杨丽

摘要：目前，国内房地产行业的发展趋势已经越来越缓慢，为此导致这类企业的竞争变得越来越大，同类型公司要想保证自身在行业内占据一定的优势就需要从公司内部风险控制方面出发，尽可能降低自身的风险，进而有效促进公司竞争力的提升。对房地产公司来说，其主要的内部风险包括融资、投资、成本、施工以及内部控制这几个方面。所以应该根据其所存在的内部风险通过不断分析有针对性的提出合适的解决对策。

关键词：房地产企业;内部风险;风险控制

一、当前房地产公司內部控制现状

（一）融资风险

目前，绝大多数房地产公司选择的都是银行贷款的融资手段，而基于房地产行业的性质，其贷款的资金通常比较庞大而且很容易受到政策对其施加的影响，所以公司一般都有较大的融资风险。当银行发放较大额度贷款，且在较快的速度下发放下来，利率较低，公司所面对的风险也相应的减弱。而随着银行逐渐加紧对贷款的审批流程，加大放款条件限制，降低放款额度，提升放款利润，此时公司的资金成本也随之增强，企业随之也面临较大的经营风险。另外，假若房地产市场加大对购房者的限制条件，再加上购房数量和房贷政策的影响就会导致市场上对购房需求的降低，这时房地产的预售金额也随之下降，进而导致企业的正常发展受到影响。而作为一种资金密集型产业，一旦房地产出现融资问题就会对公司的正常经营产生很大影响，这时公司的项目投资也难以正常运行，公司出现资金周转困难，严重的还会导致公司的资金链发生断裂。如果这一问题没有及时得到解决就会导致公司的运营继续恶化下去，一段时间后就会提升公司的债务偿还金额，有可能使得公司难以偿还所到期的本息，这样也不利于公司的正常发展。

（二）成本控制风险

房地产公司从开发建设到销售经历了一个非常复杂的过程，而且在该过程中通常涉及到众多部门和环节，而且在这一过程中其所涉及到的成本控制又比较复杂。这类公司要想强化其成本控制，就必须得从设计阶段去出发，去逐步加强对每个环节的成本控制。一般来说，房地产企业当完成项目的构思之后需要进行工程预算，只有这样才能够促使其工作变得更加有序高效。

（三）内部控制问题

对公司来说，强化内部控制是有效降低风险最为重要的一个手段，目前众多房地产公司都或多或少会存在一定的内部机制控制问题，例如内部控制的不合理，制度的不完善等，结果都使得公司内部控制难以落实到位，进而导致房地产所面临的风险在进一步加大，另外，还有部分企业由于内部监管机制的缺失，使得企业在日常运营过程中有众多问题难以被及时发觉，这也导致房地产企业的风险被进一步扩大。另外，有部分房地产企业由于没有成立专门的审计部门，因此导致企业内部受到了来自于更高层次内部审计部门的监督和制约，难以对企业的内部控制工作做出客观有效的评价，因此导致其内部审计工作多流于形式，并没有将其真正的作用发挥出来。

二、房地产行业对内部风险控制的强化对策

（一）强化内部投资控制

房地产投资开发对房地产来说是其主要的经营活动，其在投资过程中假若企业的决策控制工作难以到位就会导致企业的投资风险加大。所以房地产公司必须增强对内部投资风险的管控。首先，房地产公司需要不断增强对投资拓展人员的教育和培训，增强对投资拓展人员的风险控制意识的专业分析能力。不仅会指导工作人员积极利用各种先进的技术和手段提升企业项目的投资测算能力，提升企业投资决策的科学性，同时还能有效降低企业所面临的风险，另外其还需要依照项目的情况去追加特殊的风险管控指标，尤其是企业在进行一些较老的开发项目的股权收购时更需要科学全面的去对其所存在的风险问题进行思考，同时及时做好相应的调查工作。一般来说，最为常见的风险主要包括环保报批风险、文物勘测风险、军事管理风险以及管网风险等等。除此之外，企业还必须对其所处的内外部形势和国家宏观经济政策作出具体有效的分析，着重探讨人口改变、居民收入情况以及结构等情况做合理的解释，只有这样才可以从详细层面去不断提升房地产的投资科学性。另外，房地产行业还应该随时掌握开发项目周边的气候、交通以及相关的配套设施等情况，因为这是一种比较有效的提升公司投资科学性的手段。

（二）强化内部融资控制

当房地产在从事外部融资过程时通常需要根据事先所制定的战略、管理等方面对自身的融资平台作不断的优化。正常来说，一个优良的融资平台不但有助于企业融资成功概率的显著提升，同时还可以增进金融机构的议价能力。另外，企业还应该不断提升自身的融资方式来促使公司的融资渠道获得显著的提升。目前房地产能够选择的常见融资通道主要有信托、基金、证券和银行等。但在实际融资过程中，首先需要保证的是企业能够成功融资，在这之后才保证其拥有一个相对来说比较低的融资成本。所以对企业来说，其每一个融资项目都必须做出至少三种不同的可行的融资方案以便于能够尽可能提升融资的成功率。其还可以通过新合作伙伴的找寻来和合作伙伴共同进行项目的开发，这样不但有助于资金的供应到位，同样有助于企业融资成功率的提升。对房地产公司来说，其也可以以内部融资的手段来成功融资，在这一方面，一般需要每个部门之间能够充分的合作，尽早开启项目的开盘预售工作，同时不断去提升工作效率，确保项目能够尽早开始，加快项目进度。另外，企业的财务人员还应该针对其销售回款情况随时跟踪，设定一定的回款周期，确保销售回款能够在尽可能短的时间内被收回。除此之外，房地产行业也要不断提升公司自身的内外融资结构，确保企业的融资资金能够获得快速提升，尽可能降低融资的风险和成本。

（三）强化风险成本管控

作为房地产行业房产开发作为主要的工作内容，强化风险管控也是有效降低企业成本的一大手段。通常，有超过80%的房地产建安成本都处在设计阶段，而剩下的招投标、工程变更以及后期施工总体占比也不超过20%。为了不断增进成本控制，在其设计阶段，房地产行业应该在其设计合同里面将其项目的经济技术指标加以明确，然后对其设计单位给出确切的要求。就一些单项设计来说，为了将其做成限额设计，确保其能够在设计阶段就使成本得到有效控制。房地产公司通常需要在项目开始的时候对其作出科学合理的成本预算，确保其能够形成合理、可行且完善的项目目标成本。而在目标成本的框架之下，对其进行招投标与预算管理时，经由年度预算对月度资金计划进行控制和调整，然后对目标成本的执行状况进行管控。除此之外，企业还可以依照实际情况的不同阶段设计不同阶段的成本控制工作体系，确保其成本控制变得愈加具体，同时也使其成本控制方案变得愈加具备可操作性。

三、结束语

目前房地产行业存在众多的内部风险管控问题，这类公司要想增强内部的风险管控，就需要不断对其作出有效的分析，然后构建出系统的内部控制机制，通过对其内部控制分析体系的完善，不但拥有健全的内控机制，而且还可以针对特殊项目做内部控制。通过构建一个系统的内部审计机制，使企业从一开始的投资、融资、施工以及成本等方面不断增强风险控制工作，进而使得房地产行业的内部风险管控能力获得显著提升。

参考文献：

[1]王盟刚.房地产企业内部风险控制现状及其完善对策探究[J].建材与装饰，2018（50）：112-113.

[2]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018（35）：67-68.

（作者单位：招商局漳州开发区供电有限公司）