摘 要 随着我国城市化进程的加快，房屋买卖、租赁、拆迁、征收等工程成为了城市热点问题，尤其是房屋征收过程中的物权变动问题，由于牵扯的利益众多，往往会使得双方产生矛盾，对房屋征收活动的有序开展构成了一定的影响。因此，本文以房屋征收中的物权变动问题为研究对象，通过对房屋征收中物权变动时间点确认方法的介绍，分析了房屋征收中的物权变动问题影响情况，并以美国、日本为例对其在房屋征收中的物权变动问题解决方案进行了介绍，进而在上述研究的基础上就结合我国目前房屋征收活动现实情况就房屋征收中的物权变动问题解决方案、策略进行了深入的探究。以期通过以下研究来为我国房屋征收中物权变动问题的有效解决，提供更多科学的建议和意见。

关键词 房屋征收 物权变动 征收拆迁 物权变动立法

作者简介：罗晟，中央司法警官学院法学院。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.036

一、房屋征收中的物权变动时间点的确认方法

房屋征收中的物权变动会有一个时间点，而在时间点的确认方面，存在多种方案，主要体现为以下几种：

第一，征收决定作出时，物权变动即刻生效，这种方式体现了法律的强制性，也体现了房屋征收时政府存在的权利，将房屋征收行为看作是政府的一种强制性行为，不需要得到房屋相关人员的同意，就可以执行物权变动。

第二，将物权变动时间点确认为房屋征收补偿决定之后，这种方案主要是为了维护房屋拥有者的权利，允许他们与房屋征收部门在赔偿方面进行协调，协调一致后就可以进行物权变动。这种物权变动方案能够更好地维护房屋所有者的权益，虽然体现了物权变动的强制性，但是法理之中也体现了人情。但是，当征收双方在赔偿款项目方面无法达成一致时，房屋拆迁组织依然拥有强制拆除的权利，因此这种方案在真正落实时依然存在多方面的问题。

第三，将物权变动的时间点确认为补偿款收到之后，主要是采用先补偿后拆迁的方式，相关的房屋拆迁机构在对房屋所有者进行补偿之后，协议人需要在规定的期限内搬离房屋。在这一规定的基础上，能够对一些不合理的拆迁行为进行限制，帮助房屋所有者享受到更多的权利。

通过目前的情况来看，在房屋征收过程中，物权变动执行时，三种方案都有具体的应用，可以根据不同的情况进行采用不同的物权变动方案。

二、房屋征收中的物权变动问题影响

本文对目前房屋征收中经常使用的物权变动方案进行了论述，但是在应用时依然会产生问题，主要体现在以下几个方面：

第一，会出现对被征收人不公平的情况，这是因为房屋征收单位属于国家行政单位，因此按照第一种方式进行物权变动时，可能导致被征收人接到通知后就失去了房屋的所有权，当然也失去了协调补偿策略的主动性，导致房屋征收双方处于不平等的地位，使得很多房屋所有者很难拿到预期的补偿，而且在丧失了房屋所有权之后，不仅会影响被征收人的利益，而且其上诉的能力也会被削弱很多，在一定程度上体现出了被征收人的弱势地位。

第二，给予法官过大的裁决自由，根据上文的论述可知，在房屋征收过程中存在多种物权变动的方案，因此法官在进行裁决时，可以依据参考多种法律意见，因此很难做出统一的、规范的、合法的裁决方案。同时，如果给予法官更多的裁决自由权，可能会导致裁决结果體现呈现出更大的主观性，损害征收人或者被征收人一方的利益。尤其是，根据上文的论述可知，房屋征收背后牵扯到很多的利益，可能会形成司法机关和执行机关相互勾结的现象，司法的公正性无法得到保障。

第三，可能会导致新的利益纠纷，房屋征收问题是现代社会中遇到的热点问题，如果该问题无法解决好，可能会导致新的利益纠纷出现。例如：当按照第一种方案进行物权变动时，被征收人的利益无法得到有效的保障;第二种方案中，如果双方在赔偿问题上无法得到一致，那么被征收人可能会产生拒绝搬迁的行为，征收方就需要强制执行，可能会引起更多的社会不满;第三种方案中，如果赔偿方案执行后再进行物权变动，那么这时房屋产生新利益的归属也会成为利益的纠葛点。

三、国际针对房屋征收中的物权变动问题解决方案

房屋征收问题不仅是我国城市化建设中面临的重要问题，同时其他发达国家在城市化阶段也曾遭遇过这种问题，本文对国际中的房屋征收物权变动问题的解决方案总结如下。

（一）美国法律的相关规定

美国是一个崇尚自由的国家，对于民众的利益非常看重，而房屋属于人民的私有财产，美国法律中对于房屋征收有着相对严格的规定，主要包括以下几个方面：第一，在进行房屋征收的过程中，相关组织或者部门必须要严格按照法律的规定进行征收，同时征收过程中需要遵守法律程序，需要给予被征收人合理的补偿，否则任何部门或者人员都不允许对私人的房屋财产进行征收。第二，在进行房屋征收的过程中，不能出现违法正常征收程序的行为，不能损害任何人的生命、财产、自由等合法权益。对于美国来讲，房屋征收主要是利用国家的征用权，必须在依法的前提下，获得被征收人房屋的使用权，同时需要给予合理的价格补偿，如果缺少其中任何一个条件，那么房屋征收行为时不正当、无效的。

因此，可以看出在美国的法律中，房屋征收的物权变动时间点发生在双方达成一致性协议，并且被征收人取得合理的补偿后才可以进行物权变动;如果双方未达成一致，那么就需要进入司法程序，征收单位需要将补偿款交给法院，然后法院判决补偿金额，会将房屋所有权交給征收方。

