李宁

（江苏省南京市建邺区消防救援大队，南京210000）

1 引言

在全国掀起新商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，受到越来越多开发商的热捧。然而，“危险底商”火灾却有大幅度增长势头，提升了消防监督的难度。基于此，本文就多层底层商业建筑改建工程的消防监督问题进行探讨，为底商的消防监督工作提供一些建设性的参考。

2 设有底商的多层建筑含义界定

在GB 50016—2014《建筑设计防火规范》（2018版）（简称《规范》）中公安部对底商进行了界定，指的是住宅底部（地上）设有百货店、副食店、储蓄所等小型商业服务用房，层数不超过2层、每个分隔单元建筑面积不超过300m2。消防设计标准：采用耐火极限大于1.5h的楼板和耐火极限大于2.0h且不开门窗，洞口的隔墙与住宅和其他用房完全分隔，且和住宅的疏散楼梯和安全出口分别独立设置。

多层民用住宅楼：一般层数为4～7层，高度低于27m的民用住宅，以居住为主，底层的商业服务网点层数不超过2层，1层和2层的总面积小于300m2，一般分布于主要干道和人数较多的社区。其防火设计标准按照《规范》中商业服务网点的要求进行分布。

多层商住楼：是指兼具居户居住和商业营业双重功能的建筑形式。多层商住楼的消防设计标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业层则需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。办公楼的装修档次高，可燃物较多，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定消防隐患的。

多层综合楼：是指由2种或2种以上功能组成的公共建筑形式。综合楼的用途搭配形式多种多样，即可若干层作为办公楼，若干层作为高级公寓或作为商场等。为此，应基于建筑的结构和形式，设置消防通道、防火间距、消防水源等。

《规范》1.0.4条规定了同一建筑物内设置2种或2种以上功能场所时的防火设计标准。指出不同功能区域或场所应设置防火分隔来防止火势的蔓延。如住宅和商店组合；幼儿园、托儿所与办公楼、写字楼组合；饭店、服装商场与住宅组合等。不同功能建筑的平面布局、防火间距、防火分隔、安全疏散、室内外消防栓设置、火灾自动预警系统、防排烟、自动灭火系统等应基于建筑的使用性能、火灾危险性和建筑高度，按照相应的规定进行设置。同样，对于相连建筑的防火间距、消防车道、消防用水应按建筑的整体标准设定。

基于商业需要，商业服务网点的承租者和购买者会对商业建筑进行改扩建，变更后的商业服务网点在规模、空间或用途上发生了一定的改变，与之相适应的消防设计标准也会因改建而提升。在消防监督规格不变的前提下会带来较为突出的消防安全问题，给消防监督带来一些不确定的因素。

3 设有底商商业建筑的特点及其存在的问题

3.1 设有底商商业建筑的特点

商业网点规模上：在《规范》中对底商的规模进行了界定，经改建的底商部分，因营运规模的扩展，使用者打通了面积低于300m2的相连网点，网点总面积不再受300m2的限制，具有了更大的营运空间。

商业网点用途上：基于经济的多元化发展，社会服务的多样性需求，改进后商业网点的用途扩大，从原来的百货店、邮政所用途，发展为囊括老年公寓、餐饮、服装公司等在内的多功能化大型商业网点。

商业网点空间上：《规范》中对设有底层商业服务网点的多层住宅的商业网点的高度进行了限定，其层数不超过2层，改进后的商业网点，1层改2层、2层改3层，打破了原来的层数限定，发展为下面若干层商业用途、上面为住宅用途的多层商住楼结构，其经营面积也大大超出了300m2的限制。

3.2 存在的问题

设有底商的多层住宅楼改进后，建筑的内容、形式虽发生了一定的变化，但其仍具备基本的特征，但商业网点在经营规模、经营空间和经营用途上发生了一定的改变，从而商业与住宅的组合建筑形式也发生了改变，由多层住宅楼变成多层商住楼或多层综合楼。其所适用的消防标准不同，从而引发了一些不确定的因素【1】。

从商业网点的规模上讲：从原来层数不超过2层，面积不超出300m2的多层住宅楼，扩张成了层数超过2层，面积超过300m2的多层商住楼或多层综合楼。据《规范》中对不同建筑形式的防火标准设定，应对疏散楼梯、安全通道、防火距离、耐火等级、自动消防设施等方面做出调整，以满足多层公共建筑对消防监督的需求。

从商业网点用途上讲：多层住宅楼底层商业网点改建、扩建后，其具备了新的用途，但新增用途作为建筑的内容，超出了相应建筑消防技术规范，会促生新的安全隐患。

从商业用点内容的变化上讲：多层住宅楼变成了多层商住楼或综合楼，其消防设计标准应随之改变。对其疏散楼梯、安全出口设置、消防间距、耐火等级等做出符合规定的调整。

4 改建后面临的执法矛盾

4.1 防火间距无法改变的矛盾

底商改建后，网点间的防火间距应基于《规范》做出相应的调整，但改建后的网点防火间距已经固定，无法对其做出有效的整改。如若设置防火墙、防火水幕等一类的隔火设备，会与经营者的经济利益产生矛盾冲突，从实践上讲，也具有一定的难度和不切实际性【2】。

4.2 户门改装的矛盾

底商改建前，户门按《规范》中的防护设计标准已经安装，改建后的建筑形式发生变化，应按《规范》中对公共建筑的户门防水设计标准执行。《规范》中规定，公共建筑的户门应按乙级防火门的标准进行安装，但居户已按防盗门或木饰门的标准进行了安装，若在户门安装中提出硬性规定，极易引发居户的不满和双方冲突。

5 存在问题的解决对策

5.1 改建后的住宅部分可不提高防火要求

从住宅的实际情况讲，底层的商业网点虽进行了改进、扩建，但住宅区楼层间使用实体墙进行分隔，其耐火性和防火性无本质上的差异，能够有效阻隔火情。同时，商业网点和住宅区的疏散楼梯、安全出口设置等都相互独立和设置在不同的方向。改进后住宅区域建筑的防火性能都没有改变，可以按《规范》中原有等级的防火标准进行监督，在考虑建筑防火性能和民政矛盾的基础上，改进后的住宅部分可提高防火要求【3】。

5.2 改建后建筑的消防设计标准基于《规范》进行调整

设有底商的多层建筑经改建后，部分火灾危险性相较改建前有所提升。改建后建筑防火性能应基于《规范》中的消防设计标准等级进行相应的升级调整。对于公共活动、人员聚集的地方，如办公室、服装商场等可安装自动喷水灭火系统。对于面积超过50m2的可燃物品公共库房和面积超出500m2的大型营业厅可安装自动火灾报警系统和独立的室内消火栓系统。

6 结语

综上所述，设有底商的多层建筑在改建、扩建后，规模、空间和用途发生了一定程度的调整，防火设计标准随之也会发生一定的变化。基于此，必须在建筑改建后对其防火设计标准做出相应的调整，提升其防火性能。