洪宇华

中国铁路上海局集团公司经营开发部

摘要：土地資源是不可再生资源，极其宝贵，划拨土地管理和盘活是铁路企业增收创效新的增长点。本文从划拨土地政策法规分析、处置方式分析、影响因素分析和盘活模式分析等4个方面阐述了意见和建议。

关键词：划拨土地;管理;盘活

近年来，中国铁路上海局集团公司紧跟铁路改革发展的新步伐，贯彻落实《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）、《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号）精神，全面推进资产经营开发工作，围绕杭州艮山门动车所上盖开发、安德门货场铁路土地综合开发等百亿项目开展，重点加强企业划拨土地的管理和盘活，以“腾笼换鸟”的方式，优化经营业态，实现土地增值效益和资产溢出效益。

一、企业划拨土地管理政策法规分析

（一）管理原则。按照《土地管理法》规定，铁路企业划拨土地在保持既有生产、生活等使用现状的前提下，可以继续保留划拨使用;一旦改变土地用途，将以出让等方式进行有偿使用。

（二）划拨土地抵押。按照《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，铁路企业以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但如果以划拨土地上的建筑物作抵押的，则该划拨土地使用权可同时抵押。在实际操作上，以划拨土地上的建筑物和划拨土地使用权共同进行抵押的，金融机构较容易接受抵押行为，并且在办理土地使用权抵押登记时也较为顺利;如单独以划拨土地使用权办理抵押登记时，将被要求缴纳土地出让金。……