■张江兰

（四川省酒业集团有限责任公司）

1 引 言

我国的房地产企业作为当前国家重点调控的行业，随着土拍价格、原料成本、人工成本的持续上涨，利润率已大不如前，行业的日益规范化及透明化，降本空间日益缩小，反而，在“暴利”时代未受到高度重视的现金流其关注度与日俱增。由于当前金融政策向实体经济倾斜，各房地产企业融资普遍困难，而多项调控政策（如“限购”“限贷”等政策）让销售回款雪上加霜。作为典型的资金密集型行业房地产，资金压力激增，资金的使用和内部控制的重要性和紧迫性逐渐显露出来，如出现资金短缺将影响开发进度；资金缺乏合理配置产生高额的融资成本。因此房地产开发企业自身的资金运用情况关系到房地产项目“生死”，关系到成本科学化管理，进而影响到房地产项目的工程质量，关系到人民群众的切身利益。因此，房地产企业应高度重视资金的内部控制管理。

2 房地产企业资金使用与内部控制建设中存在的问题

2.1 投前分析不够充分，盲目扩张引发资金链断裂

由于房地产企业需要的资金周转量较大，如项目拓展没有科学规划，中小型或者刚成立的房地产企业自有资金不足，加上银行融资门槛提高，无法获取传统的低廉的开发贷款，不得不接受高成本的“明股实债”等方式融资资金，使得房地产项目的融资成本高企。销售的去化率及回款率在“限购限贷”及高企的房价面前，也不尽人意，销售周期的延长使得房地产企业的负债及利息不断增大，导致企业的资金周转出现问题，出现了长期拖欠工程资金，影响到项目的如期交付；到期债务无法兑付形成严重的财务风险等高风险事件，均有可能导致企业资金链断裂。

2.2 要求施工方垫付资金或不按合同约定支付进度款

房地产开发项目作为典型的房地产开发企业作为甲方向市场的发包项目，在建筑市场上具有相对有利的地位，因此部分房地产企业在项目开发资金方面将压力向施工方转嫁，形成了工程资金的不规范现象。一是项目发包时，建筑企业为了承接开发项目的工程施工，在为建筑工程垫付资金的时候没有自己的原则，工程结束之后开发商也不能及时足额支付工程资金，影响了建筑企业的资金安排，严重情况下甚至造成社会问题。从开发商角度而言，强令施工方垫资也是违反《合同法》等相关法规的错误行为，也是内部控制所不容许的。二是虽然房地产企业未强令施工方垫付资金，但并不严格按合同约定以施工进度支付款项，其后果仍然是与施工方垫资性质，也值得开发商认真对待。

2.3 开发项目分散，使监管难度增加

房地产企业与一般的生产性企业不同，房地产企业不仅仅需要作为发包商完成房地产开发从拿地、预售、交房等各种业务，同时还需要完成企业的一般性日常事务管理，而房地产企业往往如项目较多，则规模也相应较大，导致企业中的事物烦琐且复杂。更重要的是房地产工程的各项事务在开发时候受到各种外界环境的因素影响较多，因此增加了监管的难度。从资金管理的角度而言，分散的项目必然存在着分散的销售、收款，不同项目的成本发生与资金支付，无论是资金安全、票据管理、进度款支付都不可避免地增加了监管难度，增加了内部控制活动的难度，一定程度上降低了内部控制的规范性。

2.4 房地产内部审计部门的职能弱化

企业内成立内部审计部门的初衷在于对企业日常运营当中的事务进行监督审查，并在之前做好充分的预防措施，保证企业的经济效益不会受到较大的影响。但是在实际的运营管理当中，许多房地产企业的内部审计部门未能发挥应有的作用，很多企业的审计部门更把重点放在查错防弊，而未能对企业内部控制设计与执行情况进行专门的评价。就资金管理而言，内部审计也未从现金管理、银行往来、票据管理等相关情况进行专门审计，更未对房地产企业的资金使用效率及房地产开发企业的财务费用、资本化利息进行专项评价是否合理。

