史岩鹏

摘 要：为有效展开商业综合体开发过程中的成本控制，本文对商业综合体的全过程开发阶段进行了划分，梳理了各个阶段的成本控制要点、内容，据此深入分析了商业综合体项目决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段的成本控制要点和方法，以期为实际的工作实践奠定理论基础。

关键词：商业综合体；全过程；成本分析；成本控制

1 前言

成本控制，是企业对预先设立的成本目标，在其控制范围内对影响成本的各项因素以及事物进行相应的预测和调控。成本控制包含两个方面，其一为狭义上的，包含在生产阶段过程中发生的以及在产品制作过程中所消耗的计划内的成本，这种方式是最直接的也是大部分房地产企业所使用的方式；其二是广义上的，包括了房地产企业的经营成本，这种经营成本重视企业生产经营中的各个环节，并对这些环节进行成本控制。随着国内房地产市场的不断发展进步，房地产开发成本控制的对象在不断拓展，如今的成本控制增加了物业服务以及运营管理等售后的一系列方面，这就演变为了项目全过程成本控制。

2 商业综合体项目全过程阶段划分

一般情况下，商业综合体项目开发过程主要分为七个阶段：（1）决策阶段；（2）勘察设计阶段；（3）招投标阶段；（4）施工阶段；（5）竣工阶段；（6）营销阶段。

3 商业综合体项目各阶段成本控制分析

3.1 决策阶段

通常，项目决策阶段大体上决定了工程造价成本，是项目成本控制的首要阶段，为项目决策后续工作提供可靠依据和起到总投资指导的作用。投资决策阶段的成本预算控制是整个项目成本管理的源头，在此阶段的先期工作能否做好、做扎实，对项目全过程的成本控制往往起到决定性的作用。

3.2 勘察设计阶段

勘察设计阶段成本控制非常关键，它是项目周期中的第一个关键期，项目的投资关键在设计，设计的关键看勘察。合理科学的勘察设计结果，有助于降低项目的总成本。虽然在此阶段设计成本费用较少，但它是整个项目非常重要的一个阶段，成本控制思想应贯彻于全部项目周期，所以从此阶段开始要进行相关成本控制，本阶段成本控制就是控制勘察设计工作的成本费用。

3.3 招投标阶段

招投标是项目建设阶段常用的选择建设单位的方式，该方式具有很强的竞争性，通过该方式，可以保证建设单位在确保质量、进度的同时更好地控制项目建设成本。招投标是大型建设工程项目成本控制的主要手段，通过采取合理的中标方式，选择经济、技术、质量可行的施工方案。根据项目本身的特点和相关国家规定要求，对该项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均应公开招标，建议委托有資质的招标代理机构组织本项目的招标工作，并严格按照国家有关规定进行招标工作。建设项目的勘察、设计、施工、监理、设备及其他等采购活动拟采用招标的方式为公开招标。

3.4 施工阶段

作为房地产开发企业，在此阶段要加强项目成本控制监督职能，控制好工程造价，最大限度减少浪费，保证企业的投资效益。工程项目施工阶段体现了项目工程量大，工期长、投资大等特点，是人财物消耗的主要阶段，在此期间存在着材料价格变动频繁等诸多不确定因素，是项目成本控制最为关键的阶段之一。为了更有效控制项目施工阶段的总成本，企业要求项目有关技术人员经常性深入现场，监督施工，对项目执行情况时刻关注；特别是项目里程碑阶段，即使隐蔽工程签证也都全部参与。要求项目管理人员认真审核签证，及时办理签证，既不耽误工程进度，又不盲目签证。

3.5 竣工阶段

工程竣工结算阶段为了能够保证各项工程计算的科学合理，应该由指定部门严格按照结算流程进行。一般结算时需要企业工程部、财务部和合约造价部的共同参与，对竣工结算的各种文件进行审核，而且合约造价部需要对项目施工中产生的各项文件进行二审，保证项目结算的合理性。首先各部门做好结算工作计划，保证各项合作计划能够按照规定计划进行：然后对竣工结算书严格进行初审、复审，根据公司制定的审核制度，采取集体评议方式，对结算工作进疔审核，保证结算结果的准确；最后对结算结果进行标准化、规范化评析。同时，利用现代化信息管理手段对结算资料进行系统完整保存，从而对工程项目实现全面控制。

3.6 营销阶段

项目建设完成后，对营销策划阶段的成本控制也是不可缺少的。主要因为：一是营销策划阶段有广告费用的投入，而广告费用的开销也比较大；二是出售商品时需要招聘员工，需要支付一定的人工费；三，是销售价格的确定。项目建设完成后，不仅要对项目整体结构有充分的了解，还要在项目宣传阶段，选择合适的推广方式，保证项目的有效推广的同时，控制项目成本。