王俊伟

摘要：固定资产管理是企业日常管理活动的重要内容，既是基础性工作，又有一定管理难度。固定资产是企业开展经营活动的重要物质基础，维护管理好固定资产，确保固定资产安全是企业管理者履职尽责的必然要求。本文结合笔者工作经历，就酒店委托管理模式下固定资产管理中存在的一些共性问题及应对策略与大家共同交流。

关键词：酒店;委托管理模式;固定资产管理

目前，国内中高端涉外酒店大多采用委托管理模式，即由国内企业（业主方）投资建造酒店，委托国际品牌管理公司（管理方）经营管理。委托管理模式是一種特殊的委托关系，管理方作为业主的特殊受托人，以业主的资产投资回报为出发点掌控酒店的日常经营，收取管理费赚取收益。酒店的经营管理权由管理方全权控制，业主履行资产管理人职责，重点关注酒店的运营成果与资产价值。在实践中，管理合同约定的双方权利和义务，容易受到彼此地位不均等的制约，管理方往往占据优势。这种不均等，以及日常管理中出现的各自相关利益诉求的差异，会带来一些经营管理问题，比如品牌标准定期或不定期更新带来的业主再投资问题、固定资产管理责任界定问题等。

一、我国酒店委托管理模式的发展现状

委托管理模式通过管理合同约定，授权管理方以其特有的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式向被管理的酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，并收取管理费。委托管理模式使酒店业主能够在不具备专业酒店经营管理经验的情况下，获得酒店管理公司提供的专业分工收益，是获取酒店经营收益的重要经营方式。国际品牌酒店管理公司以其严谨规范的管理制度、优质的服务供给、强大的市场营销体系等优势，获得了国内市场的普遍认可，发展势头良好。此类国际品牌酒店管理公司普遍以轻资产模式在国内拓展业务，凭借自身强大的专业管理优势赢得市场。但是，在这种资产所有权和经营权分离的委托管理模式下，管理方往往偏爱追求经营业绩，对业主资产重使用轻维护，容易导致业主资产管理不到位，造成业主利益受损。这种现象已成为一种共性问题，寻找有效对策已显得十分必要。

二、酒店委托管理模式下固定资产管理问题

业主对酒店投资所形成的固定资产，主要包括房屋、运输设备、办公电子设备、家具家电设备、餐饮厨具设备、工程器具设备、会议音响系统等。总体上看，酒店固定资产种类及数量众多，受酒店从业人员群体流动性较大、管理层重视程度等因素的局限，资产管理难度大问题多，主要表现在以下几方面：

（一）管理方重视不足，资产管理力度偏弱

管理方凭借其行业引领优势普遍居于强势地位，由其主导的格式化管理合同对其权益约定明确而严谨，在经营管理权上更多地强调其唯一性、排他性（包括业主在内），在固定资产使用管理方面则是对业主义务的更多约定，包括资产维护和更新。在日常管理中，管理方对固定资产管理力度偏弱，其表现就是酒店管理层不够重视，员工层面的执行力弱化，很容易使固定资产管理流于形式。管理方对总经理的考核指标（KPO）几乎完全指向以品牌标准执行为核心的服务质量、收益指标等，把固定资产管理责任推给业主。酒店管理层把精力放在追求经营业绩上，在固定资产管理上重使用轻维护，结果就是固定资产管理不尽人意，业主的资产权益难以合理有效保障。近年来，业主对管理方疏于固定资产管理的现状纷纷提出质疑，并要求酒店管理者承担管理责任，采取有效措施加强固定资产管理。

（二）业主与管理方就管理责任界定存在分歧

由于委托管理合同期限较长（普遍在10-15年），早期的管理合同对固定资产管理责任约定模糊，导致双方在固定资产管理责任界定上出现分歧。管理方作为资产使用方，有意回避固定资产的管理责任，而是把日常管理责任推向业主人员，甚至在管理合同之外，还单方面提出招致业主强烈反对的固定资产免责声明。业主作为资产所有人，负有资产监管责任，由于管理合同把业主的经营管理权排斥在外，这在某种程度上制约了业主对资产的监管效果。

（三）管理质量不高，资产损失风险较大

上述问题所带来的后果，就是管理方重使用轻维护，维护保养不及时、使用寿命缩水、固定资产使用效率低下，资产损失风险增大。无论是管理层或者是员工，对固定资产管理意愿不强，很容易导致资产在使用中受到损坏或者浪费，给业主造成损失。尤其是，酒店从业人员流动性大，管理责任落实不好的话，很容易造成资产损失。

三、有效提高资产管理质量的措施建议

（一）重视固定资产的日常管理

酒店固定资产的安全与保值，是业主的一项基本诉求。作为资产的所有者和使用者，业主和管理方对资产的管理责任都是不可推卸的。酒店管理者作为资产使用方，对提高资产使用效率，保障资产安全完整负有更直接的责任，是为业主利益负责的一项基础内容。因此，酒店管理团队要本着对业主利益全面负责的态度，在日常工作中强化固定资产管理，提高固定资产使用效率，维护资产完整与安全。

（二）在合约层面明确业主与管理方各自的管理责任

在尊重合约的前提下，按照实质重于形式原则，确立双方管理责任。如前所述，根据委托管理合同的现状，就固定资产管理责任的界定，应遵循有合同约定的按合同执行，没有约定的按照“谁使用，谁管理，谁负责”的普遍原则明确责任，在新合同谈判中把固定资产管理责任纳入约定条款。

（三）在具体管理工作层面抓好责任落实

1.完善岗位设置，落实责任到人

根据管理合同约定，业主方负责资产的监督管理责任，委派财务人员（一般是财务副总监角色）进驻酒店工作，主导固定资产的监管责任;管理方具体负责使用中的管理责任，通过组织机构设置、人员配备、制度流程等措施，加强固定资产日常管理。考虑酒店经营成本因素，在机构设置和人员配备上，除了财务部门设立专职固定资产管理岗位之外，其他部门明确指定部门负责人为固定资产责任人。

2.完善管理制度和流程，发挥制度流程的管控作用

（1）严格固定资产认定标准，防止随意列入损耗品，加大固定资产流失风险。根据最新会计与税收政策，国家不再统一规定固定资产价值认定标准，而是由企业根据资产形态、功能性和管理需要自主确定。因此，在固定资产价值认定标准上，业主方起主导作用，以有利于资产管理为出发点。

（2）明确各部门固定资产管理责任及考核标准，作为考核依据。

（3）重视固定资产台帐管理，严格履行资产入库与领用、部门转移审批手续，做好台帐更新管理，理清部门管理责任。

（4）明确定期盘点制度，编制盘点报告，分析固定资产管理中的问题，及时采取对策。

（5）严格固定资产处置程序，控制固定资产流失风险。固定资产处置必须经过业主审批，按照业主控制流程报批后实施。

3.加强流程考核力度，避免推诿扯皮现象

考核是落实制度的有效手段，有利于增强责任意识，提高管理质量。在固定资产管理实务中，对制度落实不到位比如资产随意跨部门转移且长期不办理转移手续、管理不善导致的损坏等问题进行问责，对固定资产违规处置行为严肃处理。

参考文献：

[1]任艳华.从业主的角度对酒店管理委托模式的分析和研究

[2]委托管理酒店中的业主管理

（作者单位：黄河万家寨水利枢纽有限公司）