徐映雪

案   情

A公司申请B建筑物的首次登记，B建筑物共10层，1～2层为底商，3～10层为住宅，所在宗地已取得国有建设用地使用权，土地出让合同约定该宗地的性质为出让，土地用途为城镇住宅，使用年限为70年;建设工程规划许可证证载建筑物建筑分类为商住，已通过规划核实与竣工验收，首次登记时B建筑物1～2层底商的土地用途、土地使用年限及房屋用途分别应如何登记？

分   析

首先，根据相关法律法规，房屋用途和土地用途应当一致。

《土地管理法》第四条第一款和第四款分别规定：“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”由此可知，在土地开发利用过程中，由国土、规划、建设、房管等部门共同拟订房屋与土地的用途，确需改变用途的，必须取得国土和规划部门的同意，在理论上房屋用途和土地用途不应存在不一致的情况。

其次，房地用途不一致产生的原因。

第一，房屋与土地的分类标准不完全一致。房屋用途一般指房屋规划用途，根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中不动产登记簿样式及使用填写说明，房地产权利登记信息中房屋用途按建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的用途填写。而规划证上的用途是由《房产测量规范》附录A6《房屋用途分类》确定;土地用途由《土地利用现状分类》的二级类确定。在实务中，这两个分类标准在一般情况下是对应的，但不完全一致。因为房屋和土地的管理目的和方式存在客观差异，土地以“宗”为基本单位进行管理与登记，最初用地规划时尚未涉及到地上房屋的规划建筑分类。房屋以幢、层、套、间为基本单位，更加多样化与具体化，有时房屋每一层都存在不同的用途，有时不同用途的建筑物出现在一宗土地上。具体化程度的不同，致使两个分类不完全吻合，但两种用途均具有合法性。

以郑州市为例，根据《郑州市城市规划管理技术规定》第3.3.20的有关规定，控规中未明确兼容性的居住用地配套商业设施建筑面积，不宜超过该项目地上总建筑面积的8%。也就是说，一般商品房住宅小区可配建总建筑面积不超过8%的商业，作为住宅的配套设施，与住宅同时使用一宗土地，其土地用途与年限应与住宅保持一致。

第二，擅自改变了土地用途。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”房地用途不一致产生的原因，大部分是由两个分类标准不完全一致造成的，但也不乏有个别开发单位为了追求经济利益的最大化，不惜违反相关法律法规，擅自改变土地用途。遇到这种情况，登记机构应待该问题处理完毕后，再行办理登记。

第三，房屋用途缺失，无法与土地用途对应。由于有些房屋建成年代久远，往往在原始登記资料中查询不到任何用途信息。笔者认为，登记机构遇到此类问题，不能单方根据房屋实际用途进行认定，不必强求房屋用途与土地保持一致，确实无法核实的，可把房屋用途保留空白处理。

最后，合法建造的房屋，申请人自房屋建设完成时享有所有权，登记机构应分别依照土地及规划的权源材料进行登记。

根据《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可知，房屋未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的属违法房屋，反之，属于合法房屋。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”即房屋只要合法，在建成时就发生效力，建造者取得所有权，不受是否登记的影响。上述案例中，建筑物拥有合法的规划、规划核实、竣工验收等手续，说明建筑物建设符合规划，且已建造完成，是合法建筑。

《物权法》第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”申请人持有建设用地使用权证书的，说明该宗地使用权系合法取得。上述案例中，A公司均已取得建筑物所在宗地使用权证书，说明宗地合法。

不动产登记实际上是对合法既有的不动产权利状况的记载与公示，土地与规划均合法的情况下，登记机构在进行登记时，土地用途应按照土地出让合同（划拨决定书）及土地证确定的用途进行登记;房屋用途应按照规划证确定的房屋用途进行登记。针对上述案例，B建筑物1～2层底商土地用途应登记为城镇住宅，土地使用年限为70年，房屋用途应登记为商住。（作者单位：郑州市不动产登记中心）