李振国 隋玉杰

【摘要】房地产企业在发展过程中存在的风险因素较多，为防止风险对房地产企业带来的经济影响，应加强对金融风险的管控，积极响应国家房地产发展战略目标，加强对建设阶段的控制，减少房地产风险的发生，提高其应对风险的能力，推动房地产在国家正确的方针指导下稳步发展。

【关键词】房地产企业；政策风险；质量风险

1、房地产存在的风险

1.1政策风险

当前房地产的总体把持较为平稳的状态运行，市场预期趋于理性，房地产企业应做好房地产统计和市场监测预警，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核，促进房地产业向国家政策方向靠拢，加强研究建立促进房地产市场平衡稳定健康发展的长效机制，并做好实施构成的评估和跟踪。房地产应建立稳地价、稳房价、稳预期的调控目标的体制，夯实城市主体责任，坚决防范化解房地产市场风险。运用信息化管理体系，建立完善的监控体系，确保收集数据的全面性、准确性，加快建设以大数据为基础的房地产监测系统，为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。

1.2市场风险

随着建筑市场规模不断扩大，房地产业面临行业竞争方面的风险，表现最为突出的就是房地产企业已投资完成的房地产项目不能在预期的时间内回收资金，造成资金的紧张局面。信息化技术的快速发展，使人们的世界观发生重要的变化，人们从对物质的最求，逐步向居住的环境的舒适性、品味性等方向转变。这就造成房地产业必须改变传统的思想观念，不能一味的沉浸在老的思想观念里。

由于房地产项目具有规模大、周期长、专业性强的特点，在建设过程中，由于国家经济政策的变化，不仅对房地产行业产生影响，而且人们在房地产消费方面的主张、需求也会发生变化，因此，如果房地产企业不能有效的对市场发展前景进行预判，极有可能造成价格过低或产品销售困难，对房地产开发商的投资效益造成影响。

1.3房地产建设过程风险

1.3.1设计风险

设计质量对房地产后期产生直接影响，如在设计时，设计风格不能满足现代人们对建筑风格的需要，建筑面积设计不合理、户型设计及比例不合理、小区的容积率太大、绿化率与小区建筑不搭配，一旦产生这种风险，房地产开发商将引起一系列连锁反应。其最根本的原因就是设计存在偏差、设计参数偏差，设计方案不合理、不科学等。

1.3.2进度风险

通过对进度风险产生原因进行调查发现，房地产企业资金短缺、资金链断裂、施工队伍施工能力较差，根本满足不了房地产施工的进度要求，进而对房地产的质量、安全产生影响，最终导致工期延误。

由于工期的延误，造成房地产施工成本的增加，例如现场管理人员的工资、福利及规费等，还有房地产企业需要付出更多的融资成本，加大对房地产企业的进度风险预控。工期延误后，房地产不能如期进行交房，可能导致房地产企业面临更多不可控制的市场环境风险，在一定程度挤压房地产企业的利润空间。

1.3.3质量风险

质量是房地产企业的生命，人们对房地产不但追求舒适性，而且还对居住环境的安全性进行考虑，如果房地产品的质量太差，人们根本无法居住。一旦出现质量问题，不但影响施工进度的顺利进行，而且对房地产企业的经济效益、企业形象、企业文化等产生负面影响，将在竞争日益激烈房地产业中处于劣势地位。

施工质量风险的产生的原因是多方面的，例如施工方案不具有实施性、建筑材料不满足设计及国家相关规范要求、施工队伍素质差、监理不能有效的控制现场等。因此，在施工过程中，必须加强对施工质量的管理，严格控制施工过程中每道工序，严格按照规范要求进行施工，出现质量问题及时进行处理，并做好施工组织设计、材料供应商、竣工验收等工作，确保工程质量满足设计要求。

2、房地产企业存在风险的应对措施

2.1关注政策变化，适时调整融资方案

为促进房地产业平稳健康发展，应结合当前房地产发展形势，建立防范房地产领域风险的应急预案，防止房地产市场供求不平衡、房地产烂尾、高杠杆融资等风险，规范房地产市场秩序，确保房地产调控政策的连续性。

为了提高房地产企业应对风险能力，房地产企业必须具有能够准确判断房地产市场的需求动向，并根据政策的变化适时调整自己的融资方案，在一定程度上提高了房地产企业应对风险的能力。房地产企业要想健康发展，必须加强自身的融资方面的学习，合理优化与配置资源，提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险的能力。

2.2准确把握市场动态，市场定位合理

房地产企业为了更好更快的發展，必须对房地产市场进行准确定位，了解我国房地产业方面的法律法规及当前房地产市场的发展方向，并对以后的发展趋势进行分析。加强对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察，深入了解房地产市场发展的行情，明确项目的客户，特别是加强对附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发实力方面的了解，充分发挥自身优势，提高竞争力，形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格，为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品，准确定位，深入发展，在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

2.3加强工程质量管理，减少质量风险

在施工过程中，现场管理人员严格按照设计图纸要求进行管理，不能将质量管理流于形式，增强自身的责任感，发现施工中存在的质量问题及时提出来，并进行改正。根据房地产项目特点，建立健全质量管理体系，明确职责，责任到人，房地产企业必须加强对质量管理人员的培训，确保工程质量管理团队专业化水平，提升管理人员的职业道德素质，并能适应工程质量管理环境和工程质量管理要求的不断变化，从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理，杜绝质量风险的发生。

结语：

综上所述，房地产企业面临的风险比较多，虽然房地产企业采取了一定的应对措施，但房地产企业所面临的风险依然存在，不能绝对消除房地产的风险。为了提高房地产企业的竞争力，房地产企业必须针对目前房地产市场的发展情况，优化房地产施工方案，提高质量管理人员的管理水平，增强自身抗风险的能力，获取更多的经济效益，提升自身的竞争力。

参考文献：

[1]刘齐富.地方政府房地产市场管理的不足及对策研究[D].湖南师范大学，2014年.

[2]徐长生，田敏，钟春平.预期能否解释房地产市场的繁荣与衰退？——基于预期视角的研究进展与争议[A].外国经济学说与中国研究报告（2016）[C].2015年.

作者简介：

李振国，青岛灵海汇置业有限公司，山东青岛；

隋玉杰，青建集团股份公司，山东青岛。