(郑州大学 河南 郑州 450000)

一、引言

住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人(抵押人)在法律上把财产所有权转让给债权人(抵押权人)以取得贷款，这期间如果债务人不能按期偿还贷款本金和利息，债权人有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。

这种贷款方式，可以减少债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供了最有效的保证。在住房信贷中采用抵押贷款是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利性考虑的。由于这项住房贷款的借款人大都是居民个人，而借款人的资金实力和信誉程度银行不可能了解清楚，这样就增大了银行贷款的风险，而抵押贷款恰恰在贷款风险较大的情况下，为债权人提供了收回贷款的有效保证。因此，银行在对居民个人的住房贷款中，大都采用抵押贷款方式。

二、研究方法和数据来源

CiteSpace软件是由美国雷赛尔大学陈超美博士开发出的一款知识图谱可视化分析工具，能够清晰的展现一个学科领域在一段时间内的发展趋势和研究动态，形成研究前沿领域的演进历程。本文所用版本为CiteSpace5.3.R4，用其做出国内外文献的关键词图谱，关键词是每篇文献研究内容的高度提炼，在文献中出现的频次可在一定程度上反映出该内容的受关注程度，分析在不同时间范围内关键词频次变化可以发现该领域研究热点的变迁以及该领域的发展过程。一般来说，频次高的关键词代表该领域研究的重点，而频次变化大的高频关键词可以反映该领域研究热点的变迁。

本文的数据主要来源于中国知网(CNKI)和Web of Science(WOS)。国外文献搜索以Web of Science(WOS)核心合集中的SCI-EXPANDED,SSCI等数据库收录国外生计风险研究文献为样本，检索式为：主题TS=(home mortgage loan)，语种为English，文献类型为Article，时间跨度为不限年限，检索日期为2019年8月4日，共获得检索结果307条文献记录。以CiteSpace文件读取格式要求导出文献，形成国外生计风险研究的样本数据。国内文献搜索以中国知网(CNKI)期刊全文数据库中的CSSCI来源期刊收录的国内住房抵押贷款研究文献为样本，采用文献计量学分析方法，为了追求数据信息的完整性和文献的高质量，在CNKI数据库中进行数据检索时，选择了 “CSSCI”作为来源期刊类别，以“住房抵押贷款”为关键词进行搜索，检索条件为“精确”，时间跨度不限，检索日期为2019年8月4日。此次检索共获得文献记录698条，将文献用Reworks格式导出，并用CiteSpace转换数据，形成国内住房抵押贷款研究的样本数据。

三、国外住房抵押贷款研究进展与趋势

(一)国外住房抵押贷款研究的整体概况

从国外WOS核心合集收录的住房抵押贷款年度分布看(共307篇)，国外有关住房抵押贷款的研究从2004年开始，起步较晚，该领域文献发表数量总体呈上升趋势，发文量越大，引文量随之提高，且增长态势明显，尤其是在2011年发文量增长幅度较大，最近几年的发文量一直保持在较高的水准，2018年达到该领域研究的顶峰，2019年仍有较大的上升趋势。由于国外有关住房抵押贷款的发文量在2011年有了大幅度的增长，因此笔者将2010年看作一个时间界限，把下文的可视化分析分为2004-2010年和2011-2019年两个阶段。总体来说，国外的住房抵押贷款研究起步相对较晚，研究成果一般，从2004年开始住房抵押贷款开始成为国外学术界长期重点关注的研究领域，并在近几年来一直处于学者们研究关注的焦点之下。

图1 国外住房抵押贷款相关发文量

图2 国外住房抵押贷款相关发文量

(二)国外住房抵押贷款研究热点与主题

利用CiteSpace软件对国外生计风险领域研究的关键词进行分析。高频关键词体现出生计风险领域的研究热点问题，关键词共现图谱可以反映出该领域研究热点的联系和结构范式。在该软件中，不限时间年限，时间切片为1，节点类型为选择关键词，提取片段为Top50，得到关键词共现图谱，并做出关键词表。

1.国外住房抵押贷款研究起步阶段(2004-2010年)

图3 2004-2010年国外住房抵押贷款关键词图谱

在生成的知识图谱中，节点代表关键词，节点越大，关键词频次越高，是该领域的研究热点；节点间的连线代表关键词之间的共现关系，连线越粗，共现的强度越大，表明连线连接的两个关键词经常同时出现作为研究对象；网络密度代表该研究主题的聚集和分散程度。

