毛和正

摘要：改革开放以后，房地产经济在经济整体发展以及城市化进程的推动下取得了非常大的成就，其在解决人民住房难题的同时，也在一定程度上帮助地方政府解决了部分财政问题。不可否认房地产经济对我国的经济发展起到了巨大的促进作用，但其在发展过程中也难免存在一些急需解决的问题。本文从房地产经济的内涵入手，分析了影响其发展的因素，并就其更好的发展提供相应对策。

关键词：房地产经济;影响因素;发展策略

得益于社会主义市场经济发展的逐渐深入，房地产经济自20世纪90年代以来异军突起，一举成为推动我国经济增长的中流砥柱，对各个地区的财政收入和GDP增长率中都有较大贡献。十八大召开以后，我国加快了社会改革深化的进程并且积极推进经济结构调整。为推动我国经济发展的中流砥柱之一，房地产的发展受政府的监管力度、国民经济的整体状态和金融市场的承受能力等多种因素的影响。借助创新和产业改革手段来减少泡沫经济以保证房地产经济的正向有序发展是我国目前在该产业的主要目标。

1.房地产经济概述

1.1 房地产经济的含义

所谓房地产经济，即以房地产的生产、分配、交换、消费经济关系为研究对象，结合了房地产生产力与房地产经济关系[1]，具有商品性、社会性和公有性三个特征：房地产经济的商品性在于在我国经济的大环境下，与食品、衣物等商品相似，房地产同样具备商品经济的属性;房地产经济的社会性指的是其在我国经济中是一个最基本和极具社会性的部分，人们的社会生产和平时生活都离不开它;房地产的公有性表现在房屋的产权问题，目前来说我们国家的土地归属集体或者国家，因此“公有”也是房屋所有权的主要形式。

1.2 房地产经济的现状

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在拉动国民经济的发展的同时也带动了下游产业的发展。据《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年房地产经济占我国国民经济生产总值的15%。（1）同时，房地产业也是社会经济发展的晴雨表，在很大程度上反映了国民经济的发展态势。反过来，房地产经济的健康良好发展也是国民经济健康发展的有力保障。在国家提出“房住不炒”的大背景下，特别是多个热点城市出台了一系列的调控政策后，我国房地产市场逐渐趋于理性，价格走势回归平稳[2]。2019年初，由安居客和58同城聯合发布的《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》表明，2018年前十一个月我国商品房的销售面积高达14.86亿平方米，比2017年增长1.4%，同时销售额达12.95万亿元，相较上年有12.1%的增长（2）。

2 房地产经济发展的影响因素

影响房地产经济的因素有很多，本文主要从以下几个方面进行分析：

2.1 政策调控的影响

政府的宏观调控在我国的经济中起到了重要作用，对房地产经济进行一定的政策调控可有效改善其市场环境。中国的住房政策重心1978年至今从“国家保障”转变为“市场建设”，接着从“市场建设”向“社会保障”发展。住房的供应模式也有“公共租赁”、市场出售、“市场租赁”和建设补助、租房补助等几个阶段，最终以租房补贴和市场出售为主的供应方式得以成型。但就目前情况来看，我国政策制定跟不上大环境的变化从而制约了市场的变化发展，税收政策、土地政策等相关政策仍不完善，存在不配套性和制约性，对房地产经济的良性发展形成障碍。

2.2 市场的影响

市场环境的质量与房地产经济的发展息息相关，规范有序的市场环境可很好的推动经济发展，反之亦然，恶劣的市场环境也会阻碍房地产经济的发展进程以及加剧其风险。除市场环境之外，市场经济结构、信用体系和市场监管机制等因素也会影响房地产经济的发展。由于价值规律的作用，房地产经济中的土地价格会产生变化，一旦其变化幅度使得市场无法承载，则会出现经济危机。加强政府的监管力度和逐步完善我国社会信用体系是保证有序的房地产市场环境的关键。

2.3 社会需求变化的影响

在刚开始房地产改革时，由于房产的紧缺，价格的升高并不会过分抑制消费者对其的需求，房地产经济中卖方占据绝对优势。经营者只要跨进卖方门槛，就在与买家的交涉过程中占有一定优势。从我国目前市场状况来看，消费者对于房地产的需求正由“绝对刚需”进入“相对刚需”阶段[3]，人们也愈发注重改善性住房的消费，对住房的便捷、环保以及位置等条件的要求越来越高。这对开发商提出了更高要求，促使其由单纯的“开发、建设、买卖”模式向深度经营模式转变。

