胡红霞

山东省滨州市滨城区秦皇台乡人民政府 山东滨州 2 5 6 6 0 0

1 新流通经济时代物流产业园区投资开发分析

1.1 产业投资分析

1.1.1 市场、区位分析

在物流产业园投资开发过程中，需要对其基础条件进行严格把关。首先，市场就是一个重要因素，对物流产业园的市场进行分析，能够有效控制投资风险，因为物流产业园的投资数额相对较大，在市场调查方面带有一定的滞后性。那么，从杜绝盲目投资的角度出发，需要对短期内宏观市场发展趋势进行调研、分析和预测，并形成市场分析报告，如此才能够有效规避产业人投资经济的损失。其次，还要对物流产业园的区位条件进行分析，让投资人对预期的投资收益来进行评估，对于微观区位条件的分析，则直接分析其是否合适物流产业园区的建设。在区位分析过程中，要注重紧密结合物流园区的投资分析经验，对区域用地规划、地价、配套设施和政府政策等相关因素进行系统的分析，以此对物流地产的区位条件进行深入分析[1]。

1.1.2 财务、决策分析

在物流产业园区投资开发过程中，财务分析同样也是一个重点部分，那么，这就要重视财务分析工作的落实，通过对项目所在地的各项基本支出成本进行全面搜集，帮助投资者建立综合投资概算表，对投资总额进行估算。同时，还要注重和预期的年度投资回收金额相结合，以此对投资回收期、静态和动态投资收益率等相关指标进行分析。另外，还要进行物流产业园区投资决策条件的分析，保证在对市场、区位和财务等因素全面调查的基础上，控制项目的投资风险，保障让物流产业园区投资项目能够具备投资决策评审条件，并对当中的各种不确定因素进行有效分析，保证最终决策的科学性、有效性。在实际的物流产业园开发过程中，当中存在较多的不确定因素，对于各种不确定因素都需要进行全面分析，比如租金水平、土地出让金、可租赁面积等都属于不确定因素，投资人员必须要对当中的不确定因素进行综合考量。

1.2 金融投资分析

1.2.1 股权投资

物流产业园区的产业投资与金融投资有很大区别，金融投资主要指投资人员对物流产业园区的权益性和证券性行为，投资人员不对物流产业园区进行直接管理，而是通过股票、基金和债券等进行间接投资。首先，股权投资就是投资人员的行为目的为获得土地使用权或物业资产以及扩大资产规模等。通常专业机构投资人员在物流产业园区股权投资时，要进行项目尽职调查与估值，从而决定是否在级市场进行股权认购和申购。对于投资物流产业园区的尽职调查包含法律、财务、公司结构和人力资源等多方面。而对于物流产业园区的估值，可以先对开发企业的背景进行了解，之后将所收集的、预测的信息等，进行数字化的分析和处理，得到当前状态下初始预估的价值，之后再通过同类型项目价值的对比，在适当的调整后取得最终的估算价值[2]。投资人员结合最终的估算价值，来确定股权投资的行为。

1.2.2 基金投资

相较于股权投资来说，基金投资比较适合中小型的投资人员，因此其瞄准目标大多局限在二级市场，广泛分布在债券、信托和股票等品种当中。这和一级市场的股权投资不同，物流产业园区基金投资为广大中小投资人员提供了参与物流行业投资的有效途径。在基金投资过程中，可以直接在专业的基金机构筛选后，为投资人员提供投资回馈，且整个投资的风险相对较低。

2 新流通经济时代物流产业园区商业模式研究

2.1 标准开发模式和客户定制模式

在产业投资和金融投资参与到物流产业园区开发建设之后，投资人员与园区管理人员都要对物流产业园区的商业模式进行详细了解和试运作。首先，在物流产业园区的投资过程中，标准开发模式就是商业模式的基础形式，通常可以分为市场调研、获取土地、规划设计、建造设施和仓库管理这几个部分。比如普洛斯集团在我国投资开发建立的众多物流地产项目，都采用标准开发模式。其次，就是客户定制模式，其就在标准开发模式的基础上进行了相应完善和优化，创建了客户需求分析、咨询、建造设计和拥有并管理物业中几个商业流程[3]。

2.2 收购回租模式和服务增值模式

相较于其他模式，收购回租模式要较强的资本运作能力，以及具备在短期间内建立物流服务业务能力的优势，因此这也被众多机构投资人员所青睐。直接通过获取优质物流产业园区与客户群体，投资人员能够直接获得稳健的回报。另外，服务增值模式就是指物流产业园区的另一种商业模式，其不同于收取租金收益模式，是开发商通过自身的专业经验或者外包专业物流服务商，以此对园区内的企业，来提供有效物流专业的咨询服务。通过优化供应链，有效解决物流融资的问题，这也表示了物流产业园区商业模式在未来一段期间内的发展方向[4]。

3 结语

物流服务职能的园区化发展实际上是我国在商业住宅地产出现周期性拐点之后又一个大有价值可供挖掘的经济增长极，在电子商务经济迅猛发展的背景下，产业资本和民间资本均具有强烈的投资流通业的愿望，这为物流产业园区在我国的发展提供了强有力的资金支持，通过了解物流产业园区的投资模式和商业模式可以为众多投资者更加清晰地了解这个市场和做出进一步投资行为提供参考。