浅谈房地产开发各阶段中工程结算造价控制方法

2019-12-30句容恭华房地产开发有限公司

门窗 2019年7期

王挺句容恭华房地产开发有限公司

1 引文

工程结算是成本管理中的重要内容，直接关系到房地产企业在竞争激烈市场的稳定发展。只有在房地产开发的过程中高度重视影响工程结算造价的全部因素，才能有效充分的做好工程结算造价控制。这篇文章主要对招投标阶段、合同履行阶段、工程结算审核阶段的工程结算控制造价进行了深入的研究和探析。

2 招投标阶段对工程结算造价的控制办法

在房地产开发项目的招投标阶段，只有工程结算审核高效稳定的进行，才可能保证工程结算造价的有效控制，那么在这个阶段务必要充分地做好相关的准备工作，尤其是对招标文件的编制工作。在招标文件编制的过程中一定要保证其内容的完整性、全面性以及对相关问题的针对性，务必要高度重视以下内容。

2.1 合同价格形式

招标文件内容编制是企业招投标过程中的重点内容，在内容编制的过程中需要标明施工合同的价格形式，招投标内容编制主要包括多方面内容，其中合同价格形式主要有总包合同、部分总价包干、单价合同三种，例如在土方工程项目中施工合同的价格形式通常采用的是单价包干合同，但是在这项工程项目中措施费中的降水、排水，建议采用总价包干的形式，这在一定程度上能够有效的降低在实际的施工过程中施工现场管理工作量。

2.2 合同施工范围

所谓的施工范围通常所指的是工程建设界面划分，这项工作的工作量比较小，难度比较低，要求比较低，普通的建设企业能够独自进行。例如，在土方回填项目施工的过程中，合同施工范围工作可由土石方单位完成，也可以将此项工作分配到总包单位；在进行桩基凿桩施工的过程中，施工界面划分工作可以由桩基础单位完成，也可将此项工作分配到总包单位等。如在房地产开发项目中的地下室顶板和地下室侧壁土方回填施工中，则应当在招标文件中明确施工界面规划是由哪家单位完成，这样能够有效的防止施工界面分化不清晰、不明确阻碍施工正常进行的现象发生，而且还可以有效的避免在工程项目结算时此项工程施工环节规划造价重复计算提升工程建设整体造价的现象出现。

2.3 工程进度节点

在房地产开发工程项目投标阶段应对工程进度节点进行科学合理的控制，需要将项目工程进度节点在相关的合同条款和招标文件中明确的标注出来，工程进度节点主要包括预售完成节点、工程竣工完成节点、以及结构封顶完成节点等多方面的内容，这样能够有效防止由于工程进度节点工期约定不明确而造成加快施工进度措施费用增长的现象产生。如果工程项目进度节点模糊，极可能增加工程建设施工过程的管理难度，在工程结算阶段极可能发生赶工措施费签证、提前完成奖励等问题。

2.4 评标规范性

现阶段房地产开发采用的招标方式通常是最低价中标，这种招标的方式盲目的注重标价和报价，因此而产生了不正当竞争的现象普遍发生。在工程项目招投标的过程中，招标的人往往重视标价，投标的人却往往重视压低价格，提升自身的竞争优势。这直接造成竞争标价格和房地产工程项目不相符，从而产生低价竞标的不良竞争现象。中标的人为了追求自身的经济效益，往往会在工程建设过程中偷工减料，剥削劳动力成本，从而造成房地产工程项目建设质量低下。

3 合同履行阶段对工程结算造价控制措施

在房地产开发工程项目结算造价控制的过程中务必要高度关注工程设计变更、工程签证、施工指令以及一些责任扣款等重要的内容，否则极可能造成超支的现象发生，工程结算造价控制措施主要有以下几方面内容。

