张哲敏

摘要：美国一直都在实行房产税政策，并且人民享受交税带来的好处，但是中国对于房产税有很多不同看法，目前为止没能统一政策，无法全面推行房产税。本文对比了中美四个城市（北京、深圳、纽约、芝加哥）的房价，通过量化人均GDP与房价的关系，得出房产税对房价关系的不同影响，最终发现：在实施房产税的城市，房价较低，人们买房相对容易;不实施房产税的城市，房价较高，人们买房相对困难，这说明房价与房产税之间可能存在一定的关联，因此如果中国想要控制房价的上升趋势，可以从征收房产税方面得到一些启示，但实行的同时也要对不同的城市状况因地制宜，防止一刀切政策使得结果适得其反。

关键词：房地产税;房价;中美对比

一、文献综述

目前，房产税对房价影响的新进展：有学者认为，房产税的征收有利于地方政府提高收人，促使地方政府在提供公共服务方面能进行更大的投入，部分学者则持有不同的观点，即房地产税收具有转嫁效应，其对房价产生的影响程度将由房地产市场供求价格弹性的相对大小决定。刘斌（2011）在《中美房产税比较分析研究》一文中指出，我国应当实施房产税政策，征收房地产税能够起到调节收入分配的作用，有利于完善财政税收体制，有利于发展社会公平，同时培养城镇居民产生合理住房消费观念。况伟大（2012）在《房产税、地价与房价》一文通过相关研究调查提出，提高房产税将有利于房价下降，房产税每增加1%，房价将降低0. 19%。因此，若对住房征收房产税，将对降低房价起到一定的作用。司瑞祺（2018）在《浅析中国 “房产税”改革 ——以中美“房产税”相比较为例》一文中指出，如果想要推动开征房地产税，应该减少重复征税，经济发达的地区税负大，经济滞后的地区税收压力小，这样能才起到税收调节的作用。刘凤娟，司言武（2018）在《房产税调控政策对商品房价的影响研究 ———基于合成控制法的分析》一文中指出，房产税调控政策在不同区域对调节房价的作用效果是不同的，例如政策对上海市的房价受政策调控效果明显，敏感度高，但一轮调控结束后，房价又将步入上升周期;而重庆市的房价对房产税政策的敏感度低，所受影响较小。所以房产税的实行要因地制宜。

二、中美房产税收的差异

（一）房产税基本概念

美国的房产税是一种统称，其范围包含了对房地产占有、处置、收益等多个环节各自单独征收的各类税，而目前我国的房产税特指在房屋保有环节上征收的税款。

在中国，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

（二）房产税在中国的处境

在1986年《房产税暂行条例》出台实行25年后，重庆、上海于2011年开始分别开展了房产税试点改革，随后中共十八届三中全会决议推进房地产税法改革，中国房产税由政策试点开始转变为税收立法思路。

如今，由于我国GDP增速的很大比重得益于房地产市场的发展，国家支持房地产业的不断发展，但是我国资本市场上的监管不力、投资者对房产需求与日俱增、贪婪的地产开发商也趁机敛财垄断等，合力导致我国房价逐年高速增涨。这种畸形的市场状态表明房产税改革势在必行，政府应提出相應政策，稳定房价的超速增长。

1、在中国，房产税征收标准分为从价或从租两种：

（1）从价计征的，是以房产原价值进行一次性扣除10%-30%后所得余值作为计税依据;具体的减幅由当地政府根据当地情况的不同而实行相应的减幅决定;

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

2、在中国，房产税税率采用比例税率。从租计征的年税率为从价计征的10倍，分别为12%及 1.2%。

但是，目前在中国实行的房产税与美国现行的房产税相比有很大的区别，我国曾经在上海，重庆进行试点的房产税税收政策并不完善，有待商榷，我国的房产税也一直处在很尴尬的境况下，并没有全面的推行。

（三）房产税在美国的现状

在美国，房屋及土地的产权是永久性产权，即没有年限限制。美国的房产税政策历史悠久，已经实行了200多年。在美国，房产税政策一方面是权利，是房屋永久产权的基本保障，另一方面也是义务，若房主不缴纳房产税，其所有的房屋可能会被美国政府没收并进行拍卖。房产税的税率由当地政府决定，按年缴纳，是地方政府进行公共设施建设及维护的重要收入来源。

美国自独立以来就制定并实行房产税政策。现今美国51个州和哥伦比亚特区所下辖地方政府都开征了房地产税。目前美国房产税的主要特点是：地方政府为主要征税主体;房屋所有者为纳税主体;税率由各地地方政府确定;房产税用途为地方支出;各州有各自完善的纳税奖惩措施。

