管 筝

北京交通大学法学院，北京 100044

前期物业管理对整个物业管理活动而言具有极其重要的法律意义，它不仅是物业管理活动的开端，还通过许多制度影响着日后物业管理的整体发展。在此阶段选聘出的物业服务企业、形成的前期物业服务合同以及业主临时规约等，都是住宅小区依法开展物业管理所必不可少的内容。但由于前期物业管理在时间和主体上存在特殊性，也就使其成为了诸多社会矛盾爆发的导火索。

一、前期物业管理的概念缺陷

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。这一概念指出了前期物业管理的截止时间，肯定了建设单位占据主导地位的社会现实。但这一概念过于简单抽象，忽视了物业管理应以业主为本位的原则。主要是立法者未能充分考虑到前期物业管理的特殊性所导致的。

在时间上，概念中仅就前期物业管理的截止时间做出规定是不够全面的。一方面，法律规定的这一截止时间被社会现实左右。另一方面，前期物业管理本就应该是一个完整的区间，有终止自然就会有开始。它的开始时间是比较明确的，关键是要将其与建设单位自己负责物业管理的阶段区分开来，而认定前期物业管理是从建设单位进行商品房售卖开始，到业主委员会重新选聘物业服务企业为止的包含多个阶段内容的活动。

在主体上，概念中肯定建设单位在物业选聘阶段的主导地位是无可厚非的，但美中不足的是未突出业主在前期物业管理各项活动中的同等地位。……