崔泽

摘要：随着我国房地产行业的逐渐发展，在房地产开发过程中策划工作变得越来越重要。本文对房地产策划和建筑策划的发展状况进行了比较与分析，旨在探讨二者之间的关系和规律，以便于与进一步促进房地产行业的发展。

关键词：房地产策划;建筑策划;比较分析;关系和规律

建筑策划和设计本身就是要以自然环境为基础将人类的建筑理念融入其中的一种实践过程。在房地产策划过程中，同样需要考虑到人类的居住诉求与自然环境的协调统一，与建筑策划不同的是，房地产策划还要考虑到人类学、艺术设计、统计学等其他学科的因素，因此在建筑工程中建筑策划的地位可见一斑。

一、房地产策划

（一）组织策划一组织工具的应用

项目管理的组织是项目管理目标能否实现的决定性因素，房地产项目策划的核心灵魂是组织策划。工程管理的组织策划涉及组织结构、任务分工、管理职能分工、工作流程和建立编码体系等内容。房地产项目工程管理的策划和运作，须充分理解应用组织论和组织工具，系统的确定组织结构模式、组织分工和工作流程组织，明确各业务部门各自的角色、责任、权限和工作关系

根据房地产项目特点，项目运作主要包括：项目开发部、项目设计部、项目工程部、项目成本部。项目开发部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织、摘牌、交地和四证办理工作，相关业务部门负责配合运作。项目设计部负责项目规划设计、设计报批、设计方案和设计图纸相关全过程设计业务的策划、组织、监督、控制和协调工作。项目工程部是项目实施阶段的综合业务管理部门，负责项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调。项目成本部负责项目整体投资的估算、预算和预决算控制工作。

（二）开发策划一决策阶段的开发管理

房地产开发策划，是根据目前房地产市场情况，以及未来市场趋势，结合自身（地块、资金）条件，通过有效满足市场需求的方式，最终达到房地产项目效益最大化和绿色建筑生态建设的最佳规划设计方案。

房地产开发前期策划主要内容概括为市场研判、项目定位、运行建议和经济评价四个部分。

（1）市场研判，是前期策划的依据，对过去和已经发生的进行分析研究的同时还要对市场未来的发展做出预测，尤其对项目的开发周期内的市场情况做出判断。

（2）项目定位，是前期策划的核心内容，通过对区域市场的发展趋势和动态变化的分析，房地产开发项目市场价值取向进行研判和设计，包括客户定位、市场定位和产品定位。

（3）运行建议，是前期策划的操作设计。由于开发项目是一个复杂过程，对环节的把控至关重要，运行建议就是针对主要环节提出的操作设想。

（4）经济评价，是前期策划的项目財务分析，通过对项目的投入产出测算各项财务指标，评价盈利能力和清偿能力是否达到要求，通过对项目的不确定性分析，评价其抗风险能力企业是否能承受。

二、建筑策划

建筑策划是房地产策划的前提和方向，建筑策划有效填补了房地产策划的空白，还可以预见房地产策划中存在的问题，提醒设计者在工作过程中予以重视，同时还能够和房地产策划共同引导创新，运用新颖的设计理念，策划具有时代气息的建筑，是近些年为了解决传统设计程序逻辑性差、经济性差，缺乏一定科学依据，且难以保证按程序设计出的建筑方案环境、经济和社会效益都好的现象而引出的新型设计策略，还可有效简单地说，建筑策划的意义就是对房地产策划进行有效的定义，发现问题并提出问题，且在房地产策划阶段合理解决这些问题，明确设计方案，并使之具有鲜明时代特色的策划过程。

总之，建筑策划的成果对房地产策划具有十分重要的指导意义，它不但为设计提供了可以深入挖掘的社会性、实用性、科学性依据，使设计创作不再是纸上谈兵，取得了现状和过去的有机联系并延续到了未来。

三、建筑策划与房地产策划的关系

房地产策划可以将建筑策划所得出的抽象性的结论具象化为图纸、模型等，降低建筑工程实施的难度，而具象化的事务在制作过程中也可以对建筑策划进行一定程度上的有效检验，从而得出建筑实施的可行性的系数，经过不断改建得出可行性的建筑方案。因此可以说房地产策划对检验建筑策划的可行性有着重要作用，两者在建筑工程的实施中是一种共同促进与互相完善的过程。建筑策划与房地产策划都是人类不断认识世界改造世界的过程，由于两者都是服务于人类最终的建筑诉求，因此这也为二者的有机协调提供了可能。建筑策划让房地产策划趋于完善，而在这一过程中，建筑策划也会根据房地产策划的整体框架的丰满而发生改变，让自身不断地趋向于完美的建筑目标。

四、建筑策划在房地产策划中的作用

众所周知，“建筑策划对房地产策划乃至整个建筑项目建成效果均具有重要的意义”，但具体在设计策划中该怎么顺利实现预定好的目标，而不盲目构思妄下定论？这就需要设计者要对建筑策划有一个准确的定位和深度的理解。由建筑策划的定义可以看出，建筑师在策划中占主导地位，同时文章第二部分也提到了建筑策划承上启下的作用，因此笔者理解建筑策划的目的是要将总体规划思想科学的贯彻到房地产策划中去，并综合平衡各阶段的条件与因素，积极协调各专业的关系，以达到预期的目标。

通常需要考虑的相关因素大致分为五类：①与城市规划的接轨。建筑策划要立足于城市整体规划，应事先掌握相关城市规划的文本及规范（如城市总体规划文本、详细控制性规划文本与成果、城市修建性详细规划文件、城市总体规划图纸及城市土地利用和空间布局），并与之做到有效的接轨，②相关的房地产策划法规和建筑规范等因素，作为策划的前提依据，不可逾越。③考虑建筑功能因素，在满足功能需求的同时考虑到地方特殊性，使建筑策划符合当地民族、宗教、历史、本土人文的要求。

五、结束语

综上所述，近些年，我国房地产市场已经逐渐成为了国民经济发展的重要支柱产业，保障房地产行业的健康、稳定发展具有重要意义。建筑策划在房地产策划中进行应用有助于进一步提升房地产的整体策划水平，对于房地产的开发具有一定的推动作用，因此，相关工作人员应该进一步提升对二者关系的认识，采用合适的措施来进一步提升房地产策划水平。

参考文献：

[1]秦川，吴敏卉，齐宇.海港公园配套建筑工程方案对比及投资分析[J].住宅与房地产，2017（24）：63.