穆舟

近些年来，在愈发严格的监管调控下，地产行业曾经的“野蛮生长”时代已悄然退潮，百强名单每年如“走马灯”一样不断变换。不过，尽管楼市风浪不断，地产行业头部公司依然发挥稳定，并不为“降温环境”所动摇，而这其中就包括了碧桂园（02007.HK）。

作为目前“国内体量最大”的房地产企业，碧桂园于8月22日披露了2019年中期业绩：上半年实现权益合同销售额人民币2819.5亿元，位居房企销售业绩榜首。财报披露，报告期内，公司实现营业收入2020.1亿元，同比增长53.2%;毛利润548.6亿元，同比增长56.9%;净利润230.6亿元，同比增长41.3%。此外，上半年碧桂园派发中期股息每股22.87分，同比每股派息增幅为23.5%，半年派息总额占核心净利润的31%。

要知道的是，近几年来楼市的持续调控让房地产公司活得异常艰难，特别是对于体量巨大的公司而言影响更为明显，而若能维持稳健的财务结构且实现高速增长可谓也是一种奇迹，而碧桂园恰恰做到且也做得很好。在一系列增长数字背后，不仅体现了碧桂园财务状况的稳健，且也体现了企业管理层的战略眼光和公司治理上的严格和规范。

市场定位“独辟蹊径”

对于一家房地产企业来说，房子建得好、卖得好才是最为根本的。而在这一点上，碧桂园的经营策略也一直“另辟蹊径”，与其他“招保万金”等房企相比，其一直将重心放在开发性价比较高的住宅上，着重深耕三四线城市，为老百姓提供优质的配套与服务。从碧桂园近些年来快速的发展速度看，这一市场定位显然是成功的，其不仅紧紧抓住了购房者的痛点，也为自己找到了精准的市场定位。

长期以来，地产界的不少人并不看好中小城市，认为中小城市的体量较小，然而这种简单判断是一种认知上的误区，其忽略了我国城镇化率还远远不及发达国家的事实。相关统计数据显示，2018年中国常住人口城镇化率为59.58%，而发达国家高达80%，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人将从农村转入城镇，而这些由农村转入城镇的人群，恰恰就是碧桂园得以发展壮大的深厚的市场基础。

杨国强曾说过一句话，“建老百姓住得起的好房子”，也正因如此，碧桂园的房子均价并不太高。半年报数据显示，2019年上半年，碧桂园权益合同销售均价在每平方米9000元左右，已連续多年保持低位，体现出其“民生地产”的定位。而在相对平民的均价之下，碧桂园依然获得非常好的销售增长业绩，说明其房子销售是非常出色的。

除市场定位精准之外，碧桂园近年来还将精力放在“提质”上。多年深耕三四线，让碧桂园的开发销售模式已经形成了一套较为完善的流程和标准。对于碧桂园来说，造“平民房、良心房”一直是其追求和坚持的。

充沛现金流造就宽厚“护城河”

除了牢牢抓住开发高性价比的房子这一定位之外，近些年来，碧桂园还根据市场的变化，对自己的资金链策做了一些调整，将经营重心从高速扩张转变到加速回款以及稳健经营上。要知道，对于地产这类“资金驱动型”、“现金为王型”的行业来说，现金流的充足与稳健关系到一家地产公司的长期发展命脉。适当放缓脚步、降低扩张速度，而不再一味追求高扩张、高负债，更有利于在当下的行业环境中“避险排雷”，对于碧桂园这样的“大船”来说，尤其重要。

最新的财报数据也体现出碧桂园的这一策略。截至2019年6月底，碧桂园权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%;经营活动现金流自2016年以来，也已连续三年半为正，体现了碧桂园创造“真金白银”的造血能力;此外，公司货币资金余额约2228.4亿元，占总资产比例达到12.8%，对于短期有息负债的覆盖比例达2倍，短期偿债无忧，而且除“自备资金”之外，公司还另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

除此之外，碧桂园的财务杠杆水平也比较良好，报告期内，碧桂园净负债率仅为58.5%，同比下降0.5个百分点。这一数字不仅远低于70%的财务杠杆红线，还比同行业平均水平低得多。据Wind数据显示，2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%，H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。这体现出碧桂园当下资金链的稳健性。

