■ 陈 树

住宅区的自治和管理是每个业主都关心的事。但这种自治和管理如何在顺应广大业主意愿的前提下落地，则需要探索。北京市朝阳区平房乡润枫水尚小区的业主就发生了激烈争议。争议表现在以下几方面：

怎样保证选举程序正确？

一个住宅区往往多达几百、几千户，业主们平时忙于各自的工作、家务，如果想成立业主委员会，谁来牵头、如何组织呢？

修订后的《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十六条规定：“业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等。”但没有明确业主委员会的产生流程。

对此，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）有了相对明确的程序。其中第十条规定：“占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。”第十三条规定：“在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。”第十四条规定“筹备组中业主代表的产生，由社区居委会或街道办事处、乡镇政府组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。”是不是只要住宅区里有几位热心公益事业的业主，就能推动业主委员会成立呢？没有那么简单！

前述润枫水尚小区分东区、西区，共有2000多户。小区内环境优美，干净整洁宁静。但这种宁静在2018年7月24日被打破。

本来这一天，就业主大会的筹备工作推选筹备组成员。200多业主前来登记。结果因为筹备组成员人选问题，业主们的意见不一致，有人砸了投票箱。此事还报了案，选举也因此叫停。

2019年5月11日，筹备组组长签发《关于润枫水尚小区业主大会推选筹备组成员结果公示》，公示了6位业主候选人。而部分业主认为，这种推选候选人的做法违规，理由是：本次业主代表的自荐或者联名推荐的人员名单于2018年8月确定。但本次业主代表推选工作于2019年5月11日进行，其时间跨度已远远超过《指导规则》规定的60日。

按《指导规则》，筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等。

筹备组成员资格尚且有争议，遑论业委会选举！

候选人能代表广大业主的意愿吗？

按筹备组组长签发的公示，2019年5月11日的业主大会筹备组成员推选工作，报名且符合条件的东区业主132位、西区业主94位；东区实到74位、西区实到33位。实到业主人数达到了全小区2000多户的5%的要求。以东、西区业主各自互相投票形式表决，按得票数量由高到低排序后，最终确定东区3名业主、西区3名业主为筹备组成员。

问题是这5%的业主能否广泛代表全小区业主的意愿？

部分业主明确回答“不能！”他们还向平房乡政府提出如下申请：1.立即终止润枫水尚小区首次业主大会的后续筹备工作！2.立即确认本次选举结果（即筹备组业主代表）无效！3.立即对本次选举的过程及选举结果展开调查并将结果向全体业主公示！4.依法追究有关人员的法律责任！

这部分业主反映：本次选举出的业主筹备组成员共6人，组建多个业主微信群，并在群中通过反复发布6个人的名字和序号等，要求业主为自己投票，且最终投票结果显示，该6人全部当选。据此可以认为，选举结果绝非偶然，系人为操纵的结果。有业主拿出照片反映，此6人多次在微信群中组织业主在自家阳台上、窗户跟前拉横幅，有损小区和谐安宁的气氛。有多个业主说，在那些微信群里，只要发表不同意见，就被踢出去。

据其他业主反映，本次推选的投票当日，出现了一家两口子各投一票的现象。而按规定，每个业主只能投一票。

有细心的业主发现，个别业主已不具备《指导规则》第七条所规定的业主资格——无权参与本次筹备组业主代表的自荐或联名推荐事宜。乡政府公示的“符合条件的业主”名单中有三位已将房产转让出去。

北京市朝阳区平房乡润枫水尚小区内景

据小区的物业管理公司反映，这当选的6人中，还有长期拖欠物业服务费的。而按《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，要履行按时交纳物业服务费用的义务。这不得不让人怀疑：业主义务都不能履行的，能为业主做好服务吗？

如何识别并选出好的业主代表？

本来，参加筹备组也好，加入业主委员会也好，都是为广大业主服务，既要有高昂的服务热情，还要舍得投入一定的精力。其他业主感谢他们还来不及呢，怎么会拼命阻止他们来服务？

这源于部分业主认为当选者有图利之嫌，因为后者曾向300多户业主每户收取500元以作为“公关费用”，还因为小区人防工程的装修而鼓动部分业主要求噪音补偿等。这部分业主不由得想到，对方如果一旦代表广大业主行使权力，会不会在物业共有部位的经营收益、专项维修资金等的管理和使用等方面为自己谋私？

当然，小区的重大事项将由业主大会来决定，而《物业管理条例》赋予业主多项权力来影响业主大会，如：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权等。《指导规则》也明确，业主大会有这些职责：制定、修改管理规约、业主大会议事规则，选举或者更换业主委员会委员，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案，选聘、解聘物业服务企业，决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益等。

但是，如果大多数业主一旦忙于职业工作和私事，无暇顾及小区公共事务，将自己的权力让渡于人，就可能让一些人钻空子。为防止这种情况出现，将防范的关口前移——在筹备阶段即选出合适的业主代表，不失为稳妥的办法。

有业主提议，《指导规则》第二十九条虽然是针对参加业主大会会议的代表提出的，为什么不在筹备组成员推选阶段就实行这种做法呢——“业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。”

的确，在一个拥有几千户的大型住宅区里，互不认识，选他人来代表自己极不现实，而以幢、单元、楼层等为单位来推举代表则是非常可行的。