成金涛 保利盐城房地产发展有限公司

1 引言

伴随着市场竞争激烈，房地产公司对于开发成本和多种费用支出等层面的管理高度重视，用已取得利润最大化和公司最优化的发展空间。精益思维支持的项目成本管理，目的就是想要减少成本，提升质量以及工期短，最终实现利润的最大化。房地产业带有资金投入较大、建设周期较长、成本核算环节较多和投资风险较高等特性，所以增强房地产施工项目的成本管理十分重要。

2 精益思维运用在房地产开发项目

精益思维目的是管控好成本费用，并且提高工程项目的收益，合理优化产品质量，尽量减少变更。大概涵盖了五个层面：（1）精益采购成本管理：构建起完备的采购体系，贴合规范化和制度化的要求，用以准时完成采购和按需采购等目标；（2）精益设计成本管理：设计阶段做好完备的方案，明确项目的目标成本，并且将之分解，深化遵照房地产项目的特性和过程让成本被合理分解到各个作业上，同时运用详细的策略予以优化；（3）精益施工成本管理，融入新工艺将成本节约下来，重视均衡化生产，合理且充分将机械设备和专业工人的生产成效发挥出来；（4）精益交付成本管理上，创建起整套贴合项目需求的交付系统让库存成本得以精简，同时让管理费用交付出更多高价值且成本低的建筑商品；（5）精益思想对成本管理予以维护，用整个价值链成本达到最低作为目标，综合项目的特性订立起个性化的维护服务计划，带动公司综合价值链不断前进，建立起较好的成效，让公司产品得以实现产值的提升。

3 组建起精益思维下的房地产施工项目成本管理系统

房地产开发中采取精益思想最为关键的一点就是组建房地产施工项目成本的管理系统，房地产能够划分为八个环节，依次是市场调查、决策投资和规划设计、项目招标、材料购置、详细施工还有完工验收、销售。第一应当组建起管理信息系统，确定好组织内部的所有分工结构，寻找到对成本的管控影响的主体，运用目标成本展开项目总成本、各分项工程成本两块的预算，第二是采用作业成本法算出预估的成本，将其与预估的成本差异处找出来。第三是运用挣值分析法对成本的异同合理分析，将成本发展的图画表格找出，整个过程渗透进精益思维，给出合理改进建议。

3.1 预估成本运用目标成本法

目标成本法指的是遵照市场数据积极为项目订立起成本目标以此为参考用以确保利润的成本管控策略，带有系统、战略等管理和整体性特性。目标成本管理渗透进项目施工的所有环节；针对成本目标加以细化和分解，建立清晰的认知；有效改进策略，用以取得节约的目的。

3.2 核算成本运用作业成本法

作业成本法能够运用在施工项目的费用核算，运用作业和资源流动彼此间的关联性，让我们可以确切的找准综合影响因素的比重状况，如此获得最为确切的项目费用，进而让成本的构成工程能够更为完整和体系化，合理管控之后的种种作业，积极为管理者供应依据。作业成本法助力于将传统的成本系统改进，有效提高管理水准，与此同时业供应成本量化策略，助力成本管理人员较好的对成本予以管理。

3.3 成本偏差运用偏差分析法合理分析

偏差分析法的选用是将房地产开发项目其进度和费用整体度量，确切的对项目的进展状态合理描述。对已经完成的工作预算费用和具体费用和计划工作的预算费用等合理测算，核算出的相关计划实施进度和费用偏差，进而获得项目话费、详细进展状况的有效判断。

3.4 精益思维下的成本优化

（1）选择运用供应链形式管理，改进材料供给的策略达到精益思维的创建，要求运用供应链形式进行管理。运用精益管理制度的形式避免出现成本超支情况，合理展开市场调研，保障材料的确切性和合格性，同时给出对应的分析，组建起采购形式，及时将产品采购和消耗等状况合理记录，而后遵照项目完成进度将采购策划书完成，如此就不会存在材料不足或者是未有达标的状况出现。项目在实施中，找出薄弱之处予以改进和调整，整个过程关于材料的运用状况合理分析，确保所有项目能够顺利开展。

（2）运用价值链思想推进优化。确保各个环节的衔接工作，以免出现窝工状况。增强相关负责部门彼此间的沟通，确保施工质量。选择作业成本法，将项目中大致存在的贬值状况一一找出，以免出现不必要的损失，及时将流程优化衔接。

（3）目标成本细化。遵照目标成本法，项目经费的运用要细化到所有项目的分支，合理实现系统分化，最终落实到所有人，整个过程里，有关项目负责人及时的将信息传达给别的部门，及时将成本状况把握住，而后给出合理且恰当的对策，积极解决掉存在的问题。

（4）增强精益思维的文化创建。精益思维不是简单的理论形式存在，积极配合着完备的管理制度，定期针对施工人员展开思想教育和相关培训，从而为顺利将项目完成而努力。

4 结束语

总之，房地产项目施工阶段的成本管理要求在成本管理目标之上，合理的做好预测，订立和完善成本管理责任制度，以精益思维作指导，对工程施工成本实现全方位动态管控，最大限度的控制和节约成本，促进房地产开发项目的又好又快发展。