黄晓芸

近年来，随着房价的不断上涨以及限购、限贷政策的变化，因交易双方法律意识的淡薄等因素，导致二手房买卖合同纠纷案件频繁发生。笔者根据当前规定以及案例裁判情况对二手房买卖常见纠纷类型以及裁判规则进行简要整理如下：

一、出卖房屋未经配偶共有人同意引发的纠纷

现实中，存在不少婚后购买的夫妻共有房屋仅登记在一方名下的情况。因此，产权证上显名的一方未经配偶同意擅自出卖夫妻共有房屋时，作为买受人很难知晓房屋是否属于夫妻共同财产。买受人往往仅与产权证上显名的一方签订买卖合同，导致双方签订合同或者房屋过户后卖方配偶主张权利的纠纷。甚至也成为因房价上涨后卖方联合配偶以此作为解除合同的理由和手段。

对于该类纠纷的处理应对，应当区分房屋是否已经办理过户登记进行分析。

（一）房屋尚未办理过户登记的情形

1、房屋买卖合同是否有效的问题

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中也已经明确，出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力。

裁判规则：对于此情形下合同效力的问题，裁判规则已经非常明確：房屋买卖合同并不因出卖方无权处分而无效、合同是有效的。

2、买受人能否主张继续履行合同的问题

如买受人主张继续履行合同的，应当追加出卖人的配偶作为共同被告参加诉讼。如果出卖人的配偶追认买卖合同，或者买受人能够举证证明：出卖人的配偶知情而未表示反对的、买受人已经按约定支付价款并占有使用房屋，出卖人的配偶未在合理期间提出异议的、其他有理由相信房屋买卖为出卖人夫妻共同意思表示的，则主张继续履行合同、办理产权过户的诉讼请求可能得到法院的支持。因此，作为买受人主张继续履行合同时，应当主要围绕出卖人的配偶知情或者同意展开举证。

如果出卖人的配偶拒绝追认房屋买卖合同且买受人无法举证证明出卖人的配偶对买卖事宜知情或者合理期限内未提异议的。买受人继续履行合同的请求属于法律上履行不能，如果买受人坚持要求继续履行合同的，则该诉讼请求将无法得到法院的支持。此时，买受人应当变更诉讼请求为解除合同、要求赔偿损失。

裁判规则：如出卖人的配偶追认合同或者买受人有证据证明出卖人的配偶知情的，则法院支持合同继续履行；如出卖人的配偶拒绝追认合同且买受人无法举证证明出卖人的配偶对买卖事宜知情或者合理期限内未提异议的，则法院不支持合同继续履行。

（二）房屋已办理过户登记的情形

如果房屋办理过户登记后出卖人的配偶主张追回房屋的，则应适用善意取得的规定进行审查。

如何审查认定“善意”，是司法实践中具有一定自由裁量权的问题，根据最高人民法院有关案件裁判理由的总结，我们认为：善意取得制度中的“善意”指的是买受人有理由相信出卖人是有处分权人，买受人并不知晓无权处分的事实，这是善意取得人取得财产所有权的法律前提。只要买受人主观上是善意的且符合善意取得的其他构成要件，则发生善意取得的法律后果。

裁判规则：此种情形下，法院将审查买受人是否符合善意取得的构成要件。对于房屋买卖是否构成善意取得，司法实践中，通常会从买受人知晓出卖信息的途径渠道、买卖价格是否合理、买受人与出卖人之间是何种关系、买受人是否知晓或者应当知晓无权处分行为等方面进行考量。如果符合善意取得，则买受人合法取得房屋的物权。

二、房屋买卖合同签订后房屋被抵押或者查封引发的纠纷

房屋买卖合同签订后卖方将房屋擅自抵押给第三人，甚至是买卖双方已经交易递件但未完成过户登记前房屋被法院查封，这两种情形司法实践中也常有出现。

1、房屋买卖合同签订后，出卖人将房屋抵押给第三人。从理论上而言，此情形下，买受人一方可以申请追加抵押权人作为案件第三人，并代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记、合同可以继续履行。然而，在司法实践中，采取此方案却要考虑可行性和法律风险。从实践案例总结来看，最终买受人选择解除合同、要求出卖人承担违约责任的相对比较多数。

裁判规则：从经验总结看，此情形下，如果买受人坚持要求继续履行合同的，则人民法院会主动追加抵押权人为第三人，买受人应当变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记。如果买受人主张解除合同赔偿损失的，因诉讼请求与抵押权人并无法律上的利害关系，法院不会追加抵押权人参与诉讼。此情形下，对于买受人主张返还已付房款并要求出卖方支付利息、主张出卖方按合同约定支付不予出售房屋的违约金、主张赔偿装修损失的，一般都能得到法院的支持。

