谢泽锋

在房企流行“快”字诀的当下，中国奥园是江湖中习得这一秘籍的又一位佼佼者。

广东郭氏兄弟掌舵的中国奥园（03883.HK）火力强劲，即便是相比行业标杆。

今年前5个月，一路狂奔的中国奥园累计实现合同销售额约383.3亿元，较2018年同期增长35%。这一速度是同期万科的近3倍，而许老板的恒大前5个月销售额相比去年则略有下滑。

从百亿级到近千亿级别，奥园仅用了4年。到2018年，奥园合同销售额大增100%至912.8亿元，这一数字是2014-年的6倍有余。

在2018年业绩会上，郭梓文提出“2019年销售金额要在2018年的基础上增长25%”。相较2018年100%的增长率，奥园2019年稍显谨嗔，不过目前来看，跨过千亿门槛并不成问题。

在房企流行“快”字诀的当下，中国奥园是江湖中习得这一秘籍的又一位佼佼者。而在规模快速膨胀背后，其通过财务手段优化债务结构也非常具有代表性。

拉长债务

受益于“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略，中国奥园业绩在近两年迎来收获期。

2018年，公司实现总营业收入310.06亿元，同比增长62.2%；营业收入大幅上升的同時，公司的毛利增长也比较显著。2018年，公司实现毛利96.34亿元，较2017年的51.11亿元上升88.5%，毛利率为31.1%。

归属于母公司股东的净利率也有较快增长，2018年公司股东应占溢利为24.09亿元，较2017年的16.40亿元上升46.9%。

不过其销售净利率并不占优势，仅为9.5%。低于规模相近的美的置业（10.84%），滨江集团（15.77%）。

房企竞相角逐规模效应的时刻，行业普遍通过举债扩大规模，谁能平衡好负债、利润和规模的“铁三角”关系，谁就能率先突出重围。……