天妮，汪硕/TIAN Ni, WANG Shuo

WA：为什么会选择在白塔寺胡同内开一家民宿？

董雪：其实北京开始成规模地启动有机更新，还是最近这几年。启动民宿这个项目的时候，当时北京只有前门大栅栏和白塔寺这两片老城区有在做更新腾退的工作。大栅栏那边交通对于我们来说不是很便利，并且也没有合适的物业空间，所以大概在2014年夏天，我们了解到白塔寺这里有一些可以选择的院落，距离金融街很近，并且离阜成门地铁站也不远，就跟华融金盈公司对接上了。我们在选择的时候还是优先考虑能和政府或者国企合作，比较稳定一些。整个筹备周期挺长的，因为涉及到整个片区的腾退和更新，金盈公司做很多决定都比较慎重。

从运营角度讲，我是想选在一个有地域特色而且比较典型的胡同环境里。宫门口二条这条胡同，生活气息浓厚，整体氛围比较接地气。四合院里有一棵几十年的老树，不光庇荫我们院子，胡同也会被它辐射。有一棵树，就会有灵魂。我觉得四合院的空间特征还是要和自然环境结合得紧密一些的。综合考量之后，白塔寺肯定是更好的选择。

WA：院落改造前后都有哪些变化？

董雪：院落占地是247m2。原来住了8户人家，我们拆掉了一些居民自建的部分，一共设计了6间客房。因为公房在2008年翻修过，所以整体结构没有特别大的动作，我们只在一些比较脆弱的部分做了加固。

对接市政部分，我们院里原本有连接市政管道的接口，一直延用，新加一个接口不太可能。所以水没有动过，就是原有的基础直接连市政的管道。然后按照规范的要求，标准的三级化粪池等等我们都有，容量在这个院子里完全够用。垃圾就用胡同的垃圾桶，但是目前没有分类，这是整个系统的问题。

采光我们就是简单加了一个天窗，但却是最直接有力的方式。之前也考虑过玻璃瓦等等，但是对于我们而言，还是这种天窗效率更高，自然光线更充沛。

保暖方面我们下了非常大的功夫，又是地暖，又是空调，但是没有新风，因为做新风需要一个10多公分的厚度装管道，房屋高度没那么高。改造的时候，几公分对我们都有很大的影响，真的是寸土寸金地在算尺寸，需要特别精确。

另外，拆除自建房的时候，我们还保留了一些旧窗框。设计时觉得这个元素挺好，就留下了。这里还有一个没有特定功能的公共空间，可以依据使用主题切换内容。

WA：民宿面向的客户群是？

董雪：我们的客人大概分成几类。一类是比如“90后”这种很喜欢拍照的年轻人，过来看一看，觉得挺漂亮，吃喝感受什么的也都挺好。一类是设计师，来了以后非常关注细部构造上的纯技术的交流，比如某个东西怎么做、怎么接、怎么固定；以及工艺的整体把控等等——我记得当时仅仅一个门锁的拉手，青山周平就出了三、四版方案——关注设计的人会来讨论这些。再有就是很多外国人，他们会对传统的四合院产生兴趣，因为这种居住形式跟他们习惯看到的事物是有反差的。

环境设定主要还是面向“90后”。从客户群上来讲，年轻人和三口之家这两个群体挺矛盾的，所以只能选择一个。再加上阁楼还是有安全隐患，不是所有房间都可以带小朋友，所以总体没有太多对接待家庭的考虑。

WA：运营或维护层面有什么难点？

董雪：最大的一个矛盾是客人往往并没有做好住四合院的准备。

比如很多人会问：“屋里有蚊子吗？”“房间怎么那么多苍蝇？”这种情况在胡同太常见了。四合院不像五星级酒店，进到大堂然后刷卡进电梯，最后是房门，一层又一层，蚊虫进不去。开窗开门的时候胡同里的蚊虫很可能会飞进来，难免的，只能说尽量用驱蚊的东西赶一赶。

还有隔音。这里是居住区，院子旁边就是早睡的老年人，或者打工的人，也是休息得早。我们给每位客人都会提示，晚上9:00后一定要注意控制音量。但有些客人没有住过四合院，他们会觉得，我晚上在院子里聊聊天也不行吗？虽然我们在砖墙的基础上做了隔音，但老房子隔音还是没有新建建筑那么好。客人觉得音量已经控制了，其实没有，这种音量在家很正常，但在胡同里就不合适。胡同里任何声音都可能对你身边的人或者周边的院子有影响。既然大家来体验四合院，不妨就接纳它的各种特点，这是真实的胡同生活。如果用传统五星级酒店对标，其实挺难比较的。

1 改造后外景/Exterior views after renovation

2 改造后外景/Exterior views after renovation

3 改造后内景/Interior view after renovation

再就是，有些客人会想要“在屋顶上行走”。这让我们有点困扰。因为走屋顶需要“技术”，大家没经验经常会踩碎瓦，瓦碎了就会漏雨，就要修。一列一列的瓦，坏了四、五列就得修一次。雨水季节的维修频率会特别勤……其实维护挺费心的，不是交付使用就可以万事大吉了。所有维修、维护都需要持久的资金和人力投入。

