赵燕菁

[关键词]土地金融土地财政城市化2.0

“土地金融”的由来

中国城市化的成功，起始于中国的地方政府发现了“土地金融”（land finance）。在这一制度下，房地产成为中国最主要的资本市场。相比股票、债券，土地在多数国家一般属于边缘性资本市场，为什么在中国却成了主要的资本来源？这一现象产生的根源在于改革开放以后重新修订的宪法，即《八二宪法》。这部宪法中的“第八条”规定，中国土地的所有权分为两类：城市土地归国家所有;农村土地归集体所有。[1]正是这一规定赋予了中国地方政府与其他国家地方政府所没有的一级土地市场垄断权。

1988年，宪法修正案对第八条重新解释，将城市使用权同所有权分开，所有权还是公有，不能出让;但使用权可以出让，有偿使用。这一条款赋予土地相关的不动产以流动性，为土地资本化创造了前提。1989年深圳特区建设伊始，首先面临的就是资本短缺问题。在中央财力薄弱的情况下，深圳的城市建设需要自筹资金。面对这一难题，深圳发现毗邻的香港政府财政资金雄厚，而其中的相当一部分来自土地拍卖，[2]深圳决定效仿香港。世界上空前规模的资本市场就此启动。

1990年，国家土地管理局出台了《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，明确住宅用地的使用权年限為70年;工业用地的使用权年限为40年;商业用地的使用权年限为50年等。这一看上去随时准备修改的“暂行”规定，后来被证明改变了整个国家经济发展的模式。……