何伟阳

一、引言

住房租赁是指由房屋所有者或经营者将其交给承租方使用，承租方通过事先约定向出租房交付租金并取得房屋租住和使用权的一种行为。房地产行业是我国经济发展的重要支柱，主要包括买卖和租赁两种方式，但目前“重买卖，轻租赁”现象较为突出。十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，建设银行利用其经验优势、技术优势、资本优势等在全国率先推出了住房租赁“蓝海项目”。

二、建设银行住房租赁业务开展的现状

为支持住房租赁业务发展，建设银行从多个方面进行了创新和尝试，并取得一定的成果。

建设银行在住房租赁平台方面创新性的采用“互联网+房地产+金融”策略，打造住政银、银企、政银企合作模式的房租赁综合服务平台（后简称平台），目前主要包括三个子平台，即建融公租、建融公寓和CCB建融家园。

三、建设银行住房租赁业务的特点

（一）住房租赁综合服务平台的推进规范了住房租赁市场

1.“平台”保障了房源供给和交易需求真实性

住房租赁综合服务平台在房源准入和房源需求环节审核较为严格，从根本上保障出租人和承租人的利益。首先，对住房租賃企业和房地产经纪机构实行备案制度，同时，企业和政府对发布房源供给和需求信息的真实有效性负责;其次，对个人类型的出租人、承租人、经纪人同时采用人脸识别和手机绑定等身份认证手段进行实名认证，并对所发布的房源通过房产数据管理部门进行核验。综上，住房租赁综合服务平台为住房租赁双方提供了真实的交易环境，交易得以顺利进行。

2.平台保障了用户数据安全

随着政银合作的住房租赁综合服务平台在全国使用范围的不断扩大，平台用户数据安全获得了强有力的保障。平台有效保护了用户的房产隐私。同时，出租方经核验的房源发布后，平台系统会为之随机配置一个虚拟号码，这样有效避免了出租方信息泄露、电话骚扰以及信息倒卖等不良影响的发生。

3.平台提高了住房租赁成交效率

住房租赁过程的“网络化”和建设银行的信用背书对住房租赁成交效率有较大的促进作用。平台不仅为出租方和承租方的交易有促成作用，同时也简化了承租方的其他手续。对出租方而言，平台为他们拓宽了出租渠道，简化了出租手续;对承租方而言，平台提高了他们找房的效率和租房价格的透明度，同时省去了一系列的中间手续费。总的来说，在建设银行做信用背书的前提下，租赁合同认证效力较高，大大保障了住房租赁的效率。

4.平台强化了住房租赁市场监管

平台不仅可以向市场和政府提供住房租赁服务、租赁管理服务，还可以为作为租赁市场监测、监管的手段。当前，住房租赁市场乱象丛生，缺乏相应的制度和规范，政府在监管该市场时往往无从下手，无法及时发现和规避市场风险，所以市场和政府对平台的需求较为迫切。

（二）“存房”业务模式扩大了租赁住房市场的发展前景

1.“存房”业务模式有效保证租赁房源供给

市场空置房源的未充分利用是抑制当前住房租赁发展的主要矛盾，“存房”模式可以有效对此矛盾进行缓解。出租方将闲置房源的租赁权以约定期限转让给建行，经第三方公司评估后，出租方一次性拿到约定期限的租金，到期后，建行将房源归还出租方，不仅有效盘活了客户手中的闲置房源，也促进了住房租赁市场的繁荣。

2.“存房”业务模式丰富住房租赁市场金融服务内容

“存房”业务可以降低出租方的出租成本和风险，同时也可以促进租赁市场的规范化发展。“存房”业务可以规避出租方空置租期和租金波动风险，提前锁定租赁收益，也可以避免租客的复杂筛选过程，同时也减少了承租方对房屋内置家具损坏的担忧，也可以为出租方提供灵活的融资需求，出租者可以根据对资金的需求的不同而选择相应委托期限。同时，“存房”业务的发展可以为住房租赁市场的租金水平起到“标尺”作用，可以防范租金异常上涨、“黑中介”乱收费等住房租赁市场乱象的发生。“存房”业务可以让承租方省去因房东提前收回而导致频繁搬家的焦虑，同时，在规范性租赁合同下，也可以享受租房附带的相关权益。

3.“存房”业务模式拓宽银行获客渠道

“存房”业务的市场空白是建设银行获客的最大潜力。目前我国住房租赁市场规模庞大，根据房地产机构行业调研得知，预计2025年租金将超3万亿元，租房人口超2.52亿人。从微观上，可以通过“存房”业务，为客户提供配套金融服务，如营销理财、基金、保险、信用卡等产品，提高了客户黏性;从宏观上，建设银行“存房”业务可凭借其产品特色和自身银行资金优势，在住房租赁市场中具有挖掘客户的巨大潜力。

4.“存房”业务模式采用“轻资产管理”方式推动住房租赁市场发展

住房租赁的“轻资产”模式不仅有利于激活市场存量闲置住房资产和解决长租痛点，还具有较大的盈利空间。“轻资产管理”是指企业不持有房产的所有权，而是通过“存房”方式获取房源，并通过转租方式获取盈利的一种管理方式。建设银行在发展住房租赁业务方面一直坚持轻资产、轻资本的原则。“轻资产管理”对成本和资金占用较低，更有利于房源规模的扩大和是市场的渗透率，满足市场更加多样化的需求。另外，虽然“轻资产管理”的收益率低于“重资产运营”，但可通过规模实现“薄利多销”。

