陶庭兵

【摘  要】房地产开发项目意义重大，与城市化建设密切相关，投资风险大，施工中常常会出现各种资源浪费，或者是不按照程序标准化施工，导致工程质量出现严重的缺陷，房地产开发项目面临巨大经济损失，后期产生一系列问题，处理难度大，声誉受到破坏，不利于房地产开发企业的可持续发展。房地产开发项目管理最为关键，对整个工程项目起着监督和控制的作用，现在的工程管理缺乏实效性，必须找到有效的应对措施，才能改善房地产开发遭遇的困境。本篇文章深入分析了房地产开发中工程管理方面存在问题，提供了应对管理问题的措施，僅供房地产开发企业参考和借鉴。

【关键词】房地产开发项目;工程管理;常见问题;应对策略

引言：城市现代化发展需要做好基础建设，房地产就是其中一个重要内容，大量人口涌向城市，为房地产开发提供了发展机遇，从中获取了高额利润，随着越来越多的房地产开发企业的出现，竞争逐渐白热化，房地产开发遭遇到了实实在在挑战，这就需要房地产开发项目强化工程管理，提高监督管理的实际成效，确保房地产开发企业持续稳定发展。房地产开发项目具有复杂化特点，工期很长，开发经常受到各种内在和外在因素影响，监督管理任务繁重，一旦工程管理出现疏漏，对整个房地产开发项目必会产生致命影响，资源浪费增多，工期无限期拖延，工程质量很难保障，房地产开发投资风险急剧增长，经济效益和社会效益同时下降，市场竞争力无法保持优势地位，最终被残酷的市场所抛弃。因此，房地产开发项目工程的管理是重中之重，现在的项目管理存在问题这一点是不可否认的，企业需要认真分析和研究管理问题，采取可行的应对措施，改进房地产开发工程管理，提高整体管理水平，实现预期的利润，创造安全可靠的房地产开发环境。

一、房地产项目工程管理存在问题

1、准备工作不足

房地产开发系统性强，前期工作必须到位，制定科学的项目开发决策，以确保房地产开发的合理性。当前，房地产开发主要问题在于决策随意性大，准备阶段调研工作严重不足，没有认真核实房地产市场的情况以及政策变化，开发中可获取多少利润，工程建设资金投入核算等，未能全方位的了解房地产开发应该掌握的信息和资料前提下，急于组织施工建设，后续引起众多问题，比如因为资金供应不上引发停工，工程设计不合理，各种配套设施建设不足，土地资源浪费等，房地产开发处于劣势地位，与市场需求存在脱节的情况，不但不能保障经济效益，而且还会面临破产风险。

2、工程管理体系缺乏完善性

房地产开发项目工程管理问题比较多，最为严重的是缺乏完善的体系，开发商不重视工程管理，精力都投入到了抓进度上，对于工程管理认识不够深入，绝大多数工程管理沿用的是既定模式，采取的是拿来主义或者照搬主义，很少会结合工程项目实际情况进行创新和优化，工程管理的可操作性偏低，各项管理制度与实际工程严重不符，管理所能发挥的作用非常有限，漏洞百出，资源分配、工期控制、成本管理、质量安全等处于失控状态，工程造价成本上升，为了保障最低利润，房价势必要上涨，市场竞争力下降，导致房子可能卖不出去，房地产开发企业资金无法回笼，企业发展受到限制。监督机制不健全，盲目追求施工进度，轻视施工过程中质量和成本管理，导致最终验收环节不达标，经济损失会加剧。开发商干预监理工作，积极性被打击，工程建设中违规行为视而不见，及时发现不了施工问题，质量缺陷是无法避免的。

二、房地产项目工程管理问题的应对策略

任何工程项目建设都需要高效管理，房地产项目工程也不例外，工程管理直接影响着最终目标是否能实现，所以提高房地产项目管理水平显得尤为重要。

1、做好前期调研和规划

房地产开发项目工程管理主要有三个部分，分别是前期、中期、后期，前期调研和规划是最为基础的，但是却对整个房地产开发起着决定性作用，所以企业需要做好前期管理，才能从根源上解决一些管理上问题和弊端。首先，市场调研以及工程可行性分析的基础上，制定科学的决策和规划;其次，加强设计图管理和审核，户型设计符合现代人的生活需求和审美，保证主体结构的稳定性，融入绿色设计理念，使用新型环保材料，做好配套设施的设计等，推动设计水平提升，及时发现设计漏洞和问题，然后优化和完善设计图，有效控制施工变更。

2、健全管理体系

项目经理牵头，组建一支专业管理队伍，制定项目工程管理目标，根据工程管理实际情况，细化管理目标，然后把目标和任务落实到分项目负责人，一层一层落实责任，并且还能实现跟踪监督，工程管理人员做好巡查，发现问题按照相关制度追责，促使全员参与工程管理。工程项目管理制定可行制度，贯穿于房地产开发项目始终，包括规划、设计、采购、招标、资源分配、施工等，成本管理是重中之重，同时还要确保每个环节规范化，把质量监督管理放在首位，然后协调各个部门和施工环节，工程有条不絮开展，工期不会受到影响，起到了控制成本作用，房地产开发利润有保障。设立管理监督部门，工程管理进行量化考核，并且要独立出来，不能和其他部门有利益牵扯，保证监督有效性，不定期巡查施工现场，质量、安全、物料等检查是主要职责，期间存在违规行为要上报相关部门，并且制定严厉的惩罚制度，切实执行工程管理规章条理的则要奖励。另外，监理充分发挥作用，房地产开发企业必须放权，招聘经验丰富并且专业素养高的监理，按照相关的法律、技术标准、合同等对工程建设实施监控和管理，协调各方关系，履行质量监督、安全生产、勘察设计管理等责任。

3、强化质量和成本管理

房地产开发项目管理追求的是利润最大化，这个目标建立在质量达标基础上，质量和成本管理关系密切，同时也与工期和安全管理具有很大关联性，所以必须重视质量和成本管理。工程管理紧抓物料采购，挑选大厂家生产的质量有保障物料，专业机构对物料进行抽样检测，提供质量合格报告或者证书，各项指标符合施工要求签订合同。制定管理物料的规章制度，物料运输到现场进行分类管理，根据物料的属性采取不同管理方式，避免物料损坏，同时物料的领取要规范化，定量领取，二次领取需要核实物料的使用情况，防止浪费，控制和管理施工成本。选取绿色环保物料，减少不可再生物料的使用，施工前安排技术培训，熟练掌握新技术和工艺，施工严格遵守要求和技术标准，发现质量有问题物料坚决不能用。

三、结束语

综上所述，房地产开发项目管理要运用先进的管理理念和管理方法，使得管理渗透到工程全过程，有目的性的进行规划，做好部门的协调工作，每道工序和施工环节有效监督和控制，工程管理更为系统化和标准化，这样就能控制房地产开发成本，各种生产要素得到合理分配，工程质量符合验收技术指标，实现房地产开发效益最大化。

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