许宜群

摘要 “三旧”改造是党中央、国务院大力支持的项目，“三旧”改造后的土地容积率得到了一定提升，用地性质发生了变化，最终土地价值也发生了较大的变化。基于此，本文利用市场比较研究方法，结合‘三旧”改造现状，剖析了“三旧”改造后地块溢价特征。并结合典型城中村案例数据，对基于溢价特征的‘三旧”改造土地价值进行了评议估测分析。

关键词 溢价特征 “三旧”改造 土地价值

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-0592.2020.01.323

在我国国民经济中，土地经济是具有重要作用的资源，土地价格在土地经济中承担着杠杆平衡责任。对于具有溢价特征的“三旧”改造土地而言，通过对土地价值（数量值）进行分析，不仅可以通过科学披露土地价值信息，为土地价格调控管理提供依据，而且可以从微观视角入手完善土地税费征收管理体系，为国有土地有偿使用制度优化运行提供依据。因此，对基于溢价特征的“三旧”改造土地价值进行适当评议估测非常必要。

一、“三旧”改造土地特征

“三旧”改造为一种新颖的地块改造方式，“三旧”改造地块在土地利用有效率、用地性质、容积率等方面均发生了较大的变化。首先，“三旧”改造地块用于安置地块及相关用途的占用面积在总扩大面积中占有率更小，土地有效利用率大大提升;其次，“三旧”改造由以往工业用地向二类居住用地、或者商业服务用地转变;最后，在确定范围内，“三旧”改造地块单位土地面积上允许建筑容量大大提升。

二、基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测对象描述

基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测对象为某“三旧”改造区域公司，地块押品类型为土地使用权，面积为25316m²，计容建筑面积为92531m²，配建公共租赁租房面积为19854m²，容积率为3.23，证载用途及实际用途均为居住用地。

三、基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测方法选择

我国现行土地数量值评议估测方法主要有剩余法、基准地价法、市场比较法、成本法及收益法。根据我国现行《城镇土地估价规程》及评议估测对象所在地市場现状，由于其证载用途及实际用途均为居住用地具有一定开发潜力，且规划指标较为明确。因此，本次评议估测选择可以证明评议估测对象具有溢价特征的剩余法。但是，考虑到评议估测对象所在地公开市场内缺乏天然实验数据，因此，为验证在自然情况下评议估测对象是在“三旧”改造后才产生溢价特征，本次选择市场对比测算法，全方位搜集评议估测对象规划为“三旧”改造前与评议估测对象相类似的地块数据信息，并与当地政府部门沟通，搜集评议估测对象规划后土地数据。通过与“得到同等满意程度的替代品所花费成本”所测算数据对比，可确切了解“三旧”改造后评议估测对象各调整系数变化，最终获得该基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测数据。

四、基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测结果分析

（一）基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值市场比较法概述

在基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测过程中，基于溢价特征的“三旧”改造土地市场比较法具有客观、评估结果被交易双方理解难度小的优良特点。市场比较法主要是依据均衡机制理论，将基于溢价特征的“三旧”改造土地资产确定价格替换理念作为主导，对基于溢价特征的“三旧”改造土地在现阶段市场公开数量值即价值进行直观展现。市场比较法一般将基于溢价特征的“三旧”改造土地的价值与“为得到一致满意程度替代品所花费成本”看做一体。在基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值市场比较法评议估测实施过程中，首先需要寻找基于溢价特征的“三旧”改造土地当地公开市场中与评估对象相一致的交易案例的成交价格。随后对评估对象、交易案例（参照物）间区别进行调整，逐步将交易案例成交价调整为评议估测对象评估价格。

（二）基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值市场比较法评议估测过程

基于溢价特征的“三旧”改造土地价值市场比较法评议估测中比准价格所设计系数主要为可比实例成交价格、区域因素修正系数、交易情况系数修正、个体因素修正系数、交易日期修正系数等。本次关于该基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测主要选择类似案件作为比较。如假定与评议估测类似交易B地块用地面积为18564m²，土地使用为二类居住土地（70年），规划容积率为2.56，配建保障房面积为l8952m²;C地块用地面积为27051m²，土地使用为城镇住宅用地（69年），规划容积率为3.54，配建保障房面积为21305m²。

在类似对比目标确定后，可以评议估测对象B地块、C地块为标的物，综合考虑区域因素、个别因素，进行分析。以B地块为例，可从地理位置（较好）、成交楼面地价（元/m²）、居住氛围（较好）、环境污染噪音（较少）、面积（18564m²）、宗地形状（较规则）、交通便捷情况（较便捷）、法定用途（二类居住用地）、开发程度（现状交底）、容积率（5.56）等方面，进行因素陈列。在因素陈列后，可在假定估价对象为100的情况下，对区域因素、个别因素分值进行逐一设定。并将估价对象得分与可比实例得分作比，可获得修正系数。如表1、表2所示：

表1：基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值区域因素调整表表

表2：基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值个别因素调整

（三）基于溢價特征的“三旧”改造土地数量值评议估测结果计算

结合表1、表2数值，综合考虑基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测对象交易日期、交易价格及交易情况，可得出基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测综合调整表如表3所示：

表3：基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值综合调整表

如表3所示，可知B地块、C地块最终得出的两个比准价格差距不大，分别为13733.20、12697.81。利用简单算术平均法进行进一步计算，可得出该基于溢价特征的“三旧”改造土地单位数量值为=26431.01/2=13215.505。

通过对基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值综合调整结果进行分析可得出，在土地列入“三旧”改造范围后，受新颁布政策的影响，土地容积率会出现一定幅度的上调。如在2015年广东省住房和城乡建设厅最新颁布的《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》就将“三旧”改造涉及保障性住房建设、历史文化保护住房建设工作纳入容积率奖励范畴。因此，在基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值综合调整过程中，需要考虑项目容积率变化。但是本次基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测主要是将验证土地改造成本变动对“三旧”地块土地价值影响作为目标，在整体计算过程中不考虑影响基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值其他因素，本次在市场比较法测量计算过程中，没有对容积率进行精确调整，仅将土地改造成本作为唯一变量，最终测算结果虽然具有科学性。但是确定的基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值综合调整结果也缺乏一定的决定性、客观参考性，无法作为最终的基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值评议估测数据。

通过对表3数据进行分析，可得出纳入“三旧”改造地块产生溢价的主要原因是由于“三旧”改造模式较以往政府出让模式改造成本大大下降，改造后环境质量明显提升，致使“三旧”改造地块出现溢价特征。

因此，在“三旧”改造地块价值评估过程中，应以项目开发成本为重点，综合考虑“三旧”地块改造后各部分成本变化及环境、交通等因素变化，对地块土地价值进行综合评估。

五、总结

综上所述，“三旧”改造后，我国土地市场交易更加频繁，对土地数量值评议估测准确性也提出了更高的要求。因此，为保证“三旧”改造后土地交易市场平稳运转，应根据土地交易需求，合理选择市场比较法对基于溢价特征的“三旧”改造土地数量值进行科学评议估测，以便为“三旧”改造土地交易双方提供恰当、客观的价格标准，为科学改善民生提供依据。