杨运春

摘要：从武汉市政府“要在未来五年内留住100万大学生在武汉创业就业”的发展愿景出发，分析了以有效处理好政府管理职能与房地产市场功能的关系均衡及促进湖北房地产产业市场健康可持续发展的必要性与重要性。探讨了湖北房地产产业行业背景、互联网+房产、各地人才政策、招才房云平台概况、招才房云平台主要运作模式、招才房云平台落地、招才房云平台主要问题。分析基于积分计量下的湖北省“招才房”云平台项目模型可行性，尝试构建了湖北房地产业基于积分计量下的湖北省“招才房”云平台项目模型。该模型以积分计量为基础支撑，完善资源配置一体化机制，促进房地产市场健康发展，推进湖北地区经济社会持续发展，最终实现人人安居湖北。

关键词：湖北;积分计量;招才房云平台;模型

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）05-0032-40 收稿日期：2019-02-01

1绪论

中共十九大全面部署了中國经济社会各项改革方向，明确提出中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。房地产行业是社会主义市场经济的重要组成部分，关乎万千普通民众的切身利益，正确处理政府与市场的关系均衡显得尤为重要。

“发展是第一要务，人才是第一资源，创新是第一动力。”习近平总书记提出的重要论断，武汉市政府也不遗余力地拿出真金白银吸引人才落户。2017年4月8日，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新宣布：“成立武汉招才局，要在未来五年内留住100万大学生在武汉创业就业”;武汉市公安局决定，出台大学毕业生零门槛落户细则，自2017年10月16日起，全面受理留汉大学毕业生落户。

同时，武汉8+1城市圈建设深入推进，武汉城市辐射和服务功能进一步完善，武汉作为湖北省省会城市，海陆空交通便利，高铁便捷到达全国各地;武汉未来要建成国家中心城市，城市格局进一步扩容，城市发展前景十分明朗。

面对激烈竞争的市场环境和跌宕起伏的房地产行业行情，真正发挥房地产对于招才的重要支撑作用，迫切需要找寻到一条属于自己的新型发展之路。这是业界同仁得出的一个共识。当下，湖北有一些前沿学者、政府官员、知名企业家已经开始关注房地产政策对于人才的引进作用，并认为招才房是实现跨越发展瓶颈的伟大革命，招才房有利于实现房地产产业又好又快发展，可以为湖北经济社会发展助人强大活力，助推民众住有所居“湖北梦”顺利实现！湖北房地产产业实现自身供应链发展之路又有着自身深刻的现实情况，这些现实状况恰恰成为推动或制约其顺利上马供应链的综合因素。以下就基于积分计量下的湖北省“招才房”云平台项目模型搭建研究相关问题进行分析。

总之，协助政府解决来鄂人才的住房问题、宣传好湖北的人才房政策，为全省引进人才、留住人才成为湖北省房地产行业协会当前一项重要的政治任务，利用互联网技术降低行业的运营成本真正让利于来鄂人才是应有之举，互联网+招才房平台大有可为。

2互联网+房产

2.1互联网+

“互联网+”是创新2.0下的互联网发展的新业态，是知识社会创新2.0推动下的互联网形态演进及其催生的经济社会发展新形态。

“互联网+”是互联网思维的进一步实践成果，推动经济形态不断地发生演变，从而带动社会经济实体的生命力，为改革、创新、发展提供广阔的网络平台。

通俗的说，“互联网+”就是“互联网+各个传统行业”，但这并不是简单的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。它代表一种新的社会形态，即充分发挥互联网在社会资源配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济、社会各域之中，提升全社会的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现，丁具的经济发展新形态。

2.2互联网+房产

近年来，“互联网+”的概念早已深入人心。互联网作为革命性的技术力量，与各产业领域深入融合和发展，已成为不可阻挡的时代潮流。当然，在房产行业也不例外。目前，已经有不少房企已经开始试水“互联网十房地产”的市场，或许即将开启智慧房产时代。

