文/生金菊，东营市东营区城市发展投资有限公司

1 引言

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，在房地产的“资金，市场，土地”三大黄金要素中，资金所占据的地位是一切的前提，也有着不可代替的作用。面包贵还是面粉贵深刻的揭示了土地和房价的关系。依据房地产自身的行业特点，比如资金使用较密集、资金利用率较高、风险系数大、投入周期长、涉及环节多等，这些特点都是与资金尤其是营运资金密切相关。对于资金的使用和利用的程度影响着企业的财务管理效率的高低，进一步对于企业的整体发展起着不可代替的重要使命。只有科学高效的营运资金管理将会保障房地产公司的较差流动性资产合理有序运营，进而保障资金流的顺利，避免加大金融风险等。

2 房地产企业营运资金管理的特点

针对房地产自身的行业特点，其产业链、资金循环周期均长于其他行业，造成资金回笼速度慢，相应地营运资金也有独特的特点：

2.1 房地产行业营运资金数额较大

在房地产的“资金，市场，土地”三大黄金要素中，资金是不过或缺的重要部分。面包贵还是面粉贵深刻的揭示了土地和房价的关系。在房地产行业中资金使用较密集，无论是前期的土地的购买或是中期建筑施工的资金投入，占据了房地产企业大量的资金，其营运资金的数额也较大。当然，一套住房动辄几十万亦或几百万、几千万，其收益也相应较高。

2.2 房地产行业营运资金来源单一

通过与房地产行业庞大的营运资金数量相比较，绝大部分的房地产企业其自有资金量不足，需要通过金融机构特别是银行进行按揭贷款、外部融资等方式以充实企业的资金进而维持企业的正常运转。但是相应地，其过多地依赖于外部资金将造成企业的风险系数加大，稍有差池将威胁到企业的正常生存，从而威胁着房地产企业的生死。

2.3 房地产行业流动资产和流动负债占比大

由于房地产行业独特的生产性质，其对于流动资产和流动负债的比例较大，需要大量的现金流，且总负债中的流动负债所占比例也较大。另外，房地产行业的销售方式有现房和期房之分，采用现房销售的房地产企业，前期需筹集大量的资金以保障生产的顺利进行；采用期房销售的房地产企业可以通过预售的方式回收资金，期房的销售也分为一次性付款和分阶段付款的方式，均有利于加快资金的运转效率。房地产企业将预售的房款计入“预收账款”会计科目中，其流动负债比也相应的较大。

3 房地产企业营运资金管理的分析

3.1 融资结构过于单一

我国房地产企业自身持有的自有资金不足，开发资金主要通过向银行申请贷款获得。M地产公司同大多数房地产开发企业一样，主要资金来源渠道为银行贷款、自有资金以及承包商垫资，呈现较为单一的融资模式。其中银行贷款主要包括房地产开发贷款、销售环节的住房贷款，开发商自筹资金和承包商垫资也大多间接来自银行贷款。M地产公司的资金来源中有20%以上是依靠国内贷款。M地产公司的自筹资金来源主要是商品房的销售收入转换，其中绝大部分购房款又是银行按揭贷款，比例约为70%。其他资金主要来自购房者的定金以及预付款，其中的银行贷款比重约为30%左右。综合考虑公司的自筹资金以及其他资金的资金结构，银行贷款在M地产公司的总投资中所占比例在 60%以上，体现了其对银行贷款的高度依赖性，致使公司的负债率居高不下，也加大了公司未来的财务风险。

3.2 流动资产占总资产的比重过高

房地产企业营运资金的营运能力，主要体现在营运资金的周转情况上，营运资金的周转情况是企业营运资金管理效率的体现，是降低项目开发成本、规避经营风险和创造利润的基础，对企业的生产经营和日常管理至关重要。

M地产公司的存货周转水平和应收账款周转水平共同影响了总资产周转水平。M地产公司存货周转情况及其应收账款周转情况对资金回笼均产生较大的压力，营运资金的营运能力变差，使得企业的资产无法正常周转流动。M房地产公司从2013年到2017年M地产公司营运资金整体呈下降趋势，且下降趋势幅度过大，由2013年的155，962.36万元急剧下降为2017年的-1，430，422.54万元，说明公司短期偿债能力存在风险。其中M地产公司营运资金在2014年和2015年出现了缓慢回升之后急剧下降到2017年的-1，430，422.54万元，下降幅度过大，公司不能偿债的风险很大。

M地产公司体现出流动负债大于流动资产的现状，公司净营运资金出现明显的短缺，说明公司的流动负债是部分非流动资产的资金来源，公司没有足够的流动资金偿还债务，短期偿债能力较弱。公司流动资产在2013年到2017年期间，首先呈上升趋势，从2013年的1，585，155.13万元增长到2015年的2，401，543.23万元，然后从2015年开始急剧下降到2017年的1，221，920.73万元，流动资产下降速度过快；同时流动负债整体呈上升状态，尤其是从2016年的1，764，478.4 2万元增长迅速到2017年的2，652，343.27万元。

