高晨星

（吉林化工学院，吉林 吉林 132000）

一、我国中小城市房地产行业发展面临的机遇

在房地产开发的过程中，根据我国城市的发展水平和居民的生活水平以及购买能力，结合各城市当地房地产发展的实际情况，可以将我国的城市划分为特大城市、大型城市、中等城市和小城市。其中，不发达地区的省会以及各省和自治区的地级市被划分为中等城市，而县级市和县城一般被划分为小城市。例如，吉林省除了省会长春市以外，包括吉林市、四平市等在内的所有其他市县均被划分为中小城市。中小城市相较于特大城市和大城市而言，通常具有一定的特点，如地方经济薄弱、人口相对较少、城市建设发展较晚但较为迅速、周边农村人口向市区流动性比较大、城市第三产业不断发展等特点。而随着特大城市和大城市的不断发展，城市人口激增，房价大幅上涨，房地产市场开发和建设速度放缓，购房者逐渐将目光转向中小城市，给中小城市房地产行业的发展带来了巨大的机遇和挑战。

首先，伴随着大城市购房压力的不断增大和中小城市的城市化进程不断加快，中小城市成了购房者眼里的新目标，给中小城市房地产行业的发展带来了巨大的机遇。由于中小城市的地价比较低廉，土地成本、建设成本、安装成本等都比较低，并且很多城市为了吸引开发商进入，给予了很多优惠政策，这样，很多大型房地产企业进入到中小城市，开发具有新理念的现代化住房，刺激和带动了中小城市的房地产行业发展，有利于中小城市房地产市场不断完善，也同时带动了中小城市本地的房地产开发企业，以及二手房销售企业和房屋租赁企业的发展。

第二，中小城市房地产市场需求稳中有增。随着我国经济的发展，人民群众的生活水平在不断提高，人民对住房面积和质量的需求也在不断增加。尤其是在当前供给侧结构性改革的过程中，房地产去库存从整体上提高了房地产的质量，给购房者更多的选择空间，也促进了很多家庭将置业周期缩短，当前，很多家庭的置业周期已经为6-8年，甚至更短。同时，由于目前房地产行业的消费群体主要集中在25-45岁之间，这部分消费者恰恰处于我国人口的生育高峰，随着小家庭组建过程中对住房的消费需求，以及日益增长的对住房的投资需求都有效地拉动了中小城市房地产行业的发展。另外，随着家庭对子女教育的重视，小学、初中、高中学区房的不断更换，以及中小城市的不断发展过程中吸引外来优秀人才的到来和城镇化过程中农村人口的流入，都在一定程度上拉动了中小城市房地产市场的需求。

第三，伴随着“营改增”的进行，中小城市的房地产行业成本有所下降。“营改增”后，房地产企业不再缴纳营业税，而是按照10%缴纳增值税，而个人出售持有两年上的自用二手房免征增值税。这样的税收政策一方面将房地产企业纳入到了增值税的抵扣链条中，只要房地产企业谨慎选择能够开具可抵扣的增值税专用发票的上游建筑企业和装修公司，就可以将其进项税额予以抵扣，从而有效降低了商品房的成本；同时，对于个人出售自用的持有期间等于或超过两年的二手房免征增值税的规定，进一步促进了二手房市场的繁荣。

二、我国中小城市房地产行业发展面临的挑战和存在的问题

虽然当前中小城市房地产行业发展势头较好，但由于中小城市和特大城市以及大城市相比具有的天然劣势，使得中小城市的房地产行业也面临着巨大的挑战，存在一定的问题。

首先，中小城市基础建设不够完善、交通网络不够通畅、交通设施不够发达、城市规划不够合理以及中小城市本土的房地产企业管理理念比较陈旧、中小城市本土的居民购房能力不足等各种问题，给中小城市房地产行业的发展带来了巨大的挑战。