2.3互联网+房地产推动产业正向发展

“房是用来住的，不是用来炒的”，党的十九大再次对房地产未来的发展定下基调。政府不断加大力度增加租赁房的供给，开发商也在一定程度上被要求持有租赁房资产，完善和发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识。可以看到，今天的中国房地产市场正在迎来租赁时代。

除了租赁时代的到来之外，随着互联网原住民成为消费主力，当汽车、商业等所有领域都已经互联网化之后，房地产也迎来了线上移民的高潮，房地产正是人口向线上移民的最后一块。链家的左晖在一次财经年会上以数据佐证了这一趋势：“到今年为止，链家每一笔交易背后是12000个PV，全国的行业平均水平是3000个PV，这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户，更是意味着消费者正在往线上迁移，线上迁移之后，消费者的行为方式会发生非常大的变化。”

事实上，更能佐证左晖观点的则是阿里、京东相继进入房地产领域。2017年10月24日，京东正式宣布进军房地产领域，通过建立连接、运营赋能、打造爆品三大方面打造大地产时代的服务平台。

无论是链家的数据还是京东的杀人，房地产走向互联网化的真正原因还在于互联网能够解决当前房地产市场的痛点。仅以效率这一点为例，据链家统计，通过应用技术方式与用户增强交互，可将成交周期大幅缩短，从此前的6个月，最低可以减少到24.4天，大大提升了交易效率。

互联网的高效、信息透明，都将大大推动房地产行业正向发展。但这一趋势在房地产行业仍不被太多重视，这也是率先“互联网化”的链家能够代表地产企业参加世界互联网大会的根本原因。

作为最后一个向线上移民的领域，房地产行业需要尽快走向互联网+房地产。

2.4整合线上线下才能带动房地产升级

房地产行业是需要向互联网升级，但这一领域之所以是“最后互联网化之地”，原因在于既要有对房地产信息源的真正掌握，也要有线上能力的布局。

如今的一线城市，房地产已进入存量房开发时代，二手房成为居民置业的重要选择部分。而随着国家对房地产市场的总体把控，房地产租赁市场将需求更旺。原本只是开发商与购房人甲乙双方的交易，必然成为房主、购房人、中介三方的买卖，作为中间人的房产经纪公司无疑在这场交易中成为举足轻重的关键角色。

虽然不少互联网巨头正在进入房地产领域，但就整个行业趋势来看，光有线上资源并不够，未来更需要的是020能力，在房地產服务领域，只有整合线上线下各个产品交易环节，才能真正驱动行业的发展。

这也是链家被各界关注的原因。首先，链家在线下有覆盖全国32个城市、3亿人口的业务版图，8000家门店，近15万的经纪人队伍，1200T客户数据;2014年，链家在线以链家网的面孑L崭新上线，以之主导链家的线上线下融合战略，开始率先在行业里布局互联网+房产服务，用科技为行业赋能，并培养和聚集重度移动互联的用户，改变这个行业的信息获取和消费决策的习惯。2016年，在链家的B轮融资中，百度和腾讯同时成为战略投资方，这也说明互联网企业对链家模式和前景的认可。

事实上，过去几年，房地产经纪行业已经发生了很大变化，信息已经变得透明化。透明化带来的是信息无差别地分享，然而信息同时也变得愈发复杂，消费者在信息超载甚至冗余的状态下要做出一个理性的决策，仍然不容易。因此，线下经纪人的价值并不在于提供信息，而是利用信息为消费者做出专业的判断，线下的重要性不可或缺。如左晖所说，链家就是依靠人工排查的办法，查询到全国8000万套房源。

房地产服务行业的升级并非易事，这既要有多年的线下积累，做苦活重活的真正数据能力，还要有向线上迁移的大刀阔斧改革的勇气和执行力，由此形成的线上线下整合能力才能真正带动房地产行业升级。

