贷款利率基准，另一方面要改善房地产市场供给，建立房价的双向调控机制，促进金融市场和房地产市场的稳定发展。

(一)加快LPR机制改革，形成合理贷款利率基准

LPR机制改革之初，市场上以LPR计价的实体经济利率下降，但是以贷款基准利率定价的房地产贷款利率却不断上升，虽然会降低实体经济融资成本，有利于中小微企业与民营企业的发展，但房贷利率基于央行的贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。因此要加快LPR机制改革，为商业银行制定合理的贷款利率提供有效依据，使LPR成为银行确定房贷利率的重要标准。进一步推进存量房贷LPR形成机制，房贷利率“绑定”LPR后由以往按比例浮动转为按固定点数浮动，当LPR下降时可防止放贷利率下降过快，反之当LPR上升时亦可防止房贷利率上升过快，一定程度上起到阻尼器的作用，维护了存量房贷市场的稳定。④

(二)建立双向房价调控机制

在银行方面，不仅要继续推进利率市场化改革，形成合理的定价基准，还应该对投向房地产行业的信贷规模进行严格控制，可通过提高房地产开发性贷款发放条件、减少贷款额度等手段实现。同时要控制资金通过信托、基金等渠道进入房地产行业，例如对房地产信托进行“窗口指导”。最后，提高个人住房贷款条件、降低额度、提高个人住房贷款利率，落实“房是用来住的，不是用来炒的”原则。

在企业和政府方面，应从供给端切实解决房屋住宅的结构性问题，优化商品房、经济适用房和公租房等在市场中所占的比例，进一步改善房屋供求关系，以保障居民有房住、住得起。

通过建立双向房价调控机制，政府通过对金融市场、房地产市场等行业发展趋势的科学预测和准确预期，制定利率政策，提高银行贷款利率对房价影响的可预测性，以便及时进行政策调整，降低房价波动幅度，促进金融市场和房地产市场的稳定发展。

注释：

① 数据来源：各银行财报、博瞻智库。

② 数据来源：国家统计局。

③ 数据来源：2019年第三季度货币政策执行报告。

④ 华西证券研报