3.1 工程设计变更、施工指令能做到事先审批

在房地产开发项目合同履行阶段工程设计变更和施工指令的事先审批环节有着重要的意义和作用，只有工程设计变更和一些施工指令通过事前审批之后，才可以由甲方现场工程师统一下发。在现阶段，许多的联发集团已经拥有了独自的成本管理系统，并通过独自的成本管理系统可有效实现和完成设计变更、施工指令的事前线上审批工作，能够有效的实现设计变更和施工指令等一些重要环节的工作，与此同时，能够对其经济性和可行性做出正确的判定，通过这个过程能有有效的避免工程建设无效成本和低效成本的提升和产生。在房地产开发项目建设和管理的工作中，对各个重要环节进行事先审批，可以有效提升对施工单位的管理和控制水平，从而实现工程结算造价控制目标。

3.2 现场收方管理要及时，不得后补

在房地产开发项目施工合同中部分是单方合同，在工程建设的过程中进行工程量完成的确认；部分工程签证在竣工图中并没有充分的展现出来，在房地产工程建设的竣工图中不包括全部的工程签证，但是没有体现在竣工图中的工程签证也需要记录其工程量，这些工程量的记录和测量工作，通常都是在工程建设施工的过程中完成确定的。例如，在房地产工程土石方施工的过程中，在此项工程施工的准备阶段务必要将施工现场最初的地貌标高进行精确的测量和记录。只有实际参与工程施工的单位才可获取工程结算资金，结算资金应充分的结合实际测量的工程量，从而实现对其工程结算造价的有效管理。

3.3 变更签证的审核要严谨

如果在房地产工程项目建设的过程中频繁出现变更和签证的问题，极可能造成工程造价的提升，在施工单位提出变更和签证时，务必要对其进行严格的审核，并将其与施工条款合同相比对，检查是否与合同条款约定一致，这样能够有效的避免重复记取的现象发生。

3.4 责任扣款要及时确认

在工程项目建设的过程中往往会由于施工单位的原因而造成相应的责任和扣款，则应当对责任扣款进行及时确认，并以相关单据进行记录。例如，在进行桩基基础工程的砍桩头施工工作若在合同中规定此项工作由桩基基础施工单位完成，但是实际上是总包单位完成的，那么应扣除桩基础施工合同中的相关造价，而且还需要充分的准备并做好相关的纸质版确认单据工作。

4 工程结算阶段对工程结算造价的控制办法

在工程结算阶段对工程结算造价控制时务必要充分的结合结算审核依据和结算审核的原则和重点。工程结算阶段结算审核依据包括多方面内容，主要有施工合同、工程设计变更、工程签证、工程竣工图纸、政府相关政策文件等；其中结算审核的重点内容主要有以下内容。

在工程项目结算过程中，一定要保证工程结算资料的完整性、真实性和准确性，工程结算资料包括多方面内容主要有工程竣工图纸、工程竣工验收单、中标合同报价、工程设计变更等多方面内容；对工程项目进行结算审核时首先应从材料入手，对相关的结算材料的完整性、准确性以及真实性进行严格全面的审查，从而实现对工程结算造价的有效控制。

在工程合同方面，工程结算审核时务必要深入的了解施工，对施工合同条款进行有效全面的整理和了解，包括工期、合同价格形式、合同风险范围、主要材料价格调整等相关的条款内容，只有这样才能够有效的保证设计变更和工程签证的合理性，可有效的防止重复计价的现象发生。

在变更和签证管理方面，对设计变更、施工指令以及相关的工程签证进行全面有效的梳理，并要求施工单位充分详细作好并整理变更和签证相关的结算资料，并将其装订成册，对没有进行的项目或者是变更去除的项目应详细的记录，并在工程结算造价中将其去除。

在人工劳务费调整方面，高度重视人工、主要材料调整价差，首先房地产开发企业要熟练的掌握政府相关政策文件信息，尤其是人工费调整政策文件以及一些人工和主要材料调整价差的相关条款，这样可以有效的避免施工单位产生较大经济损失。

在工程量计算方面，熟练掌握工程量计算规则，这要求审核人员综合技术水平要达到要求的标准，熟练的掌握工程量计算规则，主要包括三方面内容分别是计算范围、措施项目的计算以及尺寸与图示尺寸的核对。