文锋

房地产业对助推区域经济发展，改善人民生活品质，推进城市化进程等做出了巨大贡献。但不容忽视的是，房地产行业也是群体性纠纷易发、多发的领域，2016年1月至2017年6月，某区人民法院共审结商品房买卖合同纠纷476件、物业管理合同纠纷689件，其中大部分案件是群体性纠纷。可见，做好房地产领域群体性纠纷预防工作，引导房地产业健康发展，对营造安全稳定的社会环境具有重要意义。

一、房地产业群体性纠纷形成原因探析

（一）企业市场主体担当意识不强

一是在发展思路上，追求短期利益，忽视长远发展。有的房地产企业在璧山开发楼盘的档次品质定位不高，过于追求单个项目的盈利最大化，缺乏在当地长远发展兴业的眼光和气度，品牌引领作用未做到名副其实。

二是在营销过程中，夸大自身优势，存在不实宣传。有的企业惯于采取概念化的愿景描绘，实际成品与之差距较大，甚至房屋外观即易引起消费者异议;有的合同文本与广告宣传严重不符，未对重要事项作必要告知和说明，潜藏纠纷隐患。

三是在建设过程中，存在管理漏洞，控制把关不严。有的企业缺乏足够规范的管理能力，对房地产建设质量、进度、投资控制不严，容易出现质量瑕疵、延期交房、迟延办证等违约情形。

四是在房屋售出后，漠视服务要求，放任矛盾纠纷。有的企业不能平衡义利关系，对消费者的正当诉求重视不够，回避问题，拖延推诿，积极主动化解矛盾的自觉性不强，矛盾扩大引发社会稳定风险。

（二）购房人置业维权协商能力欠缺

一是在置业心态上，预估风险不足，博弈心理复杂。有的购房人不能理性对待房价波动，容易出现心理落差，进而寻找房地产企业、物管企业的瑕疵行为，借助权利主张，意图弥补损失。

二是在缔约协商时，轻信广告宣传，忽视合同文本。有的购房人审慎签约的意识不强，不能正确区分广告与合同的不同效力，签约时对房屋质量、用途、装修、物管等重要条款考量不够细致，事后反悔往往依据不足。

三是在表达诉求上，惯于群体聚集，维权理性淡薄。有的购房人在群体聚集中采取道德谴责、悬挂标语、过激言行等方式引发关注;有的购房人跟风从众心理强，不明就里地参加聚集;有的购房人内部细分群体之间矛盾突出，自说白话，意见不一。

四是在处理问题中，认知偏见突出，权利边界模糊。有的购房人主观臆断职能部门履职不当，既期待尽快协调解决，又表现出质疑、抗拒等纠结状态;有的购房人对法律、政策的理解以偏概全，难以准确把握自身民事权利的范围界限。

（三）职能部门管控矛盾履职方式有待改进

一是在审批管理中，重视高效服务，忽视严格管理。有的部门对放管服改革政策执行不够精准，重支持轻管控，对房地产开发交易的关键节点、群众反映较多的问题事项监督管理不够精准，提醒督促不够细致，过程管控的松紧度有待改进。

二是在准据把握上，善于执行文件，弱于运用法律。有的部门未能将政策文件与法律准据融会贯通，其办事标准、执法尺度等方面不够规范、恰当，对要件程序的设置有失偏颇，对诉求焦点的回应不够精准，准确运用法律解决问题的能力亟待提高。

三是在矛盾化解时，主动作为不足，自身尽职不够。个别部门为民服务、维护稳定通盘考虑不多，对在自身环节发现和能够解决的纠纷苗头、个案诉求重视不够，抓小抓早不够到位，错失矛盾化解良机。

四是在协作履职上，交叉空白并存，分流引导随意。有的部门不重视信息互通，职能履行交叉与空白地带并存，容易发生打擦边球的情形;有的部门对运用信访回复、行政解决、司法裁决等多元化纠纷解决机制总结不够，规范性、系统性不强，影响预防化解成效。

二、预防化解房地产领域群体性纠纷的措施

（一）放管結合，督促引导企业履行法律责任和社会责任

一是依法用好招商引资甲方合同地位。坚持厚爱与严管并举，支持与监督并重，对在璧房开企业尤其是知名企业强化合同责任，在政府部门与投资企业的协议中强调实现甲方意图的合同条款，做到有约在先，督促企业切实遵守品牌引领、产品档次、投资节点等重要内容。

二是着力加强开发运营全程管控引导。针对该领域纠纷易发多发的特点，增强过程管控能力，对照检查房开企业遵守合同条款、规范销售运营的实际情况;完善新型政商关系，引导企业义利兼顾，克服短期行为，着眼长远发展，切实履行合同承诺。

三是严格落实矛盾化解企业主体责任。督促投资企业落实防范化解矛盾、维护社会稳定应当承担的责任，严防企业将其市场主体应尽之责向职能部门转移，促使企业主动作为、担当责任。

（二）点面并重，教育引导群众增强合同理性和协商能力

一是有效运用处理群体纠纷的关键要领。争取和用好明理知法诚信的积极分子，全面充分释法明理，抓两头带中间，引导群众自我教育、自我管理，去除看待政府部门的有色眼镜和抵触心态，在职能部门的主持下有理有节地主张权利。

二是充分发挥合同司法案例的引导作用。通过个案处理、类案梳理，加强群众民事法律意识和行为习惯的培养训练，深化合同协商、合同效力、合同责任等方面的宣传教育，逐步扭转少数群众民事法律意识片面、滞后的状态，夯实基层社会现代化治理的群众基础。

三是着力改进合同示范文本的监督管理。教育引导群众增强理性签约、依法履约的意识，强化房开企业对重要权利义务的告知、说明责任，充分保障购房人的知情权，进一步理清双方权利范围及边界，逐步提升群众理性平和协商解决问题的意识和能力。

（三）精准施策，系统强化部门维护稳定政策与法律合力

一是着力增强精准执行政策与法律的能力。在服务和促进发展，预防和处理矛盾中，着力强化公职人员融会运用政策与法律的能力，注重掌握二者内在一致性，克服宽严失范、断章取义、部门利益、懈怠懒政等不良倾向，直面矛盾，精准执法，严谨细致，源头治理。

二是有效提升职能部门协调与配合的成效。盯紧盯牢矛盾纠纷多发的关键环节，第一时间制定和落实化解对策，负有处理职责的部门不得将矛盾纠纷上交、外推;对需要会商的问题，做到准备充分、问题清楚、预案明确、议决有果、执行到位，防止出现各自为阵、拖延时间、相互推诿、口径不一、矛盾扩大。

三是规范化解矛盾纠纷行政与司法的衔接。系统化、规范化、科学化运用矛盾纠纷多元化解决机制，充分发挥行政处置与司法裁判的各自优势，精准化解，公开公正，切实增强群体性纠纷预防化解合力。