摘 要 根据我国物权法的规定，除继承、行政征收、合法建造、拆除房屋等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。由于我国现行房地产开发及产权登记制度不完善等原因，买受人与出卖人在签订不动产买卖合同后，往往不能及时进行登记，导致买受人取得法律意义上的所有权会滞后于债权合意一段时间。在这期间，买卖的不动产仍然登记在出卖人名下，出卖人仍为法律意义上的房屋所有权人。如果在此期间，出卖人因为执行案件进入执行程序，那么买受人所购房屋将面临被执行的风险，这对买受人显然是不公平的，因此对未办理过户登记的不动产受让人权益予以保护十分必要，对于促进社会稳定及房地产市场的健康发展都具有现实意义。

关键词 不动产 登记 债权

作者简介：道永升，华东政法大学研究生教育院民商法专业硕士，研究方向：民商法学。

中图分类号：D920.4                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.264

一、买受人未办理过户登记的风险分析

（一）财产保全对未办理过户登记的不动产受让人权益影响

在案件的保全过程中，法院对申请人的保全申请，一般只做形式审查，保全裁定作出后即移送执行部门执行。保全阶段针对不动产的执行行为主要是查封，人民法院的通常做法是到不动产登记部门针对不动产的档案进行查封，禁止对登记在被申请人名下的不动产进行变更，而不做实质的处置。……