美国的房产税有也有两种情况：一种作为财产税，依据房屋本身的价值进行征收;另外一种则属于交易税，是对房屋买卖整个流程要缴纳的各种税项的统称。目前美国比较重要的几个城市所在州的房产税税率情况为：加利福尼亚，0.81%;佛罗里达，1.06%;华盛顿，1.08%;纽约，1.62%;德克萨斯，1.90%;新泽西，2.35%。（数据来源：居外网）

三、中美四个城市房价的差异

由于中国与美国是世界上两个比较大国家，GDP发展水平分别居于世界第一、第二，但是美国的房产税政策具有长久的历史，而中国还没有全面实行房产税。本文在此处将中国首都北京和改革开放以来，收益最大发展最好的深圳与美国的第一大城市纽约，和美国的首都芝加哥进行比较研究，将北京、深圳等中国经济发展重要城市近5年的平均房价与纽约、芝加哥近5年的平均房价进行比较，得出房价的具体差别，分析原因，探讨房产税对房价是否具有影响。

（一）北京、深圳等中国一线城市近5年的平均房价分析

1、北京

本文选取近5年来的北京房价平均值（数据来源：房天下），将5年中每个月的房价进行汇总求和，最终求出2014年到2018年的年房价平均值。2018年平均房价57，968.63元;2017年平均房价56，321.42元;2016年平均房价47，167.83元;2015年平均房价39，163.58元;2014年平均房价38，614.17元。近5年来北京的房价呈现了陡坡式的增长。（数据来源：房天下）

通过计算得出，北京近5年年平均房价是47，847.13 元/m2。

本文通过国家统计局的资料，整理得出2014年-2018年北京市人均GDP的数据，将其与之前已经算出来的平均房价进行计算，可以得出北京市的平均房价占人均GDP的比重是36.69%到46.93%之间，汇总分析得出下表：

所以，目前的市场价格下，房价占我国GDP的比重很高，北京市近年来每平方米房价的数额甚至接近年人均GDP数额的一半，这样的结果使得人民买房越来越困难，并且还有越演越烈的趋势。

造成北京房价过高的主要原因有以下几点：

1）北京自身的原因。是中国的行政中心，在中国快速发展的同时，北京市人口剧增超过了北京自身的承受能力，供不应求，导致房价快速增长。

2）居民收入水平。近几年，随着经济的快速发展，我国居民的收入水平有了很大的提升。收入的提高使得人们除了满足日常生活的需要还能有一定的积蓄用于购房，即购买能力提高;同时，居民收入的不断提高使人们生活条件改善很多，从而产生了改善居住条件的欲望。 因此，收入的提高会使市场需求增加，造成房价上涨。

3）投机者炒房。由于我国人民贫富差距依然较大，有很多投机者想要通过买房进行投资，导致房子被炒的很多，产生了许多的泡沫，实际上，我国人民的收入增长速度相对于房价的增长速度还差很多，并且这种现状在世界范围内都是畸形的发展。

4）北京没有实行房产税政策。当炒房的成本小于炒房所获得的收益，人们就会找机会赚取差价，这就是为什么很多人反对我国进行房产税改革的原因，因为一旦制定了较高的房产税，很多投机者将会减少收益，房价就会下降。

2、深圳

深圳， 是我国的一线城市，在中国属于超大城市，是全国经济中心城市和国际化城市以及中国三大全国性金融中心之一。

深圳的发展始终处于国家的前列，所以有必要对其房价进行探讨。通过房天下的数据得知，深圳市2014年-2018年平均房价的数据为2018年平均房价52，865.50元;2017年平均房价49，444.67元;2016年平均房价45，664.42元;2015年平均房价35，803.42元;2014年平均房价26，419.75元。近5年来深圳的房价也呈现了陡坡式的增长。该数据反映了所属于深圳市的全部房产的平均价格，可以直观的反映该城市的经济发展现状。

通过计算得出，深圳市近5年的年平均房价是42，039.55元/m2。相比于全国的其他省市，可以看出深圳市的房价也属于较高的。

通过查找国家统计局的人均GDP数据，将其与之前已经算出来的平均房价进行计算，可以得出深圳市的平均房价占人均GDP的比重是17.04%到25.48%之间。

深圳的房价受到各方面因素的影响，其中最为重要的是消费者的收入水平、房地产商成本和市场竞争情况以及来自政府金融体系的支持。和北京一样，深圳同样没有实行房产税政策，所以房价得不到控制，一直在上升，并且未来还有继续上升的趋势。

