试论房地产泡沫如何影响实体经济的投资

2020-01-19李百清哈尔滨管理站

环球市场 2020年20期

李百清哈尔滨管理站

最近几年，实体经济和房地产市场的发展格局呈现出不同场景。房地产一直处在火热状态，泡沫膨胀；而实体经济则陷入长期低迷，投资不振的状态。当前在房地产投资收益率比较高的情况下，许多资金从实体经济撤离涌入房市，让实体经济祸不单行，呈现出产业“空心化”。

一、房地产泡沫的概述

（一）房地产泡沫的表现特征和内涵

房地产泡沫是指房地产投机所造成的市场基础价值和房地产价格出现严重偏离，房地产在缺少实际支撑的情况下表现出一种持续上涨的情况。房地产泡沫把房地产当成载体的一种泡沫经济。因为土地具有无法替代性、稀缺性、不可移动性等特征，造成房地产非常容易变成投机对象，这也是泡沫经济比较常见的载体之一。房地产泡沫是泡沫经济当中的一种形式，它表现出自己本身的独特性。房地产行业过快扩张、地价的暴涨暴跌、房地产具有过高的空置率、价格飞涨、居民对房价具有较低的承受能力等，这都是房地产泡沫所具有的独特特征。因为土地是一种稀缺性资源，市场上对土地具有较大需求量，这也造成土地非常容易被当作投机炒作的对象，造成地价呈现出大幅虚涨，房地产的价格也随之涨价。这就增加了房屋的空置率，让房地产市场出现供给过剩的状况，普通群众根本没办法承受这种高房价，由此产生了房地产经济泡沫，不管是对房地产市场还是房地产企业而言这都是一种灾难。

（二）经济泡沫的优点和缺点

当代市场经济当中，经济泡沫能够长期存在具有一定客观原因，关键是由自身二重性作用所决定的。一方面，出现经济泡沫能够有助于资本集中，加强竞争，活跃市场，使经济更加繁荣；另一方面，能够清楚看到，在经济泡沫当中具有投机因素与不实因素，还有一定消极成分[1]。

二、科学衡量房地产泡沫

（一）建立房价预期的均衡模型

通常情况下，商品的价格是由供需关系所决定，但是针对含有投机与使用双重性质的商品住房来说，投机因素也具有十分重要的作用。房屋的基础价值是由住房的基本供需关系所决定，但是投机因素又决定了泡沫程度。所以，能够把房屋的市场价格进行分解：代表房地产价格，代表房屋的基础价值，θt是泡沫部分。这样可以将泡沫度定义为：相似的，能够将房产价格的增长率表示成：经济基本面决定了基础价值，所以将其展开就成为这些变量能够充分反映出决定房产中均衡价值供求的两部分因素。在该模型当中，等式的右边涵盖了房价的历史信息、前期上涨、经济基本面的因素，加入了动态调整思想、适应性预期以及局部均衡，可以相对完整的刻画出构成房价的因素。

（二）测算泡沫和估计参数

根据各个变量的定义能够发现，上述识字中最大的难度就在于不能得到国外的专家学者所提出的解决方法为：这项先不考虑，先将剩余部分进行回归，估算到系数之后再计算。如果期初的房价没有泡沫，那么能够用迭代计算的方式算出序列。将上述步骤进行重复计算，直至估计系数有所收敛。

在经过五次的迭代之后，估计参数开始收敛。不同阶段估计中检验p值能够充分说明动态面板模型所含有的工具变量选择合理，之前的两阶序列其检验结果充分反映出估计模型没有二阶序列的相关问题，由此得出改模型具有较好的稳健性。

（三）打扰金融系统整体运作的平衡性，引发金融危机

经济泡沫的活动当中，投机行为极其常见，在短期内资金需求量要快速增长，造成银行等大多数金融机构持续提高利率从而获取更大的经济效益。在高利率的情况下，银行可能会拓展信贷范围，造成银行可执行性研究和信贷质量审核等一些工作缺少严谨性，导致大部分金融机构的资金开始向汇市和股市等其他市场涌入，这时其实体经济部门已经不能再承受银行的高利率，使其无法满足资金需求，严重制约了业务的正常运行和发展[2]。但是在经济泡沫发生破裂后，等待金融机构的是大量不良信贷，不过银行等一些金融机构的资产质量开始急剧下滑，降低了其抵抗风险的能力，诱发了经济危机和金融危机，破坏了稳定的宏观经济发展。

三、有效预防房地产泡沫的措施

第一，要严格规范土地源头和土地市场。建设相对有利的土地市场，公平、公正、公开的实现国有土地的使用权交易。构建土地信息系统，各级政府需要公开全部待出让的土地、评估价格、当前土地使用机构与规划等其他信息，避免由于信息不对称，给投机取巧的人炒地和圈地以谋求暴力的机会。用立法的方式确定城市规划的实际法律地位，确保土地使用结构具有合理性，给地区与城市经济的长远发展打下良好基础。

第二，调节好土地供求关系。有效调节土地资源整体的供求关系，能够更好的控制房地产价格。所以，在实际工作的过程中，必须要严格执行其土地开发规划的审批制度，宏观调控房地产的用地供应量，保证土地供应结构和供应需求的平衡。快速推进征收土地财产税的步伐，严格监管闲置土地，有效抑制土地的投机活动。逐渐完善土地信息系统，实现土地供应的透明化，防止发生炒地与圈地的行为。