【摘要】房地产业是中国国民经济发展过程中的基础产业，与各个行业发展密切相关，属于支柱型产业。土地出让金与房地产业的发展密不可分，是中国政府的主要收入来源。 在中国经济快速发展的过程中，土地流转制度对房地产业的发展产生了诸多不利影响。其中房价飙升就是它带来的主要问题，随之带来的就是房產质量、装修污染、资源浪费和生态环境破坏等问题，这些问题严重影响着房地产行业的健康有序发展。因此如何协调两者之间的关系，是房地产行业共同关注的问题。本文通过探讨房地产行业的经济增长与土地出让金之间的关系，以期为行业的发展提供借鉴。

【关键词】土地出让金;地方财政;房地产;高房价

目前，中国地方政府的主要财政收入靠税收，其中大部分的税收是依靠土地而来的，用土地转让、出租等方式获得的财政收入，是维持地方财政的主要方式。财政制度的改革，使得地方财政收支严重不均衡，迫使地方政府有偿出让土地，加之住房商品化的发展，为土地出让金的形成提供了良好的条件，地方政府为加快城镇化的进程，越来越依赖于土地转让、出租获得的财政收入，中央的政绩考核也迫使地方政府运用土地做文章。从上世纪80年代末开始，我国的土地成交量实现跨越式增长，成交量的提升推动了我国城镇化建设的步伐，加强政府财政资源，带动房地产业快速发展。

1、土地出让金的含义与优缺点

土地出让金是指将国有土地资产进行转租、转让实现地方财政收入的一种方式，是国家税制改革之后出现的一种地方政府行为。土地转让费是地方财政的主要来源，土地分为税改后的地方财政管理。随着经济的迅猛发展，中国城镇化道路进一步加快，带来的房地产行业的迅速发展，土地出让金成为房地产行业发展中的重要部分，利益巨大，地方政府高度运作，为土地转让费的形成提供了条件。土地出让金的出现，是房价迅速攀升的前提，地方政府为了提高财政收入，大量转让或转租土地，使得城市用地无序扩张，造成资源的浪费。这种依靠土地带来的财政收入，使地方财政金融风险增加，社会不稳定因素进一步增多。在高房价的背景下，中央政府出台相应政策，住宅限购等政策的出现，使得房产行业的发展进一步转型，且前期的过渡开发，城市可使用土地大幅度减少，形成地方财政依靠的土地出让金增加财政收入的形式难以继续维持地方财政支出。国有土地另拆迁补偿制度的提高了征地补偿成本，依靠土地出让金收入财政模式难以持续。

2、土地出让金与房地产经济发展之间的关系

2.1土地出让金引发的高房价问题

土地出让金具有一次性收取的特点，是地方政府财政收入的主要来源，因此地方政府会推动地价的提升，达到土地出让独大的目的，而地价提升的最直接后果就是房价的攀升，房价的提高对于购房者来说并不是好事，对于有资本的购买者或投资者，可以通过一次性付款的方式购买房屋，然而对于真正的刚需者，却出现因高房价买不起房价的客观局面，形成房地产行业的畸形发展。投资性住房更是助推了房价的提升和地价的攀升，促使地方政府出于财政收入的考虑，在房价攀升时通过高额的土地出让金进一步助推房价提升，在房价低迷市场遇冷时，地方政府采取相应的政策和措施实行救市，进一步造成房地产行业的不良发展。地方政府的土地政策和行为，迫使土地失去原有的价值，破坏了市场规律，使得大量耕地被占，破坏生态环境，失去种植土地的农民，生活幸福感明显下降，特别针对于没有一技之长的农民，丧失了经济来源，粮食不足，进一步加剧了社会动荡，影响了社会的健康和谐发展。

2.2土地出让金制度对地方财政结构稳定性的影响

依靠土地出让金维持地方财政，长期以往会对地方财政积累形成风险。土地流转的本质是透支社会未来的收入，寻求短期发展的财政手段。土地资源的稀缺和一次性征收房地产税将导致地方政府依赖土地出让金和房地产税的转让。这种财政模式也增加了国家金融风险，市场的土地供应与房地产开发、居民购房之间形成完整的资金链，银行是资金链的供应者，承担相应的风险，而银行也是属于国家管控的机构，因此市场的波动会加剧国家金融风险。随着中央政府对房地产行业市场的调控，土地出让金呈缓慢下降的趋势，从而影响地方政府的财政收入。土地出让金的存在是推动地价和房价攀升的重要因素，住房刚需者会因为高房价压抑对住房的消费，而投资者不会因为高房价抑制消费，另一方面中产阶层对房子的购买是对未来消费能力的严重透支，使住房和需求之间的平衡关系被打破，使得社会财富和资源集中于富人和城市，穷人和农民的消费行为被抑制，形成了严重的畸形房产市场，阻碍了房地产行业的发展。征地补偿不平等的土地制度严重影响了农民的收益，这种分配不均造成社会不稳定风险的加剧。土地出让金制度为腐败的滋生提供一定的环境，用于城市建设的土地需要得到审批，在土地审批的过程中就会出现违法腐败的乱象，进一步加剧了行政腐败的风险。地方政府需要通过土地政策的改革，缓解各种矛盾，推动房地产市场的有序发展。

2.3土地出让金改革促进了房地产经济的健康发展

土地价格估计占房地产价格的20%至40%，土地转让费占土地价格的10%至30%，由此可见，土地出让金成为市场房价飙升的重要因素之一。可通过按年分次收取的方式打破一次性收取的形式，有效地降低房产开发成本和房屋销售价格。将土地转让费纳入物业税改革制度可以降低开发商的土地购置成本，并有助于稳定住房价格。增加住房的有效供给，为房地产建设提供资金动力，推动房产供应增加，降低居民购房成本投入。购房者在买房时承担的税费减少，开发商在房价中转嫁的税费减少，是鼓励刚需者购房的有效手段。合并物业税的收取对投资性住房成本增加，迫使投资者对于房子的购买量减少，在缓解住房压力的同时也是控制房价的有效手段。土地出让金与房地产税费的整合，是促进房地产行业良性发展的有效手段，然而受市场调控的影响，房子大幅降价的可能性较小。

总结：

土地出让金是中国社会经济快速增长的产物，它的收取方式不利于房地产经济的有效发展。因此，需要通过政府通过宏观调控政策，改革收取方式实现良性调控行为，为房地产市场的正常发展奠定基础，为地方政府良性财政循环提供条件，为中国经济持续发展增力。

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作者简介：

张群，安徽省宣城市广德县自然资源和规划局，安徽广德。