2、房屋买卖合同签订后，出卖人的房屋被依法查封。

此情形下，应当区分查封的性质进行分析：

（1）变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失

如交易过程中房屋被行政或者刑事查封的，一般而言，从民事角度上，因法律上无法继续履行，故应当变更诉讼请求为解除合同、要求赔偿损失。

（2）申请执行异议

如房屋在交易过程中被人民法院执行查封，买受人拟继续履行合同的，则应当审查是否符合异议成立的条件，如符合异议成立条件的，应按照执行异议的程序提出主张。

如不符合执行异议条件的，则可以考虑是否能够偿还查封对应的金钱债务、解除查封后继续履行。在无法排除查封的情况下，只能请求解除合同、赔偿损失。

裁判规则：房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院将向当事人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者驳回起诉并告知可以依照民事诉讼法关于执行异议的有关规定主张权利。

三、出卖人拒绝配合办理过户时引发的纠纷（主要是违约责任标准之争）

近年来，因房价的上涨，出卖人单方违约拒绝继续履行合同的案例层出不穷。而合同约定的违约金标准一般低于房价上涨的幅度。此情形下，如果合同解除，出卖人应承担什么违约责任？对此，理论和司法实践中一直存在争议和分歧。

支持按照房屋差价承担违约责任的观点认为：出卖人单方违约已明显违背诚实信用原则，房屋上涨幅度远远大于违约金标准的情况比比皆是，如果仅按照约定违约金标准，意味着卖方因违约行为获得利益。如果不支持买受人的差价损失，相当于保护违约方获益、忽视守约方损失，法益保护明显失衡，不利于社会价值的积极导向。故，应当支持买受人的差价损失，保护守约方的权益。

反对按照房屋差价承担违约责任的则认为：违约责任不应当超出违约方订立合同时的预期，既然合同约定了违约金标准，也即出卖人对于违约责任的预期在合同订立时已确立，人民法院应当遵循合同契约精神进行裁判。另一方面，在出卖人未实现高价出售前，其房屋差价也仅仅是一种预期利益并非实得利益；在买受人未购买同地段同类型价值相當的房屋之前，其损失也仅为预期损失而非实际损失。对预期损失而非实际损失，法律不应支持。

裁判规则：司法实践中，不同地区、不同法院，裁判的尺度不尽相同。对此问题仍然存在不同判例的情况。

2017年广东省高级人民法院的指引意见明确：房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、 守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

指引规则虽然已出，但仅从指引意见内容来看，仍然存在对“不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”不同的理解，故，同类案件不同判决结果仍然有可能出现。

四、因限购、限贷政策的变化引发的纠纷

由于房地产调控限购限贷政策的收紧，引发的合同签订后买受人购买资格受限、贷款受限的情形时有出现，也因此引发了买、卖双方的纠纷。可以确定的是，此情形属于不可归责于双方当事人的事由。既然属于不可归责于双方的事由，则任何一方均无过错或者违约。从法理上而言，双方无过错的合同无法继续履行，其法律后果应当是解除合同、返还财产。因此，对于此类纠纷，应当重点审查双方合同中是否已对限购限贷政策变动引发的情形作出履行约定，如有约定的，应当遵循合同约定。另一方面，应当审查是否存在因一方当事人迟延履行致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行的情况，如果是因一方当事人迟延履行导致受政策影响的，则迟延履行方属于过错方，应当承当相应的违约责任。

裁判规则： 房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。 买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的，人民法院可释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。

五、买卖双方仅签订了预约合同，在签订正式合同时未能达成一致引发的纠纷

此类纠纷往往是因为在签订正式合同时双方对付款方式、付款时间、房屋过户登记办理等主要条款达不成一致而导致未能签订正式合同，在房价上涨的时期，很多时候也成为出卖人反悔不卖的合法理由。

对于该类案件，拒绝签约的一方是否承担违约责任应当重点审查是否一方不履行订立合同的义务，还是因双方未能对合同条款达成一致而无法订立。如果是因双方无法对合同条款达成一致导致无法订立合同的，则不能认定为不履行订立义务。如果当事人有证据能够证明签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款的，则拒绝签约的一方仍应承担违约责任。

裁判规则：双方当事人签订预约合同后，如因在订立正式合同时无法对此前未约定内容达成一致导致未能签订买卖合同的，判决解除预约合同、返还财产，但不支持违约责任主张。当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务时，因签约行为不具有强制执行性，另一方当事人应当主张解除预约合同并主张违约责任，而不能主张要求法院判令对方强制签订买卖合同。

结语：房屋交易标的额比较大，关系的利益重大，买卖双方在签订、履行合同的过程中都应当增强法律意识。在纠纷发生时，应当结合案件具体情况选择诉讼方案并围绕诉讼请求进行举证，最大限度防范和降低法律风险，维护自身合法权益。