庞宇翔 刘洪玉

摘要：长租公寓快速发展引起社会广泛关注，尤其是其租金过高引发质疑。基于北京市住房租赁市场微观数据，借助特征价格模型，研究了分散式长租公寓租金水平，并从租户满意度的角度分析了长租公寓租金溢价的来源。研究表明，虽然长租公寓租金显著高于普通租赁水平，但长租公寓的租户满意度也显著高于普通租赁水平。长租公寓实际上在住房租赁市场中提供了一种以“服务水平高、居住品质好”为主要特征的差异化产品，较好地适应了高学历人群等租户群体对更高品质租住生活的需要。从政府、行业组织和企业三个层次，提出了促进长租公寓服务行业规范健康发展的策略建议。

关键词：长租公寓;特征价格模型;租户满意度

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）05-0018-22 收稿日期：2019-05-06

1引言

住房租赁市场是住房市场的重要组成部分，也是居民获取住房的重要渠道。发展住房租赁市场，补齐住房市场短板，满足居民住房消费过程中租买选择的需要，是我国近年深化住房制度改革、构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要任务。发展住房租赁市场的一个重要工作，就是培育市场供应主体，尤其是培育机构化的住房租赁企业。作为住房租赁企业的一个重要类型，受托对分散房源实施规模化、专业化、集约化运营管理的租赁住房管理企业（亦称“分散式长租公寓管理服务企业”，以下简称“长租公寓企业”）得到了快速发展。从理论上分析，长租公寓企业由于可省去业主尤其是个人业主管理负担，因此有盘活闲置房源、增加供给数量、提高出租效率、改善住房品质和居住体验、促进租赁关系稳定、易于行业自律和政府监管等优势，也可以在提高市场透明度、引领市场规范发展等方面起到积极作用。

但长租公寓企业的快速发展过程中暴露出来的一系列问题，也引发了全社会的广泛关注乃至质疑和批评，尤其是长租公寓企业是否推高了住房租赁市场的租金水平，最受社会各界关注。然而，目前对长租公寓的租金水平以及该租金水平是否显著高于市场租金，尚缺乏科学的定量分析。本文首先基于租赁市场中的交易数据，运用特征价格模型，定量研究长租公寓相对于市场上的普通租赁住房而言，是否存在租金溢价，并从租户满意度角度，分析租金溢价的合理性和可能来源，从而为政府部门加强市场监管、为行业组织完善行业自律规则、为住房租赁企业改进产品和服务提供参考。

2长租公寓研究文献综述

长租公寓可根据房源集中度分为“集中式”和“分散式”（程磊，2015），分散式长租公寓的典型模式是租赁机构以约定的租金和年限向个人业主承租房源，经过统一的改造装修后，再出租给租户，并向租户提供保洁、维修等附加服务（谢浩宇和郝亚雯，2016）。

分散式长租公寓用于住房消费，是一种异质性商品（Arnott，1987），可以使用特征价格模型（Rosen，1974）来研究其租金水平。国内外已有大量文献研究普通租赁住房租金水平的影响因素（王丽华，2007;王一川，2010;蔡菊花和贾士军，2010;杨晓冬和李忠富，2012;孟君迟和张哨军，2016;贺灵，2017;Brunauer等，2009;吴守荣和刘玉黎，2013;魏中元，2015;张蕾和幸华，2018）。对于长租公寓而言，黄丽君（2018）对厦门市集中式长租公寓建立特征价格模型，研究影响集中式长租公寓租金的主要因素，但尚无文献研究分散式长租公寓租金水平是否高于普通租赁的市场租金水平。

目前已有文献分析长租公寓的租户满意度，但缺乏对于长租公寓租户和普通租赁租户的满意度进行定量比较。谢文明（2017）基于计划行为理论和问卷调研，发現行为态度、主观规范、直觉行为控制和长租公寓租赁经验对租赁印象具有显著的正向影响。易树立（2018）构建基于改进的SERVQUAL的长租公寓服务质量综合评价体系，根据调查问卷分析租客对成都市长租公寓服务质量的感知。

3长租公寓是否存在租金溢价

为准确测算长租公寓的租金是否显著高于普通租赁的市场租金水平，需要利用微观数据构建特征价格模型，以控制各种住房特征所隐含的租金价值，并设定一个“是否为长租公寓”的虚拟变量，通过该变量的系数与显著度来分析长租公寓是否存在租金溢价。

3.1数据及预处理

本文采集了北京市2017年9月至2018年11月某长租公寓企业的成交数据和某大型租赁服务网站的普通租赁挂牌数据，共计2617467条。变量包含价格、时间、小区名称，以及面积、楼层等户层面属性，可用于构建特征价格模型。

考虑到长租公寓多以合租的形式成交，而普通租赁主要以整租的形式出现，本文将长租公寓合租租金合并成整套住房的租金，从而以整套住房的租金与普通租赁的租金作对比。

3.2模型构建

沿用Wu等（2014）的思路，本文构建了相应的特征价格模型，以对数形式的租金作为被解释变量，是否为长租公寓作为解释变量，控制了小区固定效应、时间固定效应、以及面积、楼层等户层面属性，具体如模型（1）：