3 房地产企业资金内部控制的改善建议

3.1 加大资金管理规范化力度

房地产企业首先应当制定资金管理的相关制度，提高对资金使用管理的重视力度。一是制定合理的开发节奏。房地产企业要保证自身的可持续发展，首先应当合理评估成本，对新开发项目的土地取得、同时开发的项目数量进行科学评估，减小企业的经济压力，降低企业的负债数额。二是做好利润管理，即对于每个项目应当保证每一个项目实际的经济效益，通过利润的实现逐步积累企业自有资金，确保房地产企业合理的资产负债率，使企业的资金成本真正可控。三是在实际工作中，房地产企业应通过项目开发前的《开发纲要》设定项目开发的总体指标，并通过不断修订，使企业的成本与资金流确保在合理的范畴，并根据相关预算及房地产开发进度合理安排开发贷款，并结合销售回款排布贷款偿还计划，减少企业的资金成本同时控制资金风险。

3.2 优化开发项目资金结构，减少工程资金拖欠的情况

房地产企业应当进行针对性地优化资金结构。一是开发商应严格按《合同法》等相关规定，摒弃强令施工企业垫资的错误做法，而应通过合理的开发进度与规模，安排与自身实力相匹配的开发项目。通过总包合同约定合理的各期进度款，确保施工方只要按进度、质量要求进行建设即可取得合理的资金流入，也同步保证了工程质量。二是严格按合同约定，结合项目质量进度相关条款，从严掌握向施工方的资金支付。在此方面，需要工程部门、成本造价部门、设计部门、财务部门的通力合作，在监理认可的相关工程进度工程质量条件下给予进度款项支付。同时对于无效成本、工期延误、工程质量及事故等要从严根据合同进行罚款或成本扣除，减少资金流出。总之，通过开发商与总包方的良性互动，保证项目开发正常进行，避免企业的工作出现因资金出现问题的情况，实现真正的科学化、规范化管理。

3.3 企业内部实行房地产项目的集中化管理，进一步完善内部控制系统

为了保证房地产企业对资金实现有效的内部控制，必须对已经存在的并且与企业资金相关的部门实行相应的职能划分，重新规定项目部门的资金管理职责权限。一是在房地产工程开发之前，首先要对房地产工程需要的资金进行预测，并根据项目的开发方案设定资金流转方案，测算资金回正时期，并通过项目开发、融资款到位及销售回款等的合理安排进行开发周期设置。开发纲要的编制一般需要房地产企业各个部门的参与。二是在房地产企业的项目实施过程中，成本造价部门与设计部门应根据相关的规划设计指标、工程进度与施工企业经招投标签订总分包合同，使开发纲要的主要内容体现到工程合同中。三是房地产企业的财务部门与成本造价部门要对各项目的进度款进行严格复核，结合工程部门的相关确认书进行进度款支付，保证房地产工程不会出现停工的现象。四是设计部门及工程部门对于变更等额外的资金支出要进行签认，确定变更是开发商还是施工方的责任，确保资金流出的严谨性。四是对于房地产企业而言，要从多项目开发的角度考虑资金问题，由企业的资金管理部或财务部门专门负责资金工作，结合各项目的开发、销售进度安排资金。

3.4 保证内部审计部门在资金内控方面发挥作用

房地产企业的内部审计部门要充分发挥资金内控方面的监督与管理作用。内部审计作为企业内部控制的要素之一，其功能是通过内部审计部门来发挥的。在资金管控方面，内部审计部门及相关人员首先要保证独立性，通过领导重视与人员专业度的提升，确保房地产企业的资金流转正常进行。其次，内部审计要关注资金安全，确保各项目的资金收入、票据与销售情况完全一致，不存在挪用或人员不规范操作的情况。再次，通过内部审计对资金使用情况进行检查，要关注资金流是否按开发纲要、资金预算、资金计划及合同约定进行相应的支付，确保资金支付始终处于受控状态。

4 结 语

对于房地产企业来说，无论是资金使用管理还是内部控制管理都是十分重要的，在激烈的市场环境当中，企业要想发展就必须提高企业的综合实力。房地产企业与一般的生产型企业不同，生产周期长、影响面广，其健康稳健发展关系着国计民生，因为房地产企业应加强对自己的社会责任感，在保证房地产项目的正常开发、交付之外，还应当注重企业日常业务的管理，从而增强企业的市场竞争力，促进国民经济的良性发展。