2.4 经济因素的影响

由名称来看，房地产经济，自然带有很强的经济属性，经济因素对其的影响很大。在目前来说，人们熟知的经济因素包括居民收入、银行利率、市场物价和消费者结构等。在这些因素当中，对消费者购房活动影响最大的应属居民收入，可以说居民的收入水平决定了其购房意向和购房标准。若居民的收入水平高，资金相对充裕，其在购房过程中会寻求条件较好的房地产，相对来说也不那么计较房地产价格的高低。如果居民的收入水平很低，其购买房屋的欲望可能并不高。同时，购房贷款利率也会对消费者的购房活动产生影响。贷款利率高会使消费者的购房成本增加，从而浇灭消费者的购房热情。

3 房地产经济的发展策略

房地产行业现阶段已进入了稳定淘汰期，未来一段时间需要房地产企业更好地适应社会需求，广开思路，让企业更快更好地发展。

3.1 政府加强监管

房地产经济是国民经济体系的组成部分，应该与整体社会发展水平相适应。几十年来，房地产业充当了国家经济火车头的作用，拉动了国民经济快速发展。从市场供求关系来看，房地产业已从“绝对刚需”过渡为“相对刚需”，并带来资金链的绝对压力，商业银行的风险也在逐渐加大。政府应通过宏观调控，调整商业银行的信贷结构，严格个人贷款审核，加强客户信用状况审核，同时建立多元化的房地产融资通道，通过金融监管，降低融资风险，保证有实力的房地产商在健康的环境中良好发展[4]。除此之外，政府还应加强对土地价格的调控，完善土地储备制度，规范房地产市场中土地出让行为，正确引导发挥土地资源的作用。

3.2 调整市场供应模式

针对当前我国房地产市场供求关系失衡的现状，政府应采取措施把控土地的供应数量，协调不同等级、不同层次住房的比例，使民众的刚性需求得到有效满足。另外，政府还可以合理拓展土地资源，从而扩展房屋规模，满足不同阶层民众的购房需求。

3.3 完善廉租房、经济适用房的供给政策

政府应把关审核，使符合条件的无力购买住房的居民的权益得到保障。目前为止，以北京为代表的一线城市率先推出“共有产权”住房，改善了中低收入家庭的住房需求，是保障民生的一大举措，代表了政府的态度和决心，可将此措施在其他城市逐步推广。但同时开发商应加强房地产建设质量，加大科技创新力度，利用先进科学技术，使用环保材料。

3.4 完善房地产业管理制度

就目前实际情况来看，房地产的经纪服务业乱象丛生，售后维护管理不到位、诚信缺失、经营不规范等现象成为房地产经济有序发展道路上的拦路虎[5]。要使房地产业管理制度更加完善，政府应采取措施加快房地产经纪机构行为的规范化进程，完善对其的监督考核机制，对表现好的机构进行适当奖励，对操作不规范的机构也给予相应惩罚，在发展过程中逐步淘汰不负责任的房地產经纪机构。与其他商品不同，房地产的售后维护管理是必不可少的部分，政府应尽快建立相对完备的房地产售后质量维护体系，在房地产企业的信用监督体系中将房产的售后服务保障问题作为考察的一部分。

4 总结

作为我国国民经济的重要组成部分，房地产经济在发展过程中难免受到其他因素的影响，并出现一定问题。政府应通过加强监管、调整市场供应模式、完善廉租房和经济适用房的供给政策、完善房地产业管理制度等手段科学引导房地产业，使其经济、科学、健康发展，与社会经济整体发展水平相适应，为建设新形势下的社会主义增添和谐。

注释：

国家统计局《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》，2018

http：//www.gov.cn/xinwen/2018-02/28/content_5269506.htm

安居客和58同城《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》，2019

https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1621633530895902201&wfr=spider&for=pc

参考文献：

[1]张东莉.房地产经济影响因素及发展策略创新思考[J].现代经济信息，2014 （11）：408-408.

[2]胡林.房地产经济的影响因素及发展策略[J].科学技术创新，2014 （29）：296-296.

[3]吕文秀，孙颖.房地产经济影响因素及发展策略创新思考[J].城市建筑，2014 （33）：301-301.

[4]赵春霞.基于房地产经济影响因素及发展策略对策的分析[J].经济与社会发展研究，2014 （11）：18-18.

[5]吴新海.房地产经济的影响因素及发展策略分析[J].科技创新与应用，2015 （27）：282-282.