城市更新下的老旧社区场地矛盾与景观效益提升

2020-03-05陈倬徐晗

工程建设与设计 2020年23期

陈倬，徐晗

（河南建筑职业技术学院，郑州450000）

1 老城区中旧居住社区的矛盾与特征

居住区景观设计起步于20世纪80年代，当时的居住区以解决城市人口住房为主要目的，逐渐从街坊式居住大院向单元楼形式转变，之后国家各生产单位为职工修建了聚集性生活区，将生产和生活区分离开，此类大院式的住宅人们称之为“单位职工家属院”【1】。到20世纪90年代，商品房经济开始活跃，以商业模式开发了一大批城市商品住宅，此类住宅多为板式多层的建筑形式。如今城市快速发展下，城市面貌日新月异，20世纪80～90年代的社区成为一个个场地单元被保留下来并依然使用着。这些数量庞大的单元场地面对外部环境变化产生了许多新的特征与矛盾。

1.1 旧居住社区场所及空间狭小

此类居住区在规划建设时期，以解决人口住房为目的，居住区内部环境相对简单，楼间距相对狭窄，缺乏社区活动空间，社区道路不具备消防功能，社区公共空间主要为交通使用，缺少其他功能性场所。20世纪90年代商品房社区稍有改进，社区内有一定量的绿地和健身场所等，但面对城市更新的速度，其居住环境已经远远落后于城市环境建设的脚步，是旧社区与城市更新的矛盾。

1.2 旧居住社区内部交通混乱

社会经济的快速发展，突出体现在居民出行方式的改变，汽车和电动车成为主要的代步工具。然而车辆停放是旧社区规划时未曾考虑或考虑不充分的。大多数旧居住社区没有规划地下停车位，甚至没有地上停车位。部分小区虽设置了地上停车位，但车位配比严重不足。导致了许多车辆侵占仅有的社区绿地及主要道路，社区内交通严重拥堵，人车合流。而电动车则随意停放在楼间公共区域内，社区步行网路同样混乱，没有完整的道路系统，阻碍消防通道，占用消防登高面【2】。社区内的交通矛盾无法消化时，就会溢出到社区外部，导致社区周边街道变成了社区停车场，车辆路边停放使得城市交通同样受到影响。因此，社区内的交通问题成了社区居民与出行需求的主要矛盾。

1.3 旧居住社区物业管理混乱

旧社区由于没有足够的物业力量，往往管理比较混乱，很多公共空间及绿地被私人侵占，改造成私人停车位或圈属私人领地，以此引发出邻里之间的矛盾，物业管理方与业主的矛盾。不仅如此，由于社区环境维护不足，也导致社区内植物遭到破坏，业主随意采摘花朵果树，仅有的绿地荒草丛生，活动设施和休息设施年久失修成为摆设，社区环境所带来的景观效益逐渐丧失。

1.4 旧居住社区绿地率不足

在20世纪八九十年代建造的社区以满足住房为主要需求的背景下，社区绿化被放在了设计阶段的次要地位，单位家属院通常投资有限，简化了绿植部分，而当时的商品住宅，购房业主及购房者更多关注点在于房屋和户型，也忽略了居住环境的重要性。因此，在老城区的社区中，许多社区绿地率不足30%，有的甚至不足10%。除了绿化面积不足之外，植物层落相对单一，仅有上层乔木，缺乏中层小乔、灌木和下层地被，可视绿量不足。现有的植被没有良好的种植策略，往往以孤植为主，缺乏层落式立体种植。原有草坪土壤暴露，花池内植被衰败缺乏维护。

1.5 旧居住社区区域价值提升

由于大多旧居住社区位于城市中心范围内，社区周围城市配套设施完善，商业繁华，有良好的教育资源，所以老旧居住社区在房屋租赁方面反而成了抢手货，成为很多学生家庭就近读书学习的临时住所，在城市中发挥着重要的作用。笔者在郑州市互助路小学、实验幼儿园等重点学校附近的学区房中，抽样调查了西华庭社区、西贵小区、工人路10号院、桐柏路61号院等9个社区，发现出租率最高达到57%。因此，老旧社区虽然设施老化，但是城市区位优越，仍然发挥着重要的人居作用。

