【摘要】随着经济社会的高速发展，近年来，大型商业综合体项目在全国各地如雨后春笋般涌现，规模之宏大，业态之丰富，人流之密集，设备之先进均前所未闻，特别是商业综合体项目中的机电系统更是错综复杂，从设计到施工，到调试再到后期运行反馈，在设计、招商、施工、运营等各个阶段会遇到各种各样的问题，而其中很多问题都是设计阶段比较容易忽略的，笔者在房地产行业从事大型商业综合体设计管理8年，跟踪了四个大型商业综合体项目的全生命周期管理，下面就其中各阶段遇到的一些典型问题经验做一下简单分析，与同行共勉。

【关键词】大型商业综合体;全生命周期;问题经验

1、方案设计阶段

1.1冷源形式确定。根据商业综合体项目所在城市的能源结构和价格、优惠政策、以及环保要求等进行经济技术分析确定。没有特殊政策要求的城市，一般选用初投资较低、运行效率较高以及维护方便的电制冷机组。现在部分城市使用了冷源与热源均使用市政蒸汽的绑定的政策，即夏季使用蒸汽溴化锂机组制冷，冬季使用市政蒸汽供热，建议综合考虑溴化锂机组在后期制冷量衰减、效率以及维护保养等方面的因素，综合确定。冰蓄冷系统也可根据城市电价政策，经过经济分析比较后确定。近年来，磁悬浮机组应用逐渐兴起，也可根据部分负荷和初投资情况，经济计算分析后确定。

1.2热源形式确定。部分城市已明確冬季供热不再提供任何形式的市政热源，需要各个地块综合考虑燃气锅炉供热、地源热泵、空气源热泵、污水源热泵等清洁能源供热的可行性，特别是部分周围已经建成居住居民区的地块，涉及环保、规划等较多的外界因素，需要加强与规划、市政供热等政府部门的沟通。

1.3大型中央空调水冷两管制还是四管制系统确定。一般选用两管制系统，尽管大型商业综合体项目在理论上存在很多空调内区，需要考虑冬季供冷的可能性，但考虑到大型商业综合体内实际投入运营后，因餐饮租户排油烟和补风不平衡导致的负压比较严重，加之建筑整体密闭性不是很理想，渗漏冷风较多，基本不存在冬季供冷的可能，故两管制系统已经足够。笔者所服务的一座大型商业综合体项目建筑面积40多万平米，已经开业近4年，之前花巨资设计和施工的四管制系统，冬季没有出现过空调内区供冷的情况。

1.4中庭风量平衡。商业项目开业后因餐饮租户排风和送风不平衡以及建筑内部本身存在的烟囱效应，导致建筑物内一般均呈负压，特别是在冬季大量冷风灌入，温度较低，大量增加了建筑运行能耗。餐饮油烟补风是影响冬季中庭负压的重要因素，建议在方案阶段对餐饮油烟补风热负荷适当考虑或加大一层等主要入口处的空调热负荷。

1.5防寒防冻是寒冷地区和严寒地区的重要设计要点。方案阶段要结合规范及本地区已开业的商场的实际运行情况采取有针对性的措施。

1.6方案设计阶段需要认真落实规划条件、项目环评报告、当地消防要求等政府类批文中提出的问题。

1.7应考虑原公安部113号文对燃气餐饮布置的影响，重点沟通燃气餐饮外墙与建筑后勤疏散等如何二者兼顾。

1.8目前，使用电气灶具的餐饮日益增多，使用燃气灶具的餐饮日益减少，在方案设计阶段需重点考虑，结合笔者所服务的四个商业综合体项目招商成果，电气餐饮租户比例在60-70%左右，燃气餐饮租户比例在30-40%左右。

2、施工图设计阶段

2.1考虑精装天花和幕墙百叶的美观因素，暖通专业天花空调风口的形式、尺寸等宜结合精装天花综合考虑;幕墙百叶的尺寸和位置宜幕墙石材或玻璃等材料的尺寸分格确定。在坚持功能实现的同时，尽量提高美观效果。

2.2各类防火阀的设置位置及设计属性应统一。大型商业综合体暖通专业一般是分区绘图，每个设计人员的认知水平不相同，造成相同部位或相同功能的设计标准不相同，造成后期安装和采购的困难。

2.3在坚持功能合理的前提下，各类风管主管线的尺寸和走向应与精装天花标高要求吻合，合理布置。

2.4消防排烟系统应当提前考虑系统承担竖向和水平方向较多风口带来的漏风率较大，发生火灾时，起火确认点排烟口风量较小的问题，建议适当加大排烟风机风量或适当隔离火灾时不启动的其它排烟口。

2.5真冰场除湿系统的气流组织应合理，既要考虑天花及周边墙面防潮，也要考虑考虑夏季中庭风量失衡引起室外热湿灌入而引起冰面起雾现象。

2.6设备变频：大型建筑物内的空调水泵、风柜等一般使用变频，需提前考虑变频信号的输入条件。空调水泵变频建议使用最不利环路处的压差，风柜变频建议使用空调回风温度。

2.7各类风管或水管的管井，特别是较大的尺寸，应与建筑、结构专业校核管井内是否存在影响管线安装的结构梁或板等，此问题在笔者服务的几个商业项目中均存在。

2.8暖通专业在一些风管或水管较大的区域，应加强与给排水、强弱电等专业的沟通，防止各专业均在此布置较多管线引起局部净高过低。

3、招商运营阶段

3.1如果店铺平面调整较大，需要重新校核各管路系统的压力、流量以及平衡等。

3.2如果店铺发生业态变更，如餐饮变零售，建议原设计条件继续预留，方便后期此租户退租后的重新招商。

3.3现场施工安装阶段发生的招商变更，应综合考虑现场条件后再出变更图，以免造成大量拆改，产生无效成本。

3.4部分租户的工程条件指标要求较高，如冷热负荷指标等，与原设计出入较大，应充分与租户沟通，了解其实际需求情况，必要时需其提供详细负荷计算说明，再做最后决定，防止租户的随意需求，造成原设计条件的大量拆改，以及后期实际运行后的“大马拉小车”现象。

3.5因租户设计水准偏低，其装修二次机电图纸应进行详细审核，图纸内容应与一次机电设计相符，与规范相符。

4、开业后营运阶段

4.1笔者所服务的第一个商业综合体项目在开业后，存在底层主入口处温度较低、中庭负压较大的情况，均是前期设计与后期实际运营不符造成的，相关经验已在后续几个项目中加以改善，基本没有出现类似的情况，相关措施已在上文中论述。

4.2后期调试运营阶段出现的问题，应当积极分析问题出现的原因，总结经验，最大程度上对后期的项目的设计做适当改善。

结语：

商业综合体项目暖通空调系统设计相当复杂，既要考虑前期初投资，又要考虑开业后的运行节能，还要考虑与精装、幕墙、景观等的完美结合，笔者服务了四个大型商业综合体项目，从开发商角度积累了不少的设计管理经验，简述以上所列与各位同行共分享。

作者简介：

李海明，青岛地铁华润置地开发有限公司，山东青岛。