2.5大数据、真房源带来消费升级新体验

房产租赁大时代正在到来，但一直以来，中国的二手房市场信息不对称、虚假房源太多、售后服务缺失，业主需要承担较大风险。尤其是消费升级时代来临之后，消费者对于房地产服务要求更高。

可以说，对于房地产企业而言，不仅要有整合线上线下形成全方位服务能力，更需要有互联网技术上的创新。尤其是房产中介作为居间服务商，需要承担起让流通更顺滑、保护交易安全、稳定交易市场的责任，并通过大数据促使消费模式和服务方式的优化，让信息无差别分享，让房源房价更透明，真实反映市场，帮助消费者决策提升购房体验，带去更多的安心服务保障。

但在众多房产中介企业中，链家却做到了互联网大数据的进一步升级创新。首先是用大数据保障真房源，如链家要求每个经纪人佩戴GPS定位仪，通过对比GPS记录的停留时间和照片显示的拍摄时间，若显示一致，才被视为有效数据。在积累了详尽的楼盘数据后，链家要求经纪人只能在系统中选房，最大程度减少了假房源的出现概率。

链家根据不同的数据构成，进一步形成了多种多样的数据产品。依托在36个城市拥有8000万套房屋数据的楼盘字典数据库，研发“地图找房”为用户提供地图找房工具，增加选房看房的效率;通过科学算法对海量真实数据进行建模，形成“房屋智能评估系统”，多个角度评估房屋价值，让消费者了解市场真实行情;重构交易流程，打造“交易流程可视化”功能，将整个购房交易流程中的所有细节都同步线上共享，建立交易全流程的透明服务体系;通过大数据将各种换房的典型迁徙路线图展示出来，诞生了“换房动线”产品，辅助消费者换房决策，降低购房者的选择成本。

从客户端来看，链家基于其多年积淀的1200T的大数据，为客户画像、为楼盘画像，客户需要什么样的房源，上线的楼盘更适合哪类客户，画像之后，再进行有针对性的营销，无疑会有事半功倍之效，其营销效率必然大大高于单一房企相对薄弱的自有销售渠道。

房地产服务行业需要在房产信息、售后服务改善不足，在生态链上深化布局。可以看到，未来大数据将是劳动、资本以外的第三大要素，而链家基于互联网技术和大数据等全方位的布局无疑为房地产行业的升级发展树立了样板，当然更为走向消费升级时代、互联网时代以及房产租赁时代的消费者们带来了全新的体验。

3各地+人才政策

2017年初以来，一二三四线的约60城先后掀起“抢人大战”，城市的人才竞争愈演愈烈。如武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等先后掀起“抢人”大战。总的来看，本轮城市“抢人”大战主要有如下特点。

一是“抢人”区域：一二三四线城市均有涉及，海南等省也参与其中。

本轮城市“抢人”大战已蔓延至东西南北，既有成都、西安、重庆、武汉等二线城市，也有北上广深等一线城市，还有不少三四线城市。2018年海南、四川、江西、山东、吉林、云南等若干省份也先后加入，使得“抢人”竞争更加激烈。

二是“抢人”对象：以青年大学生为主体，包括中专生，是抢人才也是抢年轻人口。

武汉、成都、天津等多数城市以引进高校毕业生为主体，同时高规格引进国际顶尖专家及各行业杰出人才;郑州、沈阳、西安、呼和浩特等不少城市把引进学历型人才的门槛降至中专，并放宽对高级工等专业技能人才的引进。京沪户籍政策放宽仅针对顶尖人才。

三是“抢人”政策：“零门槛落户”及家属随迁、人才公寓、租房购房补贴、创业补贴和优惠贷款等。

多数二线和三四线城市都对学历型人才完全敞开怀抱，实行“零门槛”落户、“先落户后就业”，家属随迁等;其中，多数城市对学历型人才进行大额补贴或买房打折、提供人才公寓等。针对普通学历型人才力度大的购房补贴一般在1万-10万之间，力度大的租房补贴一般在1500-5000元/月之间。