（二）纽约、芝加哥等美国重要城市近4年的平均房价分析

1、纽约

纽约的辖区面积为789平方千米，人口数为851万，预测2018年人均GDP将达到9007億美元。

纽约属于国际化大都市，其GDP于2013年超过东京登顶世界第一大经济中心，纽约市的发展对全球的金融、媒体、政治、娱乐以及时尚界都有重大影响。

通过资料统计，北京目前的豪宅价格与纽约还相差甚远，但是顶级豪宅毕竟离普通人的生活太远。在纽约，有知识有高薪的阶层会选择住高端公寓，这种楼又名奢华公寓 ，是一种楼龄比较新，楼里有仅对住户开放的健身房、有露台、游泳池，具有严格的安保措施。

本文通过房天下的信息，查找到美国纽约公寓的房价，将近4年的成交价格汇总成表，纽约的独栋别墅占地面积通常超过500平方米，与北京寸土寸金的情况不成比较，所以没有可比性则不考虑在内，纽约市内，上班族居住的房子大多是公寓式住房，且使用面积多在50到200平方米之间，所以以公寓的房价来考虑是有可比性的。纽约 2014年-2018年平均房价（单位：美元/每栋）为：2017年$774，670.00;2016年$701，245.45;2015年$797，333.33;2014年$759，440.00。可以看出，纽约的房价并没有像北京和深圳的一样一直上升的趋势，而是有升有降，整套公寓的房价保持在700000美元到800000美元之间。

由于本文要将美国的典型城市房价与中国典型城市的房价进行对比研究，所以需要计算出纽约和芝加哥的平均每平方米的房价。本文假设一栋公寓的使用面积是100平方米或者200平方米，分别进行计算房子的单价。2017年，假设面积为200平方米，平均房价为$3，873.35，100平方米时为$7，746.70;2016年，假设面积为200平方米，平均房价为$3，506.23，100平方米时为$7，012.45;2015年，假设面积为200平方米，平均房价为$3，986.67，100平方米时为$7，973.33;2014年，假设面积为200平方米，平均房价为$3，797.20，100平方米时为$7，594.40。

同上文的计算方法，本文将纽约市每平方米的平均房价，和纽约市的人均GDP进行计算，得出房价占据GDP的比重，当假设面积为100平方米时，比重在9.31%到13.2%之间，当假设面积为200平方米时，比重为4.65%到6.6%之间，由此可以看出纽约的房价对于人均GDP而言，要比北京和深圳少了许多，从一定程度上可以得出，纽约人民买房的成本要相对于北京，深圳买房的成本小很多。汇总情况如下表所示：

2、芝加哥

芝加哥作为美国最大的商业中心区和最大的期货市场之一，被誉为美国发展最均衡的经济体。截至2017年，芝加哥人口约为988万。本文通过对房天下披露的芝加哥平均房价（单位：美元/每栋）作一个总结（由于2018年的信息尚未披露出来，所以此处仅对2014年到2017年数据进行分析）：2017年$232，490.91;2016年$223，336.36;2015年$209，533.33;2014年$204，020.00。芝加哥的房价在2014年到2017年由一个巨幅增长，但是我们另外一方面也要看到芝加哥城市GDP的增长也是很快的，经济发展跻身世界前列，所以这样的城市和深圳相比，人民的买房成本哪个更高呢？

根据资料可得，芝加哥市2014年-2017年人均GDP分别是，2017年$66，599.19;2016年$67，084.40;2015年$68，806.28;2014年$49，725.65。

本文通过同一个方法将房价与人均GDP进行计算，得出芝加哥的平均房价占据人均GDP的比重，当假设面积为100平方米时，比重在2.97%到4.49%之间，当假设面积为200平方米时，比重在1.48%到 2.25%之间。也就是说明，芝加哥的房价和GDP比起来，尚且能够让人们接受。和深圳市让人民背负沉重的买房负担不同，芝加哥市的买房成本要远远小于深圳。

综上所述，可看出四个城市的平均房价占GDP的比重差异较大，芝加哥和纽约比率较低，北京、深圳比率较高。

四、造成差异的原因

（一）房产税本身的作用

税收作为能够对纳税人生产、经营、消费乃至收入和财富分配产生重要影响的政策工具，能够对市场成本和市场供需关系产生影响，必然是影响市场价格的重要因素之一。如果設计得当，房产税将可作为稳定房地产市场、促进房地产市场健康发展的一种有效的政策工具。

张学博在《中国房产税改革立法的历史考察》一文中指出，房产税具有三个方面的功能，分别为完善地方税制、组织财政收入、收入再分配。

所以，房产税和其他种类的税收的作用一样，都能够成为“取之于民，用之于民”的重要手段。如果由于加征了房产税，导致我国人民税赋过重，我们也可以通过调解其他税收的比率，如个税等来平衡人民的收入和指出。我国房地产行业发展迅速，投机炒房者众多，他们的存在使得对房子具有刚需性要求的人民反而买不起房。房产税在美国达到了实施它所要带来的目的，但是在中国，进行试点的房产税由于很多原因还没有带来让人们看得到摸得到的实惠，所以人们感受不到它的作用。

