作业成本法在房地产成本管理中的运用

2019-05-17杨志利

大众投资指南 2019年5期

杨志利

（汤阴上亿置业有限公司，河南郑州 450000）

一、作业成本法概述

从作业成本法的定义来说，作业成本法是基于事物的经济、技术等方面的主要特征，通过数理统计等方式将事物中的矛盾按照主次进行分类，以主要矛盾为重点，使企业在进行成本管理时可以将重点板块和一般板块区别对待，也是一种定量的管理方法。相比传统的成本管理方法，在作业成本法中引入了很多新的概念，将企业的直接成本和间接成本都考虑在内，并在系统中显示出来这些概念之间存在的关系（如图一）。

图一：作业成本分析法

二、作业成本法在房地产成本管理中实施的优势

（一）促使企业成本核算更加合理

建筑面积法和直接开发成本比例法是房地产企业最常用的两个成本管理方法，主要的原理是企业按照建筑面积将企业开发期间产生的费用平摊或者按比例计入成本账户，这种方式虽然使作业成本的计量简便，但同时由于在房地产企业开发的各个环节产生的费用是不同的，使用这种方式无法找到费用产生的主要影响因素，使企业在进行成本管理时无法采取精准、有效的措施。而且这样计算出来的成本数据准确性不高，不能为企业成本管理提供有利的支撑。而作业成本法首先是将业务和成本核算的对象进行定义，然后确定其各自的成本动因，最后将产生的成本分配给每个对象，并对其成本、价格进行对比，确定其在盈利中所占比重。通过这种方式可以较好地分析出对企业利润影响较大的对象，在成本管理中可以重点按照这个影响程度采取相应的措施，提高了成本数据的科学性和合理性，以及提供了成本管理的有效性。

（二）增强企业预算成本编制和业绩考核的有效性

在房地产行业经过快速发展时期后，其业务涉及的范围越加广泛，产品结构多样化，使在企业中所耗费的各项成本不断增加，而且各工作过程不断变动，在成本的核算和分析上存在一定的难度，企业多运用比例分摊的方式进行成本核算，由此产生的数据直接传输到企业的成本管理过程中。在企业进行事前预算时，基于这些数据和分析而进行的预算编制本身就存在一定的问题，对企业各环节设定的目标成本也缺乏合理性，使企业的成本管理从开始就处于偏离的基础上，在科技的不断进步中，这种偏差会越来越严重，给企业带来经济损失。作业成本法的利用也是基于此，由于作业成本法将企业活动中需要核算的对象进行定义，明确各对象在活动中的前因后果，使其过程明朗化，从而大大提高了数据的准确性，也使成本管理的效率大大提高[1]。

（三）优化企业作业流程

由于作业成本法最主要的功能或者作用是对特定时点上的产品营利性进行分析，从而使企业可以利用其对企业的作业流程进行进一步优化。通过对作业的分析，可以发现其中存在的问题，便于企业及时采取措施，去掉多余的成本消耗，将作业中产生的成本以科学的方式降到最优，将企业的资源优化再配置。比如在企业中，人力成本的支出往往占据较大的比重，但是在大部分的企业中，本身生产协调、检测、运输等作业不能增加顾客价值，可以将其划分在一个厂部管理，但实际这些人员分布在各个环节，人力过于饱和，增加了人力成本的支出。通过作业成本法可以有效地发现这一问题，对企业裁员提供有效的数据支撑，减少企业的成本耗费。

三、作业成本法在房地产企业成本管理运用中存在的问题

（一）对作业成本法的认知不足

作业成本法在企业中存在的优点非常突出，但是这并不意味着在实际中发挥的效果能达到所预测的水准。作业成本法效果的发挥需要大量的计算为基础，通过对企业各个环节的信息收集，再通过作业成本实施系统才能发挥功效。但是在大部分房地产企业中，其业务中涉及技术开发的占比相对较少，对于在相关作业成本实施系统的设计和运用上有所欠缺，而且再加上在作业成本法中的投入问题，一些企业更倾向于传统的建筑面积分摊或者比例分摊的形式，对作业成本法的重要性认知不足。而且由于作业成本法对技术的要求较高，企业在建设中多难以满足，使作业成本法的效果甚微。

（二）应用范围受到限制

大部分房地产企业对技术方面的运用较少，尤其是由于在前几年房价快速增加的时期，房地产企业的收入较高，相比花费人力、物力详细的划分成本管控，企业更愿意将这部分投入继续放到生产中获得更多利润。但是随着房地产行业的增加变慢，整体利润空间缩小，房地产企业进行成本管控的必要性越来越强。但是由于之前的认知限制，企业在作业成本实施工具系统、作业成本核算模型等的建设中存在问题，作业成本法中的作业并非完全包含企业的整体经营，成本管理效果不能有效地进行发挥[2]。

（三）管理人员水平较低，无法达到作业成本法高效运用的要求

在作业成本法的运用中，首先要求管理人员对企业内部涉及成本支出的作业进行系统性、全面性及深入性的研究分析，构建模型，通过系统发现影响作业成本的关键因素，再对得到的数据进一步分析，从中找到最佳的解决措施。这个过程较为复杂，不但需要各个部门之间的配合，同时也对管理人员的水平提出了要求。在实际的运用中，这两个条件企业都难以满足。由于企业对这部分的认知不足，使其对员工能力水平的考核并不全面，员工能力上升缓慢。同时企业之间的信息交流并未完全实现连通性，各部门之间的信息交流还有待加强。

四、作业成本法在房地产企业成本管理运用中的优化措施

（一）提升房地产企业对作业成本法的重要性认知

在目前的内外部市场背景下，房地产需要迫切地加强企业对作业成本法的全面认知，提高全体员工对其的重视度，使其意识到作业成本法的优点，从而拉动管理层实行这个方法的积极性和员工在其中的参与性。成本的管理并非只是涉及财务部门的工作人员，在企业经营的各个环节都有成本的消耗，或直接损耗，或是间接损耗。比如属于企业内勤部门的人力资源部，其进行人力招聘时势必导致企业的人力成本上升，在企业进行成本管理时也是一个重点考察对象。所以，企业要明确各部门的职责和彼此之间的联系，使其各司其职，推动房地产企业成本管理的有效实施[3]。

（二）提高企业在作业成本法运用中的有效性

对于作业成本法的运用技术也有相关的研究机构，房地产企业可以根据自身的情况选择寻找专业机构组织对其建设过程提供建议，或者可以参照企业内部结构相似的其他房地产企业的模型，使自身在作业基本法的“硬件”建设上科学且合理。同时企业还要加强对相关人员的技能水平培训，配合相应的考核机制使员工可以很好地配合企业管理工作的开展。除此之外，企业还要加快财务共享的建设，在各部门之间构建信息交流渠道，便于企业信息的流通。