从对就业创业支持力度来看，部分城市除了对高层次人才有高达百万元至上亿元的支持外，对大学生创业也给予10万-100万元之间的免息或贴息贷款。而且，西安、成都等部分城市在短时间不断加码优化引才政策，比如西安从2017年3月至今已八度升级。

四是“抢人”目标：武汉、长沙、西安等多地提出引进百万青年人才计划。

五是“抢人”效果：深圳、西安、成都、武汉等城市新落户人数暴增。

城市“抢人”是针对存量、存在此消彼长关系，但在“抢人”过程中竞相提升就业机会和公共服务水平等之时，提升整个社会福祉，已经超越零和博弈。特别是在人口落户之后，城市更面临发展产业和改善公共服务留住人才的长远任务，否则花费大量成本抢到人却留不住人。

人口流动往往体现出“用脚投票”的特征，拥有更好就业机会和公共服务的行政区域具有更大的吸引力。在各式各样落户和补贴政策频出的“抢人”大战背后，真正能“留人”的因素依旧是城市的就业机会和公共服务水平。

落户获得购房指标、购房打折補贴等“抢人”政策在—定程度上相当于变相松绑房地产限购政策。

由于库存不足、新房限价且与周边二手房价格倒挂，一些城市相继出现了数千人乃至万人抢房、买房队伍绵延数里的奇景。短期加剧房地产市场供需矛盾，推高房价。

4招才房云平台概述

4.1平台概述

“招才房”云平台定义为主要解决人才（同时涵盖刚需族、进城务工人员、投资者等）住房问题的云平台，以人才积分评价为基础，以湖北省房地产业协会为主导，以传媒公司（新注册）为运作团队，以创办杂志刊物为宣传媒介，将互联网+全面对接房地产行业，以实现一手房和二手房线上买卖为主要目标，以房地产开发企业和经纪机构为平台主要服务对象，建设一个服务全湖北省的大型房产互联网+平台——湖北“招才房”云平台，主要解决大学生住房问题;将湖北省/武汉市人才住房政策落地实处，建立人才积分评价机制，真正解决来鄂人才住房问题;宣传湖北住房优惠政策，吸引人才来鄂创业就业;全方位展示全省房源信息，全面提升全省房地产行业信息化水平;通过互联网+房产，降低全省房地产行业运营成本，提升房企效益。

4.2逻辑关系

湖北省“招才房”云平台项目主体逻辑关系如图1所示。

4.3模型构建

湖北省“招才房”云平台项目模型构建如图2所示。

“招才房”云平台定义为B282C多商户型电子商务云平台，包含PC端和手机端（暂不含APP端），手机端以微信公众号为进入端口。

“招才房”云平台核心计量方式是积分，以积分为基础，建立大学生主体人才评价机制，积分因素涵盖教育学历、创业营商、社保缴纳、个人信用、社会贡献等多方面，通过各要素的条件满足获得相应积分，各要素积分相加形成个人总积分，行业主管部门确认各积分阶段对应享受的优惠并形成政策发布，由各市场主体按照政策执行，平台核心作用是计量积分，让政府主管部门有数据可循，让市场主体有政策可依。

“招才房”云平台参与主体包括湖北省房地产协会（主导单位，引导开发企业加入平台，筹集武汉地区优质、性价比高的一手房源和二手房源）、传媒公司或者网络公司（运营单位，负责运营团队组建管理、平台的运营推广和城市加盟运营商的管控）、房地产开发企业（主要主体单位，提供足够多的一手优质房源）、房地产经纪机构（主要主体单位，提供足够多的二手优质房源和登记在册的优秀房产经纪人）、独立房产经纪人（主要参与者，吸引一些具有经纪人资格的独立房产纪经人加入）、个人用户（主要参与者，按照一定的规则、通过一定优惠吸引注册，利用一定的大数据定向推送）、城市加盟运营商（后期主要参与运营单位，负责各分加盟城市模块的的管理）。