3.3回归分析

回归结果如表1所示，虚拟变量“是否为长租公寓”的系数为0.095和0.208，即长租公寓整租模式的租金比普通租赁整租模式租金高9.97%（e0.095=1.0997），长租公寓合租模式的租金比普通租赁整租模式租金高23.12%（e0.208=1.2312），因此，在相同时间、相同小区和相似的面积、楼层等条件下，长租公寓的出房租金的确更高。租金水平可能受包括住房特征和住房品质在内的多种因素影响，但由于数据限制，上文中的特征价格模型并未考虑装修程度等住房品质的因素。所以，长租公寓的租金溢价有可能是因为其住房品质更高。

4长租公寓租金溢价的来源

长租公寓相对于普通租赁住房，存在显著的租金溢价，尤其是在采用合租模式时溢价更为显著。

从长租公寓的运营管理过程分析，长租公寓租金更高有如下几个理由：一是长租公寓企业会有较高的管理成本，而个体普通租赁住房基本不需要支付管理成本，或者至少是没有显性支出;二是长租公寓企业在出租前都要对住房进行必要的装修改造，尤其是有80%左右的房源要进行N+1改造，同时要配置室内家具床具等，达到拎包入住的标准，而个体普通租赁住房基本上都是现状出租，许多租户要自己负责装修、配置家具并承担相应的费用;三是长租公寓企业在收房、装修改造、配置家具过程中投入的流动资金是有代价的，需要支付资金占用成本或获取投资回报，而普通租赁住房租户装修时投入的资金一般是没有考虑资金占用成本、没有考虑投资回报要求的。因此，从理论上来说，我们可以通过比较两种类型租赁住房的成本差异，来分析判断溢价来源及其溢价水平的合理性。

现实中，也可以通过租户感受的住房品质差异，以及他们愿意为此差异支付的代价，来判断溢价的来源及溢价水平的合理性。因此，本文从租户满意度出发，调研租户的“综合居住体验满意度”和“住房消费水平满意度”，并以租户的“综合居住体验满意度”来衡量租赁住房服务品质，以“住房消费水平满意度”衡量对当前长租公寓租金价格的支付意愿，通过分析长租公寓租户和普通租赁租户的满意度差异，来论证住房品质差异是否为长租公寓的租金溢价的来源与其溢价合理性。

4.1数据

为分析不同租户的满意度，笔者委托市场调查公司，于2018年12月22日至2018年12月29日在北京市西城、东城、海淀、朝阳、丰台区的52个主要小区、写字楼和商场以随机拦访的方式对503位租户进行问卷调查，内容主要包括综合居住体验满意度、住房消费水平满意度、个体特征、家庭收支情况等。其中，47位受访租户从长租公寓企业承租住房，占比为9.34%;有456位租户直接以传统的普通租赁方式从个人房东（或二房东）处直接承租住房，占比90.66%。

4.2回归分析

本文使用Probit模型进行回归分析，并计算变量的边际效应求得解释变量变化对被解释变量变化的影响作用，分别以综合居住体验满意度、住房消费水平满意度作为被解释变量，以是否为长租公寓租戶作为解释变量，控制了租户特征和居住特征，包括是否本地人士、性别、年龄、教育水平、是否合租、是否独住一间、入住时间固定效应、租金占收入比、租金水平、城区固定效应等。回归结果如表2所示，“长租公寓租户”的变量均为显著，计算边际效应得到该变量的半弹性分别是0.150及0.417，即长租公寓租户的综合居住体验满意度和住房消费水平满意度分别比普通租赁高15.0%和41.7%。

进一步，本文研究发现具有不同特征的租户对于长租公寓的综合居住体验满意度也不同。如表3所示，学历高、独住一间和租金水平高的租户对长租公寓的综合居住体验满意度更高，性别、年龄、收入、是否合租、是否本地人士对综合居住体验满意度影响不显著。

结果表明，长租公寓的租金高，综合居住体验满意度和住房消费水平满意度也高，高学历的综合居住体验满意度尤其高，实际上是在住房租赁市场中提供高质量产品，虽然价格更高一些，但恰好更能满足高学历人群对居住的需求，这些租户也愿意支付，没有强迫，是一种公开的市场交易行为。

5结论与建议

本文利用北京市住房租赁市场微观数据，借助特征价格模型，研究发现长租公寓整租租金水平高于普通租赁住房9.97%，合租租金水平高于普通租赁住房23.12%，长租公寓对住房租赁市场的总体租金水平上涨具有推动作用。但基于调研数据对表征住房品质的租户满意度研究，发现长租公寓租户的综合居住体验满意度、住房消费水平满意度显著高于普通租赁水平，尤其是高学历的综合居住体验满意度更高。表明长租公寓实际上在住房租赁市场中提供了一种以“服务水平高、居住品质好”为主要特征的差异化产品，较好的适应了高学历人群等青年租户对新时代居住生活的需要，是一种物有所值的租赁住房服务。30岁以下的青年人占住房租赁市场需求的75.4%，目前长租公寓的市场占有率尚不到10%，应该说还有较大的市场空间，因此不仅是租金高低问题，如何促进长租公寓的规范健康发展，意义重大。

政府应加强市场监管，防范长租公寓企业在收房和出租过程中的价格垄断和不正当竞争，制定租金制定和调整规则、住房租赁产品和服务标准，完善租户投诉机制、保障租户合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。相关行业组织要加快制定租赁服务行为守则和职业道德规范，并通过行业自律，让社会建立起对长租公寓行业的信任和信心。长租公寓企业则要练好内功，从不断改善产品和服务质量、更好服务于人民群众美好居住生活的目标出发，不忘初心、做好专业，加强服务流程管理和关键环节管理，协调好长期增长目标和短期稳健运营的关系，行稳致远。