(山西财经大学会计学院 山西 太原 030006)

一、保障性住房融资模式概述

(一)国外保障房融资模式

保障房是政府通过转移支付的方式来满足没有购房能力人群的住房需求，其发展建设的资金主要靠政府的拨款。保障房的建设在发达国家有了很多年的历程。英国和法国的保障房融资模式具有典型性，下面做详细阐述。

1.英国模式

在英国，有相关政府和一些非盈利机构共同参与保障房建设，正因为这种非盈利性，导致经常性的资金缺口。PPP模式是英国保障房融资的典型形式，PPP模式即公私合营，政府和企业为了达到双方期望的目标，通过特许权协议建立双方的合作，推进项目进程。英国政府在运用PPP模式的过程中，通过公私合营，发挥各方的优势，既能保证公共项目的完成，也能确保私人利润的获得。

2.法国模式

法国保障房建设不同于英美两国，法国致力于发展低价住房，通过低租金来满足低收入人群的住房需求。为了解决资金问题，更好地建设保障房，法国政府采取了BOT融资模式。BOT融资模式是指政府通过契约将保障房项目的特许经营权授予承包商,允许承包商在特许期内进行融资运营，获取利润，运营结束后，承包商会将项目所有权移交给政府。

(二)国内保障房融资模式

改革开放以来，中国经济快速发展，人民生活水平普遍提高，但仍有一些人居无定所。为提高人民的生活水平，全国各地保障房建设正在火热地进行，并积极探索适合本地区的保障房融资模式，这为我国的保障房事业发展提供了有益的经验，有助于低收入家庭住房问题的解决。黄石和上海的保障房融资模式在国内具有典型性。

1.黄石模式

黄石模式之所以能成为保障房建设中的典范模式，其原因在于:首先，黄石市通过制度的完善和创新来合理引导资金流向，有效筹措资金；其次，公租房可租可售，资金灵活运用，有效促进保障房的发展；最后，黄石市拥有专业融资平台，能够通过市场化运作来推进保障房的建设。总体而言，黄石在保障房融资过程中的创新尤为突出，按照“市场租金，分类补贴，租补分离，以租为主，先租后售，可租可售，增租控售，租售结合”来发展，通过构建专业化融资平台，市场化运作，最终成功解决了保障房融资困难问题。

2.上海模式

当前来看，上海房屋均价超过5万，中低收入家庭普遍背负沉重的住房负担，解决住房问题迫在眉睫。上海市政府为了尽早改善中低收入居民的住房条件，尽快发展保障房，积极探索符合上海发展特色的保障房融资模式——融资租赁模式，通俗来讲就是以租赁的方式实现融资。从政府层面来讲，每年用于保障性住房建设的资金预算有限，采用这种融资模式可以突破当前政府财政资金的预算规模，扩大资金来源，通过收到的租金来发展保障房。也可以理解为：以租金为杠杆，撬动后续保障房的发展。

二、山西省保障房发展状况分析

近年来，山西省人民生活越来越好，工资逐渐上涨；随之而来的是，房价不断提高，购房压力不断加大，中低收入群体住房需求难以保障，亟需政府推进保障房建设进程。然而，当前山西省经济发展亟待转型，经济发展滞后于全国经济发展平均水平，政府财政收入增长乏力，保障房建设资金缺口巨大，极大地限制了山西省保障房建设。

(一)山西省保障房发展历程

文献梳理发现，山西省保障房发展历程主要经历了三个阶段：一是住宅私有化与福利分房并存阶段，二是取消福利分房制度阶段，三是住房保障制度调整和完善阶段。

1.住宅私有化和福利分房并存阶段(1978年—1998年)

这一阶段是山西省保障房建设的肇始阶段。这一时期的居民住房主要靠单位分配，随着生活质量的提高，人民追求高品质住房，国家为了满足广大居民的需求，明确提出了要实现住房的商品化，树立住房改革目标。1994年，山西省出台了一系列政策，包括《关于深化城镇住房制度改革的决定》，积极开展并有效实施国家安居工程计划，重点解决城镇居民住房困难问题。

2.取消福利分房阶段(1998 年—2007 年)

这一阶段是山西省保障房的发展阶段。1998年，山西省实行住房改革，全面停止对住房的分配，同时提出了“廉租房”这个概念。2003年发布了《关于加快经济适用住房建设管理的通知》，对保障房的户型面积和户型比例作出明确规定。2004年全省的保障房价格较高，依旧使很多人对买房望而却步。为了降低保障房价格，改善保障房建设和购买环境，山西省政府陆续出台了相关政策来维护保障房市场环境，使其价格合理化。但是从1998年亚洲金融危机后，房地产行业发展迅猛，除经济适用房外的其他商品住房的发展很快，超过保障房的增长率。总体来看，山西省保障房开工住宅面积占住宅开工总面积的比重呈现下降趋势，而且由于供给不足，其价格仍然相对较高。

3.完善阶段(2007年至今)