5“招才房”云平台主要运作模式

5.1盈利模式

“招才房”云平台拥有很好的盈利能力，也是实现平台健康发展的重要保障，主要包括以几个下方面。

一是开发企业入驻费用全免，收取销售一手房佣金（拿到一定比例的优质房源，按照一定的比例收取佣金）;

二是经纪机构入驻费用全免，收取销售二手房佣金（拿到一定比例的优质房源，按照一定的比例收取佣金）;

三是城市加盟运营商，平台运行模式成熟后，吸收大型的城市加盟运营商，将该市的房屋线上买卖运营权转移给当地的运营商;

四是开放广告位置，开发企业和经纪机构因获取平台优质位置而支付的广告费用;

五是开放第三方服务单位接口，在平台获得一定流量后，可预留银行、建材、家装等单位的接口，支持单位按照一定的周期（年度）支付费用。

5.2平台主要功能实现流程

5.2.1个人用户注册（如图3所示）

5.2.2独立房产经纪人注册（如图4所示）

5.2.3开发企业入驻（如图5所示）

5.2.4经纪机构入驻（如图6所示）

5.2.5政府部门入驻（如图7所示）

5.2.6城市加盟运营（如图8所示）

6“招才房”云平台落地举措

“招才房”云平台是一项德政工程、惠民工程，也是湖北省房地产行业转型发展的一次新尝试，需在多方面多举措给予支持。

一是为推进项目落地，总的思路是走市场化，创办传媒公司，建立“一网一实体一刊物”。

二是由湖北省房协解决公司办公场地问题，节省租金。

三是成立湖北字头传媒公司（注册资金200万），牵头负责网站的运营推广和刊物及相关活动策划执行。

四是组建公司专业团队架构，前期基本运营团队包括总经理1人，财务1人+行政1人+杂志编辑2人+网站运营2人，其中总经理不开基本工资，以股权形式存在。

五是委托软件公司（武汉技术团队）自主开发房产电商网站，实现房子的在线销售和各地市加盟运营。

六是委托专业营销推广公司，负责网站的推广运营，并在武汉及其他城市产生较大影响。

七是创办刊物杂志，开设人物宣传、政策解读、市民之声、他山之石等栏目，为全省房地产企业做专业性宣传推广，并承接全省房地产行业宣传和有关大型活动策划。

7“招才房”云平台存在问题

鉴于条件的制约，“招才房”云平台在搭建的过程中也会存在一些问题，具体存在全省主要房企思想和行动统一问题、足够量大的优质房源问题、入驻开发企业借助平台引流走线下实质交易问题、入驻经纪机构借助平台引流走线下实质交易问题、入驻开发企业和经纪机构推广配合不够问题、整体推广力度较弱问题、平台市场化运作程度不足问题、运营资金储备不足问题、运营团队不专业问题、网站技术实现问题、网站用户体验问题、网站亮点不突出问题、城市加盟运营商整合能力不足问题等，这些问题的解决依赖于主管行业部门的统筹指导、各参与主体的协调配合、平台单位的组织执行。

8结论

综上所述，由于个人知识面所限、工作经验不足，构建基于积分计量下的湖北省“招才房”云平台项目模型过程中比较粗糙，仅供战略意义上的参考，存在着许多不足，还有待工作实践中不断完善，该模型的难点在于如何把握政府与房地产市场的均衡。就目前我国当前的经济社会背景而言，运用基于积分计量下的湖北省“招才房”云平台项目模型，也不是一朝一夕就能完成的事情，这需要政府、社会和企业的共同努力，需要整合全社会的正能量。文章认为应通过积分计量的方式规范人才评价机制和监管房地产行业市场运行，正确处理政府监管与房地产市场关系均衡问题，以湖北省房地产行业为平台建设牵头人，加快相关职能部门改革，完善配套设施，做好政府公共服务，理顺房地产行政监管与市场运行的关系。