在图3中，共有节点25个，即一共有25个关键词，最大节点mortgage(抵押贷款额)，处在图谱的中心位置，向四周发散，与mortgage相连的关键词有：risk(风险)、affordability(支付能力)、house price(房价)等，国外学者在研究mortgage时，经常与这些主题联系在一起进行研究；图3中连线共38条，表明各主题之间联系较少；网络密度0.1267，表明研究主题相对集聚，这是由于在住房抵押贷款研究的起步阶段，研究的主题较少，因此相对聚集。

表1 2004-2010年国外住房抵押贷款关键词表Top10

衡量关键词重要与否的指标有频次和中心度，一般来说，频次与中心度呈正相关关系，频次越高，受到的关注越高；中心度代表关键词的重要程度：中心度越大，该关键词越重要。

从2004-2010年国外住房抵押贷款81篇文献中25个关键词挑选出频次最高的10个，如表1所示：频次最高的关键词mortgage(抵押贷款额)出现频次也仅有11次，其余9个关键词频次均在10次以下；从中心度上来看，mortgage和home ownership(住房拥有者)两个关键词最高，且首次出现年份最早，表明mortgage和home ownership两个关键词在该领域最为重要。从表中10个高频关键词可以看出，基本每一个关键词都从住房抵押贷款自身角度出发，研究角度过于单一。

2.国外住房抵押贷款研究成熟阶段(2011-2019年)

图4 2011-2019年年国外住房抵押贷款关键词图谱

在图4中，共有节点107个，即关键词个数107个，最大节点仍为mortgage(抵押贷款额)，较于2004-2010年，关键词在数量上有了大幅度提升，研究进一步深化，此时与mortgage相连的关键词有：impact(影响)、foreclosure(丧失抵押品赎回权)、default(违约)等，国外学者经常把这些关键词与mortgage放在一起研究；图3中连线共400条，较2004-2010年(38条)大幅增多，各个主题之间的联系明显增多，共现关系增强；网络密度0.0705，表明研究主题相对集聚，这是由与在住房抵押贷款研究的起步阶段，研究的主题较少，因此相对聚集。

表2 2011-2019年国外住房抵押贷款关键词表Top10

从2011-2019年国外住房抵押贷款226篇文献中的107个关键词挑选出频次最高的10个，如表1所示：排名前10的关键词频次均在15以上，较2004-2010年(仅有一个关键词频次超过10次)有了明显的提升，表明该阶段的研究进入了一个新的阶段，研究成果增多，不断深化。频次最高的关键词依旧为mortgage(抵押贷款额)，出现频次为35次，唯一一个超过30次的关键词。排名2-10位的关键词也发生了很大变化，变为了：foreclosure(丧失抵押品赎回权)、crisis(危机)、market(市场)、home ownership(住房拥有者)、impact(影响)、model(模型)、credit(信用)、race(种族)、default(违约)。由这些变化分析出：该阶段有关住房抵押贷款的研究，从次贷危机的背景下，对抵押贷款展开研究，并运用模型进行分析，分析结果更加科学合理，关注的热点是信用问题。从中心度上来看，虽然在该阶段有关住房抵押贷款研究的热点发生了一些变化，但是mortgage(0.25)和home ownership(0.24)两个关键词在该领域仍最为重要。表2与表1比较可得：2011-2019年各关键词频次明显高于2004-2010年的，研究的热点也发生了变化，从关注抵押贷款本身，到从外部环境入手关注违约、信用等问题。

四、国内住房抵押贷款研究进展与趋势

(一)国内住房抵押贷款研究的整体概况

图5 1998-2019年国内住房抵押贷款发文量

住房抵押贷款研究文献年代分布可以从侧面反映该领域的研究历史和现状，并揭示其发展趋势。从国内CSSCI来源期刊发表的住房抵押贷款研究文献的年度分布来看，国内的研究从1998年开始，比国外相关研究提早6年，国内有关住房抵押贷款发文量(698篇)是国外有关住房抵押贷款发文量(307篇)的2.27倍，由此对比可发现，有关住房抵押贷款的研究，不论从起步时间还是研究成果上面，国内的研究都领先于国外。如图5所示，在1998-2008年间，住房抵押贷款的发文量呈现出逐年递增的趋势，在2007-2008年，有关住房抵押贷款的发文量翻了一倍，并在2008年达到顶峰，因此笔者将2008年看作为一个时间节点，在下文中分别对2008年前后两个时间段(1998-2008年和2009-2019年)的研究状况进行了分析。在2008年之后，有关住房抵押贷款的发文量呈现出逐年递减的趋势，在近两年有关住房抵押贷款的发文量只有个位数，跌落到谷底，“住房抵押贷款”从一个社会各界关注的焦点逐渐成为了一个少有研究的方向。