这一阶段为山西省保障房调整和完善阶段。发展到后期，最需要完善的是保障房发展体系。从2007年开始，山西省政府出台了一系列规范保障房发展的政策，完善保障房供应体系，扩大保障范围，进一步推进保障房的发展。山西省力求为低收入人群解决住房问题，让老百姓能够安居乐业。在2008年之前的住房供应体系有三部分，分别是：商品房、两限两竞住房、经济适用房。山西省相关文件明确规定，通过市场来解决各种收入层次家庭的住房问题，即：通过需求和购买能力购置住房，对于收入比较高的群体来说，可以买商品房：对于收入处于中等层次的人，可以考虑“两限两竞”住房：而对于低收入人群来说，可以通过政府的补贴来租或者买经济适用房。

(二)山西省保障房发展状况

在2015年山西省保障房新开工26.19万套，投资640.51亿元，建成了20.23万套，基本完成了国家下达的保障房建设任务。2016年在保障房建设目标任务中新增了棚户区改造。山西省保障房安居工程开工21.81万套，建成了17.63万套，完成建设投资523.26亿元。棚户区改造开工21.25万套，建成了15万套。2017年，棚户区改造开工13万套，建成了15万套；保障性安居工程开工25万套，建成了26.68万套，完成投资547.51亿元。全省11个市均完成棚改年度任务。全省除朔州和大同外其余9个市均完成保障房建设任务。从近三年的保障性住房建设情况来看，山西省基本能完成保障房建设目标，而且每年都在增加新的保障房建设目标,保障范围进一步扩大。但是，由于资金问题，设定的开工目标不是特别高。基于资金问题，山西省应该在传统的融资模式下，探索新的融资模式，以此来扩大资金来源，更多地建设保障房。

三、山西省保障房建设融资中存在的问题

保障性住房在山西省的发展时间不长，建设经验不足，发展过程中难免存在诸多问题，其中，制约山西省保障房发展的主要是融资问题，具体包括专业融资机构缺乏、融资机构设置不合理和融资渠道单一三个方面：

(一)缺少相关融资机构，资金管理效率低

现阶段，在欧美国家，专业化融资机构随处可见。它不仅可以为保障房进行融资，而且能够提供专业化的管理。反观我国，专业融资机构少，专业人才缺乏，这对我国保障房建设融资是极其不利的。就山西省而言，虽然试图建立一些专门的投融资机构，但由于缺少专业人才，所建立的机构存在资金管理不合理和工作效率低下等问题，始终制约山西省保障房的发展，并影响其融资。

(二)融资体系不完整，融资机构设置不合理

融资有风险，完善的融资体系会促进融资的顺利进行。而现阶段，山西省还没有完善的融资体系。毋庸置疑，保障房建设需要大量资金，其管理需要依靠系统、科学的融资机构来操作。1然而，山西省在融资机构设置方面存在不合理、不系统、不完整的问题。具体来说，由于某些融资机构与政府的特殊关系，所以出现不遵守行业规则，滥用职权的现象，在结构设置方面也存在不合理的问题，这极大地不利于保障房资金的有效运转。

(三)融资渠道单一，民间资本投资少

保障性住房建设需要长期规划，包括融资、规划、建设等，其中融资是至关重要的环节之一。就目前来看，山西省的保障性住房在融资中有两个比较严重的问题。一方面，融资渠道单一，建设资金仍主要依靠政府拨款，这在某种程度上延缓了保障性住房体系建设的进度，难以满足山西省广大中低收入群体的需求。另一方面，民间资本不愿意投资保障性住房，其原因在于，所获利润过低，无法与商品房利润相比，且保障性住房资金利润具有诸多不确定性因素。如此一来，社会资金便有可能被闲置，进而无法做出贡献。

四、山西省保障房融资模式创新

建设保障性住房这项安居工程，是民生问题，更关乎大局，势在必行。随着我国金融业蓬勃发展，金融产品创新众多，金融机构的体制亦越来越健全，能够提供资金给保障房的融资手段越来越多。尽管保障房建设专项资金的比例每年都在增加，但仍无法填补巨大的资金缺口。由此看来，资金是制约保障房发展的关键因素，所以对融资模式创新就显得尤为重要。

近些年来，国家鼓励保障房融资多元化发展。山西省也一直探索符合本省发展实际的多元化融资模式。借鉴英美两国的PPP模式和REITs模式，通过规避缺点，发挥优点，可以融合形成新的适合山西省保障房发展的融资模式——基于REITs的 PPP集成融资模式，简称为PBR模式(PPP-Based-REITs)。这种模式是以REITs为基础的PPP模式，让政府等公共部门与REITs建立合作关系，通过谈判，签订特约协议明确双方的责任与义务，谈妥后，双方共同组建公司并运作，达到共赢的目的。其中，房地产开发企业是REITs的代表，一般由出资比例最大的公司担任。这种模式的优势在于能够最大限度的聚集各种民间资本，缓解资金压力。

结束语

本文首先阐述了国内外典型的保障房融资模式，然后对山西省保障性住房发展历史进行了梳理，分析了在保障房建设中存在的主要问题。借鉴国内外成功经验，立足于山西省的基本情况，在原有融资模式上进行创新，找到最符合山西省实际情况的保障房融资模式。住房是刚需，而对于低收入者却成了奢求。保障房建设关乎民生，发展的好就有利于社会稳定、和谐的发展。但是保障房发展需要大量资金，而山西省保障房融资模式并不完善，因此创新融资模式，拓宽资金来源在保障房建设中尤为重要。