第二，中小城市房地产库存量巨大，去库存仍是其发展过程的主要问题。以吉林省为例，截止到2016年9月底，吉林省全省中小城市共有库存商品房近33万套，面积约为3237.2万平方米，按照供给侧结构性变革过程中对商品房去库存的狭义公式进行计算，去库存的期间最短也要24.6个月。而吉林省中小城市住宅商品房的售价却一直在上升，已经由2009年的每平方米2788元逐年上升到2015年约为每平方米5475.55元，几乎翻了一番。而吉林省中小城市人均可支配收入虽然一直是增加的，其增幅却没有房价大。据统计，2015年吉林省中小城市住房销售价格同比增长13.8%，而销售面积和销售额同比增长却分别为负16.77%和负7.65%。究其原因，是很多居民选择了租房或者维持原有住房去替代购房，由此导致了这些中小城市的住房消费占可支配收入的比重不增反降。当前，高库存问题仍然困扰着我国中小城市的房地产行业，伴随着供给侧结构性改革的进行，去库存仍然是包括吉林省在内的我国中小城市房地产行业发展过程中一个重要的任务。

第三，中小城市本土的房地产企业管理体制不够健全，对“营改增”的进项税额抵扣不能有效利用。中小城市本土的房地产企业大多规模相对比较小，其内部的管理体制、财务核算以及税收体制都不够健全，如果在洽谈建筑商和供应商以及装修公司的过程中受到企业规模的限制，没能与有增值税一般纳税人资质的上游企业合作，则无法取得可以抵扣的专用发票，由此，将使企业的税收成本不降反增。同时，如果企业的财务人员、税务人员素质不够，没有按时申报、按照规定抵扣和留存相关资料，也无法降低企业的税务成本。

三、促进我国中小城市房地产行业发展的对策

首先，在原有的基础上，中小城市要不断完善基础设施建设。基础设施建设是城市发展的标志，只有科学合理的城市规划布局、通畅便利的道路交通路线、优质的教育医疗资源才能吸引更多外来人口流入，进而促进中小城市本地房地产行业的发展。

第二，中小城市的房地产行业要积极调整房地产市场供给结构，平稳房价，促进商品房消费。伴随着核心家庭的不断出现，三口之家对住房需求通常在两室或三室，因此，商品房开发的过程中要根据实际需要，多配置需求量较大、面积合理的户型，同时还要兼顾不同消费群体对高端的高档住宅的需求和低端的廉价房、廉租房的需求，开发符合市场需要的楼盘，从而促进房屋销售。还要在满足消费者基本需要的同时，尽量减少由于非理性的投机需求而导致的房价上涨，使房地产市场尽量回归到理性消费，从而激发消费者的实际需求，促进中小城市房地产市场的理性繁荣。

第三，中小城市的房地产企业要有效利用“营改增”的税改契机，积极降低成本，提高竞争力。当前我国中小城市的房价在不断上升，给房屋购买者带来经济压力，导致很多房屋需求者转而租用住房。随着“营改增”的进行，我国中小城市的房地产企业如果能有效利用好这一契机，降低成本，稳定房价，则会将“营改增”过程中的税收优惠部分转移到消费者身上，进而刺激房屋需求者的购买行为。房地产企业若想有效利用“营改增”带来的减税作用，一方面要不断提高企业自身的管理水平和财务、税务人员的素质，另一方面也要重视与有一般纳税人资质的上游企业的合作。

第四，中小城市的房地产企业要不断加强自身的运营能力，不断提高产品质量，从而促进企业的发展。居民购买房屋的时，在考虑房价的同时，更多的是考虑房屋的质量和使用功能。例如，有子女入学的家庭要考虑购买学区房，有老人的家庭更愿意购买医疗条件和社区养老服务好的住房，刚参加工作的年轻人喜欢周边商业配套设施比较繁华地段的住房，而进城生活的农民更喜欢具有乡土气息的居室，因此，房地产企业要不断强化自身的运营能力和分析能力，不断调查潜在消费者的需求，并从开发商品房的位置、功能和质量上尽量做到有定位、有品位，因为只有符合消费者的实际需求，才能从根本上刺激消费者的购买欲望，进而促进房屋的销售。

总之，我国中小城市的房地产行业是继特大和大型城市房地产行业迅速发展之后的又一生力军，其恰逢“营改增”和供给侧结构性改革等机遇，也面临巨大的挑战，只有有效利用好国家和地方相关政策的同时，不断提高自身的品质和质量，才能不断得到发展。