(二)国内住房抵押贷款研究热点与主题

词频分析法是在文献信息中提取能够表达文献核心内容的关键词或主题词频次的高低分布，来研究该领域发展动向和研究热点的方法(李杰、陈超美，2016)。本文用CiteSpace5.3对国内生计风险研究样本文献(1998-2008年和2009-2019年)进行关键词词频分析，得到关键词共现图谱(图6和图7)与关键词表(表3和表4)。

1.国内住房抵押贷款研究起步阶段(1998-2008年)

图6中节点140个，表明共有140个关键词，最大节点为住房抵押贷款，以它为中心展开了一系列的研究，该领域的很多主题都与住房抵押贷款有联系，联系最为密切的是金融与证券化；连线533条，表明各个主题之间的联系紧密，经常一同在同一篇文献中作为关键词进行研究；网络密度0.0548，密度较低，表明在住房抵押贷款领域内各研究主题较为分散。

图6 1998-2008年国内住房抵押贷款关键词图谱

排名关键词频次中心性首次出现年份1住房抵押贷款1180.2219982住房抵押贷款证券化650.1019983银行560.1519984金融机构550.1019985个人住房抵押贷款470.1619986金融450.0619987财政金融430.0519988证券化390.1019989美国380.03199810资产证券化350.091999

上表列出了1998-2008年住房抵押贷款领域出现频次最高的10个关键词，从表中可看出：仅有住房抵押贷款频次超过100，其余9个关键词频次处在35-65之间；就中心度来看，除去住房抵押贷款(0.22)和个人住房抵押贷款(0.16)，住房抵押贷款证券化、银行和证券化三个关键词中心度均为0.10，资产证券化中心度为0.09，这表明在1998-2008年间住房抵押贷款的研究热点集中在证券化方面，这与住房抵押贷款证券化始于美国60年代，随后蔓延到其他国家有关。

2.国内住房抵押贷款研究探索阶段(2009-2019年)

图7 2009-2109年住房抵押贷款关键词图谱

图中共有节点75个，在2009-2019年的住房抵押贷款研究中出现关键词共75个，基本为1998-2008年关键词数量(140)的一半，最大节点依旧为住房抵押贷款，图中连线188条，相较于1998-2008年(533条)也有大幅度下降，与住房抵押贷款相关的主题也发生了变化，从连线中可看出，与其联系密切的主题变为了次贷危机、美国、金融危机等，显然这与当时美国发生的金融危机有关，大环境和政策导向是学术界关注的重点。从关键词数量和连线数量上的骤减可以看出，近十年我国对住房抵押贷款研究减少，与图5所呈现结果一致。

表4 2009-2019年住房抵押贷款高频关键词Top10

上表列出了2009-2019年住房抵押贷款领域出现频次最高的10个关键词，从表中可看出：10个关键词的频次均不超过50，较1998-2008年关键词频次有了大幅度下降，出现频次最高的关键词依旧为住房抵押贷款，其次为次贷危机和金融危机，可分析出2008年美国出现的次贷危机对住房抵押贷款市场影响重大，国内学者对二者间联系的研究增多，次贷危机中心度0.28和美国中心度0.21，可看出在这一领域的重要性较高。

由排名第八的“违约风险”(10次)看出，国内住房抵押贷款的研究也开始关注“房贷”与“风险”之间的联系，在中国知网(CNKI)以“住房抵押贷款”为关键词、“风险”为主题，选择了 “CSSCI”作为来源期刊类别，共有相关文献125篇，此阶段有关风险的研究占了一定比例，研究的热点也发生了迁移。

五、研究结论

通过对国内外有关住房抵押贷款文献的发文量和关键词的分析，得到结论：

在住房抵押贷款领域的研究，国内研究在起步时间上早国外6年，发文量是国外的2.27倍，由此看来，不论从起步时间还是从发文量上看，都领先于国外的相关研究。国外2004-2010年住房抵押贷款的研究热点集中于住房所有者、市场和风险，2011-2019年间的研究热点集中于丧失抵押品赎回权、危机、市场、住房拥有者、信用、违约；国内1998-2008年住房抵押贷款研究热点集中于证券化、银行和金融机构等，2009-2019年间的研究热点集中于金融危机、资产证券化、违约风险等。国内外的研究住房抵押贷款的视角和研究热点不同，但有一个共同点是都将住房抵押贷款与风险联系在了一起，这里的风险包含拖欠风险、违约风险、抵押物风险等一系列风险，国内住房抵押贷款与风险相关研究有了一定的成果。