要知道的是，在地产行业中，很多公司为了求规模，常常大举负债高速扩张，而对回款、对自身“造血能力”重视寥寥，结果是这类公司对外部输血非常依赖，随着近几年各项监管趋严，这类公司的资金链就会变得异常紧绷，甚至产生断裂、爆雷风险。但对于碧桂园来说，这种风险却非常小。自2016年以来，公司就已在自身“造血能力”以及回款节奏的把控上着重下功夫，而正是这样，才使得公司在行业环境“变天”的情况下依然保持着快速增长态势。

而正是因公司保持良好发展态势和充沛的现金流，也使得自己获得更多的融资渠道。据克而瑞地产研究统计的数据显示，受制于境内外融资环境收紧，2019年上半年房企债券融资成本为7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点。相较之下，碧桂园8月13日刚刚发行的22.1亿元公司债券，票面利率才仅为5.14%;7月24日，公司又刚刚与多家金融机构就43亿港元及6.26亿美元的双币可转让定期贷款签署了融资协议，这意味着碧桂园有着更低的融资成本以及更为多元的融资渠道，并且可以借此为自己建造起一条较为深厚的“资金护城河”，并为自身接下来的扩张布局备好充足的“弹药”。

提前占位粤港澳大湾区

对于地产行业来说，短期看金融，中期看土地，长期看人口，因此，把控好回款、负债等现金流情况关系到当下的运转经营，而土地储备金额以及拿地区域与人口则关系到未来的业绩释放，这是企业长期发展的重中之重。

碧桂园2019年的半年报显示，截至6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.76万亿元，潜在的权益可售货值约10251亿元，权益可售资源合计27838亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

从拿地区域来看，目前75%的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群，而这些区域的人口潜力以及发展前景，则关系到碧桂园的未来。首先在人口基数来看，碧桂园的拿地区域98%位于常住人口50万人以上的区域，94%位于人口流入区域，人口潜力较大。其次从区域发展前景上来看，粤港澳大湾区已成为近年来的“香饽饽”，“湾区经济”也成为众房企关注的一大热点。而2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区。此外，8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，社会各界将目光再度投向了粤港澳大湾区，这让该地区的房地产市场变得更具活力。

截至2019年上半年，碧桂园在大湾区已拥有3467亿元的权益可售货值，此外还有潜在可售资源约5519亿元，加上已获取的权益可售资源合计8986亿元，未来发展空间是相当可观的。

驶入“多元协同发展”新赛道

除老本行房地产之外，碧桂园并没有仅仅满足于此，而是开始向多元化方向进军。今年1月，碧桂园提出要成为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”，地产、机器人、农业为三大重点业务并进，碧桂园的“高科技综合性企业”路径变得更为清晰。

截至目前，碧桂园旗下的广东博智林机器人递交申请专利将近500项，聚焦在研的建筑机器人有30多种，其中已有9款进入工地现场测试。同时，公司目前拥有超1600人的研发团队，博士和硕士的占比达三分之一。已经投入工地测试的建筑机器人最近也在中央电视台首次公开亮相。机器人板块作为碧桂园多元协同发展的重要方向，目前已初有成效。

除机器人产业之外，2018年5月，碧桂园农业正式成立，其定位是致力于成为现代农业系统方案的提供者和服务商，发展科技型农业、平台型农业、国际型农业，打造从研发、生产、市场一体化的全产业链，做行业资源的整合者、产业结构的提升者和现代农业的服务者，着力打造科技型、平台型、国际型农业。截至目前已投资运营海南润达等多个优质项目。如今，走进碧桂园的社区零售超市，已经可以看到产自海南润达的美月西瓜、水蜜桃等优质农产品。

碧桂园选择的机器人、现代农业方向完全符合国家政策，是国家积极鼓励的未来发展方向，更重要的是也能够与地产主业协同并进、有效互补：比如建筑机器人可以完成搬运、砌墙等重复、繁重、危险的工作，解决信息化和智能化程度较低、劳动力短缺等行业痛点;农业可以布局研发、生产、销售的全产业链，依托自有的社区零售门店，为消费者提供安全、丰富、好吃、实惠的农产品。

克而瑞地产研究分析，碧桂园“三驾马车”业务相互独立又相互支撑，一方面可以借助优势产业赋能，提升地产主业产品与服务的竞争力，抓住城镇化發展机遇;另一方面多元化业务在地产板块的支撑下发展难度相对降低，可以增强企业内生增长动力，进而大大降低市场风险和机会成本，减轻企业运营压力。