（二）日本法律的相关规定

日本关于房屋征收中的物权变动问题，相关的法律规定如下，征收方在进行房屋征收之前，需要对征收项目进行认定，该认定主要是针对征收行为的合理性、合法性、正当性等多个方面的内容进行判断，当判断为合理的征收行为后，才能够开启相关的征收行动。当然，在进行项目认定期间，被征收人依然享有房屋所有权。但是，当项目被认定之后，除房屋的所有权之外，其他相关权利都会被冻结，包括房屋的补偿价格固定，房屋权利人等。然后再进入司法程序，司法程序主要是针对房屋的征收范围、补偿内容、补偿的时间等进行相关的规定，然后房屋征收双方需要按照司法的规定进行相关的操作，在此期间被征收人还可以享有房屋所有权。

四、完善我国房屋征收中物权变动问题的方案

（一）对物权变动的时间点进行确认

随着我国社会的发展，城市化的步伐也在不断加快，因此在十年前制定的房屋征收中的物权变动相关法律法规，一些内容可能不适应当今社会的发展，需要进行相关的变化。这是因为：第一，在过去，房屋征收中涉及的利益比较单一，而目前房屋征收牵涉到的利益非常复杂，必须要对物权变动的时间点进行确认，从而维护好双发的利益;第二，在过去，房屋征收过程中遇到的问题有限，相关的法律法规没有那么完善，对于一些特殊的情景没有进行相关规定，也没有案件先例可以查找。因此，在后续的房屋征收中利益纠纷变得更加复杂，现有的法律法规无法更好地解决相关的问题，需要对法律法规进行不断的完善。而根据上文的论述可知，房屋征收中的物权变动问题主要是集中在生效的时间点上，因此我国相关的法律法规需要对物权变动的生效时间点进行明确规定，从而更好地指导房屋征收工作的开展，避免出现违法犯罪的情况，切实保护好双发的合法利益。

（二）成立专门的执法体系

为了更好地解决房屋征收中的物权变动问题，需要成立专门的执法机构，为此可以参考以下几个方面：第一，房屋征收过程中，是对公民的房屋使用权进行变动，对人民的利益影响非常大，因此从法律层面，必须要确保每个公民的合法权益，根据相关的法律严格规范房屋征收的整个过程，严格遵循物权变动的时间点;第二，目前，我国房屋征收相关的法律之间的内容存在一部分相互冲突的情况，因此需要在进行房屋征收的过程中，根据实际情况要求不同法律之间进行相互配合，从而能够更好地保护被征收人的利益;第三，可以借鉴美国或者日本在房屋征收中物权变动问题的解决方案，并结合我国的实际国情，合理地进行相关内容的修改，从而可以使得物权变动问题得到更好的解决。

（三）避免使用强制征收权

对于上述内容中物权变动的第一种解决方案，就属于使用强制征收权，这种权利容易损害公民的合法权益，除非特殊情况下，应该禁止使用这种权利。因此，可以做到以下几点：第一，在进行房屋征收的过程中，可以借鉴日本的相关经验，对于在征收过程中双方无法达成一致的情况进行裁决，确认是由于被征收人违法后，可以由司法机关来进行强制执行，从而由强制征收权变为司法权，能够使得房屋征收过程更加公平公正;第二，将强制征收权交给不涉及利益的第三方来执行，可以有效地避免职权滥用、贪污受贿等违法犯罪情况的发生;同时，司法机构在进行裁决时，可以对目前我国相关的法律法规进行更好的解释和适用，也为后续房屋征收中的相关情况进行解释，可以给被征收人和社会一个满意的交代，使得房屋征收工作变得更加科学合理，避免引起社会不满等情况，从实际行动中能够真正体现我国依法治国的决心和信心。

总之，通过上述探究，我们对于房屋征收中的物权变动问题有了一个更为全面的认识。不仅明晰了物权变动时间点的确认方法，同时通过对目前我国房屋征收中物权变动问题的分析，对其造成的不良社会影响也有了一个更为进一步的了解。在今后的工作中，我们需要在加强对房屋征收中物权变动问题重视程度的同时，加强对其他发展国家解决相似问题方案的探讨，借鉴其成功经验，吸取其在这方面的教训。并且更需要深入结合我国房屋征收工作特点，通过对我国相关政策、规定的深度解读，在广泛借鉴其他国家先进经验的基础上，积极构建符合我国房屋征收工作特点的物权变动问题解决方案。以此来更好地维护房屋征收过程中的双发利益，推动物权变动的合理性、合法性，也使得执法过程有法可依、有法必依。此外，作者也希望能够借助本课题的研究，在社会各界引起人们对该问题的广泛重视，促使社会各界专家、学者能够广泛的参与到本课题的研究中来，从经济、政治、法律等角度为本课题的完善提供更多的可借鉴意见和建议。

参考文献：

[1]王静.浅析房屋征收过程中的物权变动问题研究.法制与经济.2019（2）：39-41.

[2]胡军辉.论国有土地上房屋征收范围制度的问题与完善——基于个案引发的思考.政治与法律.2019（2）：88-99.

[3]张先贵.不动产征收立法取向之抉择：土地中心抑或房屋中心？——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为分析样本.安徽大学学报（哲学社会科学版）.2012，36（5）：122-130.

[4]王太高.论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开.苏州大学学报（哲学社会科学版）.2013，34（1）：66-71.

[5]程琥.国有土地使用权收回中的房屋征收补偿问题研究.中共浙江省委党校学报.2017，33（4）：122-128.