另一个眼下挺困难的问题，是得先保证自己可以生存下来，再考虑我们能为周边区域带来什么影响和改变……这里说的生存不是盈利不盈利，而是政策及管理层面的吧。

4 周边环境/The surrounding environment

5 瓦屋顶/Tile roof

6 半公共咖啡馆/Semi-public cafe

WA：客人有什么反馈意见？

董雪：有人觉得我们的位置难找，建议大家从鲁迅博物馆这边过来，会顺很多。我们一开始就想做一个安静的业态，所以不需要临街。

有客人问附近有什么小店可以逛一逛？白塔寺是非常典型的居住区，不是南锣鼓巷那种商业性质的街区。如果是想买东西、出门就能逛街，那肯定南锣鼓巷更热闹。但如果想体验北京在地的胡同居住，来白塔寺这里就可以感受到。

另一方面，有年纪大的阿姨来住，说洗手池太浅，没法洗衣服，一件T恤都泡不进去。其实洗衣服我们有合作的干洗店，每天都来给我们送，可以代洗。会有这种现代化的生活方式和年纪大的人他们喜欢的那种方式之间的冲突。

WA：改造给附近居民带来了什么变化？

董雪：他们开始的时候可能会抵触，但等我们真正介入到片区里面，接受度还是很高的，还是要好好地沟通。当然，附近的人肯定不会来住，但是会来看一看这里是什么样子。隔壁邻居装修的时候就叫他的施工队长来看我们阁楼的做法，说要回去照着做，结果在我们的基础上更进一步地发挥了。

7 羊/The goat（4-7摄影/Photos：董雪/DONG Xue）

8 保留下的旧窗框/Remained old window frames（1-3.8图片来源/Sources: B.L.U.E.建筑设计事务所/B.L.U.E.）

9 客房内景/Interior view of guest room

我们一开始就决定要有一块空间是面向胡同里的大家开放的，哪怕它的产值没有房间那么高、它的设计成本、硬件成本，包括投入的人力和精力是绝对赔钱的，但也还是要有这么一个能容纳大家、无目的、欢迎人走进来的空间。所以有这么一个兼具接待的半公共咖啡馆。

邻居有个上二年级的小男孩，放学早回来家里没人，就在门口等着。我们会让他进来坐，让他在这里写作业，然后给他的奶奶发个微信讲一下让他们放心。也有隔壁胡同的小女孩，周末会结伴过来写作业，一坐一下午。另外旁边有个青少年宫，有些家长在附近没有地方呆，就会在这里坐一会，喝点东西，看一看杂志，到时间就去接孩子下课。之前警察过来办案也是，绕了一大圈，约了人，没地方坐，说：“我在你这里坐会儿”。总不能让人家站在胡同里，写字也没有地方写吧？

所以我觉得大家对场所是有需求的，入口这一部分的使用功能是附加的，而且它正地向促进了邻里关系，更可持续。胡同里其实需要这种场所。

这条胡同里的动物也挺多的。之前有个大叔养了一只羊。就会有人问：“请问我现在过去可以看到羊吗？”我们回答：“现在可以的。”诸如此类的好玩的对话经常发生。在这里你会有遇到意料之外的可能性，大家会觉得这些是活力，是生机。

WA： 从建筑设计、规划及运营的角度看，你们觉得这种胡同内的改造具有可复制性吗？

董雪：具体实施主体认为在规划角度是否可以复制我不太清楚，我最多能讲一讲设计上能不能复制。具体的建筑设计，肯定是相当一部分具有复制可能的，只要建筑形制和体量差不多，都可以做到。这个院落的空间形式对大家应该还是有启发的。

运营层面看，我觉得可复制的比例很有限。这条胡同，明年这个时候和今年就不一样。换条胡同的情况也不一样，更别提换一个其他区域、换个其他房子。假如可复制的部分是10%，这能叫可复制吗？我觉得没有什么特别简单的复制，牵涉的方面太多。

WA：作为商户，对白塔寺片区的整体生活环境有什么期待或建议？

董雪：我觉得目前片区里生活配套主要还是在满足上一代人的需求。年轻人会想要更多的商品类型，现在跟不上，买什么都只能叫外卖。然后希望环境干净一点，不要每天都是土。干净了，大家也愿意停留。北京整体上可以四处行走的步行区域没有那么多，很多朋友会觉得，要是能发展成在区域里面步行或者胡同漫游那种，也挺好的。

商业的部分，能不能别这么极端。要么是除了住，什么都没有——现在稍微好点，有些连锁便利店——要不就是变成了南锣鼓巷。我觉得可以尝试稍微柔和一点的介入，胡同里有一些零售，如果行人走累了停下来，渴了就能买一个东西喝。商业不等于非得是店面挨着店面那种密度。

另外就是人。希望有想法的年轻人有途径可以进来，有条件可以停下来、留下来，在胡同里可以生存，我觉得胡同就会拥有更多的可能。然后就是考虑以我这个点为中心能辐射什么区域，我对这个区域能够做点什么，让这个片区会变得更好……具体的形式可能比较难去规划和设计，对我们来说，目前是尽可能地给大家提供一个更方便的空间，和周边的邻居交流，给他们讲一讲年轻人关心的事情，也听听他们的想法和故事。