（二）不同地区人民对房产税认识的偏差

美国的房产税是传统的地方税收，它的理发权集中于各地方州政府，联邦政府规定一个最高限额，不超过这个限额，全部归属于地方政府，炒货限额的部分则上交给联邦政府。地方政府将这部分收入用于地方的财政支出，完善基础设施建设，保护人民的房屋财产安全，提高人民的生活质量要求，增加了公民的公共福利，人民会依法纳税来换取更好的权利。

在美国，房产税较高的地区，说明人均收入水平较高，生活质量较好，人民素质越高，所以上缴的房产税会用于教育，医疗等公共基础设施的改善，从而人民生活质量会更高，也因为如此，会对这个地区的发展形成良性循环。人民对于征收房产税没有强烈的抵触心理，就像是日常便饭一样合理。

在中国，反对实行房产税的人民最重要的理由是：目前我国房价一路高升不降，已经导致人民苦不堪言，如果再在房价的基础上加征一道房产税，就会让我们的生活更加的艰难，人民将会买不起房，或者即使买得起房，每年都要进行交税也是一笔不小的支出，人民不愿意承担这份从天而降的多余支出。

同时，我国由于历史原因，和美国等发达国家相比，具有人口众多，房屋规划不一，统计工作很难进行的特点，导致我国在2011年进行试点的重庆和上海等地并没有交出一个让人放心满意的结果。试点城市存在很多的问题，比如：征税范围过窄，税基逐年缩小，税率设计僵化，税收不够公平等，使得人们没有看到征收房产税的任何好处，只能现实的看到在高昂的房价基础之上，政府又雪上加霜，加收了房产税这个可恶的税种，税率又采取的不够公平合理，低税率无法起到打击投机者的作用，由于房价没有下降反而因政府过于关注的政策，导致人民投机心理加强，认为不买房子以后还会再涨价，最终房价进一步上升，加征房产税的原意已经被曲解，失去了我国推行其的初衷。

真实的案例摆在眼前，这也是我国人民很难接受房产税的一个重要原因。

另外，还有很多国人，分不清楚我们所讨论的房产税与现行的在房屋保有环节上征税的关系。这也加大了在中国推广房产税的难度。

五、启示

1、房产税与房价有关，提高人民生活水平，需要控制房价的上升，也就需要房产税在其中发挥作用。房产税高的地区，房价较低，房产税较低的地区，房价较高。

2、合理设计税基，税率，完善税法体制，促进纳税公平。由于我国目前所进行的试点城市在操作过程中存在很多的问题，导致我国房产税试点已经过去了7年时间，还没有见到显著成效，我们应该总结经验，重新定价，使其发挥打击投机者，保护所有者财产安全的作用。

3、推行房产税政策，有利有弊。一方面有利于降低中国房价，但另一方面，在短期看来，如果利用不当，就会增加投机者的投机心理，哄抬房价，也会加重人民生活成本

4、 给当地政府主动权，中央政府加大监管力度。在中国，想要效仿发达国家进行房产税改革政策，不能一蹴而就，这是一个长期问题，由于我国历史悠久，和美国等发达国家存在很大的差别，且在本国内，各个城市的发展水平都不一样，对政策的理解能力不不尽相同，我们不能按照一刀切的办法进行改革，而应该因地制宜，对待不同的城市采用不同的办法，最好是把主动权交给当地政府，但同时也要加强中央监管，防止地头蛇和官商勾结，产生腐败，总之，房产税在我国的实施需要慢慢推进，权衡利弊，从长远的角度看待问题

参考文献：

[1]司瑞祺.浅析中国“房产税”改革——以中美“房产税”相比较为例[J].中国市场，2018（19）：17-20.

[2]刘斌.中美房产税比较分析研究——兼论我国房产税改革建议[J].财会研究，2011（18）：11-14.

[3]况伟大.房产税、地价与房价[J].中国软科学，2012（04）：25-37.

[4]刘凤娟，司言武.房产税调控政策对商品房价的影响研究——基于合成控制法的分析[J].财经论丛，2018（05）：23-36.

[5]王天照.浅谈房产税与房价的关系[J].北方经贸，2017（05）：49-50.

[6]曾繁荣.房产税和房价波动关系研究——来自美国的证据[J].金融发展评论，2017（03）：65-79.

[7]吴亚雯. 析论重庆房产税对居民消费的影响[D].浙江大学，2016.

[8]任静慧.房产税对房价影响理论研究述评[J].商，2016（16）：182+166.

[9]张学博.中国房产税改革立法的历史考察[J].上海财经大学学报，2018，20（03）：142-152.