刘会见

【摘 要】 随着地产业不断发展，地产评估成为开发地产投资的前提，是地产运营活动的先导，对房地产估价的作用也显得更加重要。从国内外房地产估价理论的形成及制度建立、比较房地产估价常用的估价方法入手，对当前的评估方式与策略进行研究，显得比较有意义，也具有实用价值。

【关键词】 房地产 估价 研究

附着中国整个市场经济繁荣与发展，地产经济已经发展成为影响国民经济链条的重要环节，成为影响国民经济产业链条的中心环节，不断受到国家与地方政府部门的关注。2005年以后，中国地产经历了一个在的发展变化时期，出现投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快的现象，随之地产环境结构性失衡，市场风险过高的情况。这种变化是直接带来涨价的主要原因，也给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。

一、还有市场横向比较法

市场比较法是在市场运营的具体环境中将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行横向比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场横向比较法主要是能够对当下地产运营状态进行把握，对当前现象的进行分析，体现比较法的实践性，主要适用的对象是具有交易性的房地产，一般适用于房地产前期开发、中期施工、商品交易、一般商品用地、商业出租、街面店铺、标准厂房等。对于非常商业性车间、公办学校、国有纪念馆、公用图书馆、固定的教堂、政府管辖的寺庙等非常商业用地或是交易频次比较低的对象一般不适用。

二、经营利润评估法

经营利润法，是指根据现在经营状态面向市场，预测市场未来的利润收益作为估价对象。评估主体利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。利润率在收益中占有重要的地位，直接影响地产开发公司收益与投资，影响地产公司抵御风险、追加资本的能力，也直接影响地产公司的规模扩大。利润率按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法两个组成部分。

所谓的直接资本化利润法，是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。

三、运营成本评估法

运营成本是地产公司在进行市场交易过程中发生的可见成本与非可见成本的综合，即一切运营成本的综合。在整个地产公司运营的资本分配中占有较大的比例，影响企业运转的盈亏。运营成本与利润的比例成为衡量企率的重要指标。运营成本评估法以求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧为前提，再用重新构建价格与折旧来求取估价对象形成的差值，成本的投入评估值。

以上几种评估方法对象而具体化体现为新获得土地标的、拟投资项目与原有房地产改建。在项目运营过程中涉及到资本运营投资的投入与产出差，对这种对象进行评估，就显得意义重大了。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。

就公式本身而言，面对当前市场现状，当前的土地流转与使用都存在固定时限，没有剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以，笔者认为，上述结构如果调整为以下关系可能全合理：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

四、虚拟开掘法

虚拟开掘的估价对象直接指对具备开拓空间与二次开发潜力的项目进行评估，一般将项目分为准开发项目、进行时项目和可装饰修改或可改變用途的旧房项目三种。

准开发项目完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。如果计算资本使用周期价值的方式差异，虚拟开掘法分为现金流量折现法和传统方法。此时需要对房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同进行高度重视。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对虚拟开掘法中的现金流量折现法中的折现率。

客观、实用的估价方法，本身应该有两个方面组成：首先，能够把合理的理论依据与现实交易行为结合起来。房地产估价影响巨大，是运营高效的前提，是地产公司行为发生的条件，政府与企业都给予足够的重视。其次，以实物形态角度而言，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产，无一不与评估密切联系。其次，房地产估价是对急需评估对象进行权益与收益的定价。所以，估价对象物权关联。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

五、撰写估价报告

最后对评估指数确定以后要书面形式呈报。估价报告是记述评估成果的文件。旨在确保撰写质量，在行文过程中要遵循了解全面的内容、把握准确的格式，清晰的思路，用语简明重点突出。

【参考文献】

[1] 彭希乔.《房地产估价方法与实务》.电子工业出版社 .2007-9-1

[2] 卢新海. 《房地产估价――理论与实务》复旦大学出版社，2010-12-01

[3] 中国资产评估协会. 资产评估学〔M〕. 北京：中国财政经济出版社，1999