徐文天

内容提要：中国房地产价格的泡沫化程度越来越高，那么为什么是房地产而不是其他物品易于出现泡沫化？在一般均衡模型框架下，文章探讨了房地产所具有的独特经济属性，而正是这种独特属性使其价格具有长期上涨趋势，即房地产部门相对工业等部门技术进步缓慢、城市规模扩大使外缘土地级差价值下降，是导致房地产具有天然保值功能的基本因素。文章继而通过构建一个随机前沿生产函数，使用中国2000-2017年31个省（市、区）的部门数据，论证了房地产部门与其他部门确实存在着较为显著的技术进步差距，同时也发现部门要素产出弹性的变化倾向于降低房地产价格，但是影响程度与技术进步差距相比却微不足道。本文的政策含义在于，应通过金融和税收政策增加房地产购买和持有的成本，有效降低其收益成本比率，以抑制房地产价格的过度上涨。

一、引 言

自改革开放以来，特别是1998年住房货币化改革以来，中国房地产市场迅猛发展，竣工面积和销售面积不断攀升，成交价格更是扶摇直上，疯狂时甚至以动辄翻倍的速度上涨，致使房价收入比和租金收益比等指标严重偏离合理值，泡沫累积的程度越来越高，泡沫破灭的风险以及由此可能导致的经济金融系统风险也越来越大。但是，这里的问题是，为什么是房地产，而不是其他物品，成为经济主体喜好购买和持有的对象？不可否认，相对其他物品，房地产……