【摘要】由于城市扩张和城市化进程需要大量土地，通过土地征用，房屋拆迁等，原居民的生活之地即变成了“城中村”。如今，无论规模大小，“城中村”现象在所有城市都很普遍。2004年，北京开始改造“城中村”，先后提出了一系列政策和改革方案。在多年的探索过程中，北京的“城中村”整治工作获得了一些效果，与此同时，亟待解决的问题依旧考验着政府。因此，“城中村”问题仍值得关注。

【關键词】城中村;改造;土地征用

在行政区划方面，通州区，昌平区，大兴区，丰台区，朝阳区和北京市海淀区是城中村的聚集地[1]。其中通州、昌平区数量最多。从环路来看，六环路以外和五环路与六环路之间存在着大量“城中村”。 城中村是城市中的重要有机组成，制约了一座城市的快速发展，因此，对城中村的改造是符合历史发展规律的， 这是建设和谐宜居之都的重要一步，应该稳步解决。

1、城中村改造遇到的困境

1.1土地增值利益分配问题

由于土地增值收入分配问题的复杂性，在现有政府管理水平的基础上，找到科学有效的“城中村”改造过程中土地增值收益分配方法是比较困难的[2]。城市村庄改造过程中，具有主导地位和行政权力的政府部门和具有资本优势的开发商将获得对土地增值收益的实际控制。占据了大份额的土地增值利润。 拥有土地所有权的村庄的村民已经成为弱势群体，在协调土地产权方面处于劣势。

1.2社会问题

“城中村”的居民由三部分组成：1.是当地的“土著”居民（部分已是城市户口）2.是城中村的租户3.是来自四面八方、从事各种工作的外地人。城市发展的一大隐患是外地人的居住问题。因此，在整修城市村庄的过程中，处理外地人的住房问题更加困难。

1.3 改造模式的问题

成本问题是“城中村”的难题之一。城市村庄的改造是一项范围广泛且极其复杂的工作。很难估计成本，少数甚至几十亿。这些改造资金，怎么筹措？怎么分摊？谁来承担？从理论上看，每个利益相关人都是利益最大化者。所以，应该根据财政情况，因地制宜，选择适宜的改造模式。

2、城中村改造的对策

2.1符合“城中村”生态建设与发展相结合的要求

北京城市新总规划中提出，实现城乡结合部减量提质增绿。“城中村”所处的城乡结合部是构建平原地区生态安全格局的重点地区，同时也是产业疏解和环境污染治理的集中发力地区。在确保第一和第二个绿色区域的规划和实施的同时，我们应该处理人口，资源和环境之间的关系。发展绿色产业和符合首都经济的二、三产业，摒弃不符合首都规划发展的低端、高耗产业。新环境下生态建设的发展是“城中村”发展的需要[4]。

2.2建立多元的征地补偿机制

对于政府部门，应建立科学多样的征地补偿机制，提高征地补偿标准[3]。关于土地征收的补偿标准，国家一直在进行调整，各省市也在根据自身的经济水平和发展特点水平进行调整。根据村民的实际需要建立多元的收益补偿机制，提供多种补偿方式增加村民的自主选择权。综合考虑经济发展因素与土地增值的影响，聘请专业的评估机构进行专业的地价评估与结果分析，完善地价评估制度。

2.3制定城乡发展规划

政府要切实制定城乡发展规划，正确进行城市定位，因地制宜，严厉掌控土地粗放，使城市踏入平稳发展的轨道。尽快建立科学评估决策机制，严格按照规划方案进行改造，确保项目层面规划的顺利实施;总体规划应当依法实施，防止城市村庄改造过程中的违法腐败活动;对城中村的拆改不应乱改乱拆，应以规划为基础，要“统筹兼顾、分类指导、依次推进”城市化的目标不能成为一个指标，过分强调经济增长和生活环境的现代化将导致额外的资源浪费和市场混乱。

2.4探索利益保障模式

在转型模式中，有必要考虑城市村庄的建筑规划，采用各种方法进行改造。在组织模式中，有必要考虑村民和其他表达主体的利益，合理选择“政府主导，市场运作”和“村民自主转型”等组织模式; 引进新的理念：土地资产管理，积极探索开发商融资，政府引导和融资的“三位一体”模式，使村民长期享受城市发展的成果。 通过建设经济适用住房，城市管理中包含的村庄建设道路等公共设施，以及学校和幼儿园等公益设施，推进市场化的拆迁补偿，拆迁安置。依法予以征用补偿。

3、城中村改造模式

3.1政府主持开发模式

政府主导发展模式，即政府直接参与整个发展和建设的转型过程，并“扮演”开发者的角色。如大兴区某镇为完成减量疏解，产业升级，对集体土地分期进行拆除腾退，由政府统一拆除、建设、安置。

3.2村民自行改建模式

此种模式是指在政府的领导统一下，村民拥有一定自主权利，集资进行开发建设。村民集体通过统计村民的家庭和房屋等来量化财产。该村负责组织实施村的拆迁，建设和搬迁。这些模式用于丰台区姚家园，后营区和南苑乡。在这个模式中，村集体，个人投资和银行贷款结合起来进行转型。

3.3市场化改造模式

开发商负责征地，拆迁，补偿，安置，建设和销售，政府提供政策支持。

总之，“城中村”形成的直接原因是城市化的快速发展导致对廉租房的强烈需求。最明显的特征就是与城市环境差异巨大。城市的可持续发展受到“城中村”的影响。因此，政府应该对如何改造城市村庄保持谨慎。最基本的是保护城市村民的合法权益不受入侵和以人为本。要真正解决“城中村”问题，还要研究其根本原因-城乡二元结构，这个问题不能在短时间内解决。因此，必须不断探索创新，寻求更好的解决方案，促进城乡和谐发展。

参考文献：

[1]温宗勇，张翼然，邢晓娟，蔡彩，陶迎春.城市体检：北京“城中村”特征及整治策略研究[J].北京规划建设，2018（03）：139-149.

[2]饶丹.城中村改造中的土地增值收益分配问题研究——以郑州市陈寨为例[J].经济研究导刊，2018（15）：130-13

[3]广州：加大城中村改造和综合整治力度制定“城中村”改造三年计划[J].城市规划通讯，2018（17）：8-9.

[4]郅爽，孟城玉，邹苗，周曦.北京城市总体规划下城中村发展新思路[J].北京规划建设，2018（04）：97-100.

作者简介：

赵连浩（1993—），男，汉族，山东省德州市人，管理学硕士，单位：首都经济贸易大学土地资源管理专业，研究方向：土地利用管理。