1.6 旧居住社区内的人群属性

原单位“家属院式”社区的居住人群大多为同事，居住人群属性相近，但随着更多人群的经济能力提升，搬迁至新的改善性住房，原有房屋就成了租赁市场的二手房，因此社区内部人员流动性加大，左邻右舍因不固定而缺乏交流。同时，社会上许多老年群体选择独居，而留在旧居住区内生活。因此，老旧居住社区内的居民社会属性变得丰富，居住群体的平均年龄趋向于老龄化。

2 老旧小区景观效益提升策略

居住区的景观效益主要包括2个方面：社会效益和环境效益。社会效益：居民美化居住环境，陶冶人的情操，兼具一定的防灾避险功能等。环境效益：净化空气，收集雨水，改善小区气候，吸纳噪声等。老旧居住区的场地矛盾和问题，在量的积累下，已经成为城市问题之一，寻求一些提升景观效益的策略是城市迫切需要的。

2.1 老旧小区环境提升改造工程

近些年，国内许多城市都提出了关于老旧社区改造的民心工程，在住房和城乡建设部的推动下，首先在厦门、广州等15个城市进行了城镇老旧小区试点改造，并在2019年印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作通知》，更早的天津市在2012年就开始对城市外环的老旧社区进行改造，2017年3月，又通过了《中心城区老旧小区及远年住房改造工作方案》，改造内容为基础设施改善，其中重要的一项就是小区景观环境提升。河南省在2019年11月再次明确老旧小区改造任务，计划在2021年6月底前完成老旧小区改造，其中郑州市有671个小区被列入改造计划名单。与此同时，全国各地都相继出台老旧小区改造计划和政策。

老旧居住区中，景观环境面临的主要矛盾是硬质景观破损、植物衰败，景观设施老旧闲置等，此类问题可通过工程修复进行完善。但改造不应仅仅停留在修补阶段，应该注重社区内部的变化，重新对局部空间进行新的设计，使小区的景观效益更加符合当下居住者的需求。对于突出的社区公共空间不足问题，应进行以下措施：对社区内堆放的杂物进行清理；年久失修的健身器材区域，可改造成小型塑胶运动场；拆除一些丧失使用功能的公共设施，改造成休息活动的口袋公园等。对于突出场地居住人群属性的变化，可增加社区适老化设计，增加对于老年人的关怀，必要地方增加无障碍通道，同时增加一些阳光充足，植被围绕，空气流通的小型休息空间【3】。

2.2 居住区内交通组织及车辆停放改善

老旧居住区最突出的问题就是进车难，出车难，停车更难。由于没有地下车库导致车辆地上停车，公共空间几乎被机动车和电动车占满。当居住区内车位数量饱和无法满足时，场地内部矛盾向外溢出，车辆停放在社区外的城市街道上，导致周边交通堵塞，进而发展成城市病。

对于停车及内部交通问题，若一定区域内，老旧居住小区众多，且面临相同问题成为硬伤时，应从2方面入手，内部在不影响通行和低楼层采光的情况下，设置路边侧方停车位或双层停车位，外部解决从规划入手，在社区周边15min步行距离内，划出少量用地建造立体停车场或地下停车空间，根据社区规模和周边社区数量，制定停车场的停车数量，吸纳社区内不能存放的机动车辆，缓解城市交通压力。对于小区内数量众多，停放杂乱的电动车等非机动车，应从管理入手，设置停放区域，划线非机动车停车位，有序存放。

2.3 制定相关法规，规范并加强物业管理

老旧居住区因为物业费用低，物业公司往往不会投入太多人力成本，其管理力度不足导致业主在公共空间使用上随意妄为。部分居住者将公共用地占为己有，并改造成私人停车位或小菜地，进而引发邻里矛盾等社会问题【4】。此种情况，物业管理面对业主很多时候力不从心。政府应为社区管理制定相应的规范和法规，约束业主的个人行为，同时规范物业方的管理，对于私占公地等行为予以整改，恢复社区绿地，提高老旧居住区绿地率。

2.4 丰富社区人文和邻里交流

增加居住者对于社区的主人意识，为社区活动创造条件，营造氛围。社区管理定期组织有一定社区文化或有助老年人保健的社区活动【5】，同时，对于社区环境的维护养护，可号召退休老年参与进来，共同栽养园林花草，将社区花园营造成共同参与维护的大花园，消除邻里之间的隔离界限，从社会层面讲，对于景观效益的提升产生了积极的作用。