3.3 营运资金周转周期较长

偿债能力较强的体现，流动比率和速动比率是衡量企业短期偿债能力的常用指标。M地产公司自有资金比率较低，企业日常经营管理所需的资金主要来自于对外筹资。M地产公司经营规模不断扩大，在建地产项目和土地储备占用了大量资金，资金回收困难，投资收益减少，资本的保值和增值在M地产公司的开发经营过程中较难实现，企业拥有的自有资金不足，很难维持资产规模的继续扩大。统计M地产公司的流动比率和速动比率两个主要的短期偿债指标，可以看出2015 年至 2017 年流动比率与行业平均水平基本持平，较为正常，但它的速动比率比行业平均水平要低，且有下降的趋势。企业在短期进行还款的能力有限且在逐渐变弱。M地产公司较低的速动比率主要是由存货在企业的流动资产中占有很大的比例而造成的。

4 房地产企业营运资金管理的改进建议

4.1 拓宽融资渠道

合作开发融资。合作开发是中小型房地产企业寻求发展的最好办法之一，是一种可操作性较强的融资方式。通过与其他企业联合开发的方式，公司可利用的资金变多，资金短缺的问题得到解决，这有利于企业参与市场竞争开发大型项目。另外，企业采取联合开发的模式，不仅可以风险共担，降低投资所面临的风险，还能够实现资本的积累，使企业做大做强，最终达成双赢。

房地产信托融资。指的是一种通过委托专业投资机构对房地产企业融资进行管理的融资形式。具体而言，就是信托投资公司制定具体的信托计划，将两个或者两个以上投资人的资金聚集到一起，以投资者的利益最大化为目的，按照投资人的意愿对筹集到的资金进行分配、运用和管理，最终将投资所获的收益按照资金比例分配给投资者。目前越来越多的房产企业开始采用该种手段，因为房产信托制度在国内具有较大的灵活性，获得了一定的发展，已经成为房地产企业融资的一条重要渠道。

融资性售后回租。房地产开发企业将商业物业出售给金融租赁公司，将投资者的资金获取到本公司使用，然后又将其从金融租赁公司租回，等租赁到期后再对该物业进行回购。房地产企业通过金融租赁公司开展的售后回租形式，实质上是一种融资行为，企业获得资金后，可以继续经营该项地产项目，也可以投资其他项目。

4.2 加强筹资风险管理

M地产公司目前可以采取的筹资风险控制措施主要有：

在构建筹资风险预警体系方面，企业应该将相关宏观经济变量融入到筹资风险预警体系，将宏观经济变量与企业筹资风险度量模型相结合，借助杠杆系数法等方法，及时识别相关风险，对风险进行分析和规避，确保企业可以及时还清债务，使相关的债务风险降低到最低。房地产企业在进行投资时，高收益与高风险并存，在投资过程中，需要科学合理运用各种有效的筹资工具和风险度量方法，建立高效的筹资风险预警系统，通过它来降低潜在的筹资风险，减小筹资风险发生的损失。

公司要建立良好的现金流内部控制机制，依托于风险管理部门对这些不确定性因素开展全面的调查探索工作，研究出有效的措施，提出有针对性的对应策略，并加大企业对现金流模式的监控力度，提升公司各个职能部门的运转效率，避免发生资金短缺的情况，规避筹资过程中可能遇到的风险，稳定项目融资来源，以确保各项目的正常进行。

4.3 打通内部渠道，缩短营运资金周期

加强内部沟通和管理信息系统，尤其跨部门之间一定得设立专门的沟通渠道与途径。公司都分有不同的职能部门，如采购、财务、营销等。部门之间的联系是必然的，所以营运资金的有效管理仅依靠财务部门当然是无法实现的，得靠各部门之间协调配合，快速传递信心、相互配合，在各职能部门之间实现高度的信息资源共享。

为了确保信息能够实现完整、真实、有效的传达交付，企业内部控制流程应与企业业务发展匹配，明确部门与岗位的内控要点、各个岗位的工作职责，将责任充分落实到各个职能机构与个人，梳理业务流程，全面建立内部控制体系，对企业内部控制体系不断改进和完善。在采购、库存、生产与销售环节等各部门协作沟通，减少流程之间的摩擦，缩短生产准备时间等，只有相互配合与支持，加强相互之间的协作才是实现良好控制和管理的保障，只有统一制定协调配合制度的组织形式、运行流程才能为探索建设高效科学营运资金管理奠定良好的基础。

5 结语

现代企业管理的核心是财务管理，而资金管理又是财务管理的核心。因此，改善企业的资金管理成为促进社会主义市场经济繁荣的必然要求和提升企业自身管理的内在要求。作为政策调控的直接利益相关方，房地产企业应当完善企业资金管理方式，增强资金流通的稳定性，确保企业大量资金的运行通畅。只有不断推动和完善资金管理的优化，才可以去提升企业的财务管理能力，进而推动企业现代化进程，以面对各种各样的市场竞争压力。