（三）住房租赁贷款产品基本满足市场需求

截至目前，从房源供给和房源需求出发，建设银行针对住房租赁市场研发的贷款产品基本覆盖了整个住房租赁过程，下面将从个人和企业两个角度对产品进行分析：

1.个人住房租赁贷款促进租赁需求的释放

随着住房租赁市场的不断发展，个人住房租赁贷款可以有效满足市场需求。目前建设银行针对个人的住房租赁贷款已开发多个产品。个人住房租赁贷款多采用线上和线下相结合模式，且具有操作灵活、利率优惠、信用发放、还款自由等特点。基于此类贷款，增强了人们对租房的承压能力，也在一定程度上释放了个人的租房需求。

2.企业住房租赁贷款增强房源供给的动力

企业房源供给主要是品牌房企租赁公司和国有住房租赁企业，企业住房租赁贷款为其提供了强力的政策支持和资金保障。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场若干意见》（国办发[2016]39号）下发后，建设银行研发了住房租赁市场专项贷款产品，主要用于支持租赁住房建设、改造、装修、购买房源用于租赁、日常运营等，贷款期限最长可达25年，同时可为政策和风险允许下的集体建设用地提供融资支持，解决了住房租赁企业部分融资难、融资贵的问题。

四、制约建设银行住房租赁业务发展的影响因素

（一）税收政策影响租赁房源供给

在市场住房租赁市场蓬勃发展的同时，房产“租赁税”和不确定房产税收因素在一定程度上对建设银行租赁房屋来源造成较大影响。目前，市场租赁房屋供给方以个人房源为主导，国家的房产“租赁税”使得人们倾向于选择个人对个人的租赁方式，而不愿意接受建设银行的“平台模式”和“存房模式”，因为这样使得他们房产租赁的收入透明，无法规避税收，增加租赁成本，增加了出租人的负担。

（二）风险控制力度造成住房租赁业务门槛较高

加强风险控制力度是保障建设银行顺利住房租赁业务的前提，但同时也限制了部分承租方的需求。因贷款属信用贷款，故建设银行在风控措施上较为审慎。在传统房屋租赁市场上，出租方对承租方的资质要求较低，而建设银行则对承租方则设立了资质评估标准。在严风控的背景下，较多资质差、需求高的承租方无法选择建行渠道，进而影响其住房租赁业务发展。

（三）经济水平差异造成住房租赁市场发展不平衡

城市的经济发展水平很大程度上决定了住房租赁市场的规模，无论租赁住房供给和租赁住房需求主体，还是租赁市场政策支持偏向，经济发达程度高的城市均比欠发达地区有明显优势。东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口主要由流动人口和新毕业大学生组成，不到10%的一、二线城市占据了50%以上的住房租赁市场规模。其次，银行对住房租赁市场支持的内部政策偏向经济发达地区。

（四）传统思想制约住房租赁市场发展

受传统思想的影响，采用租房方式往往是向购房过渡的缓冲手段。目前，我国租赁住房规模占比不足10%，绝大部分人持有以自有住房作为稳定和家的思想根基。

五、对策建议

（一）完善住房租赁市场政策

完善的住房租賃市场法律和政策体系对住房租赁市场的长期、稳定、快速发展有重要支撑作用。首先，推进“租售同权”政策改革不仅有助于保障承租方获取公平的公共服务权利，也增加了住房租赁市场供给与需求的动力;其次，对“租赁税”的适当优惠政策有助于增加房源供给的动力;第三，适当放宽公积金支付房租的支取条件，同时，加大公积金中心与金融机构合作力度，租赁住房时可提高支取公积金的效率和额度，提升房租的覆盖率，增加住房租赁需求。

（二）发展住房租赁市场要因城施策

在城市的经济、地理、人口结构等不同的前提下，因城施策是发展住房租赁市场的必要选择。住房租赁市场中需求方主要为外来务工人员、新毕业大学生和城市低收入人群，其中前两者是够租房需求的中坚力量。东部地区总体外来流动人口多，购房难度大，租房需求旺盛，中西部地区恰恰相反;“一、二线”城市较其他“三、四、五线”城市的租房需求也不同。总的来说，不仅城市间该人群的结构、规模不同，同一城市的不同区域亦有较大差异。所以，在推进住房租赁市场发展时，要因地制宜、因城施策，根据不同结构特征的住房租赁市场出台差异化的政策。

（三）完善租赁住宅性质变更制度

目前部分住房租赁市场房源供给企业或机构采用“重资产”发展模式，通过将城市闲置、低效办公、商业用房改造为租赁住房是其一种主要运营模式，提高了城市存量房屋的利用率，但因涉及房屋性质的变化，在实际运作中，需要政府多个管理部门的审核和批准，调高了租赁房源供给的难度和降低了租赁房源供给的效率。

（四）加大住房租赁市场信用体系建设力度

我国住房租赁市场目前发展尚不成熟，信用体系尚不完善，急需建立规范性住房租赁平台系统和租赁平台使用制度，规范市场主体行为，缓解供需信息矛盾，营造良好市场环境。住房租赁市场信用体系建设需依靠市场和政府共同建设，从市场角度，运营主体需要加大自身平台宣传力度。