浅谈房地产投资中的项目风险预防

2019-04-03李志万达地产集团

新商务周刊 2019年2期

文/李志，万达地产集团

商业房地产项目进行投资的过程中，存在的主要问题则是建筑市场的发展给房地产项目投资带来了一定的风险，如果无法针对此种风险进行有效的管控，将会给房地产企业带来较大的经济损失，危害整个房地产项目的正常运行，对建筑市场的科学化发展等方面起着非常不利的作用。

1 房地产项目投资风险分析

1.1 宏观风险

房地产项目投资管理过程中，来自于宏观方面的风险主要是宏观政策风险和城市规划方面存在的风险。其中，对于宏观政策风险而言，其主要是来自于房地产项目所存在的市场和城市地区发展中政府关于房地产发展调控的相关政策。宏观政策风险对房地产项目的影响是非常深刻且是及时性的，且其带来的风险也是在一定程度上共同存在于多个房地产项目投资过程中。那么，就当前宏观政策给房地产项目投资带来的风险主要体现在盲目投资上，政策的出台在一定程度上刺激了投资，投资规模扩大。但是在资金循环的过程中，政策同时给时间成本或者投资者带来一定的压力，以此导致投资者在项目成本和贷款利息协调方面存在困难，从而导致自身经济损失现象的出现。如，在我国从2015年针对房地产项目投资开始进行调整，所出台的宏观调控政策促使整个住宅投资需要不断的降温，投资规模相比2015年以前发生了巨大的变化。同时宏观政策的出台中，住宅限购政策的出台同时也对房地产项目带来了一定的不利影响。主要体现在，商业房地产在受到限购的政策下，流动性资金会在短时间内撤出楼市，那么这在一定程度上给商业房地产项目投资产生了不利的影响。

城市规划同时规范房地产项目投资产生的风险影响主要体现在城市规划过程中，格局的变化，尤其是部分地区政府为了单纯追求形象工程，导致了部分地产投资过热且不合理的局面。且城市规划作为一项综合性规划工作，在规划的过程中，规划的变化导致房地产项目投资出现破产的现象，从而导致投资者先前所投资的部分成本出现流失的现象。

1.2 微观风险

首先，来自房地产同行业竞争者的威胁造成风险。房地产市场在发展的过程中，其数量逐渐趋向于饱和，同行业竞争趋势不断增加，同时也导致同行业竞争出现风险。如果，投资者更加强倾向于商业性房地产的投资，期望从中获得更多的利益。商业领域由于市场经济发展的影响，商业领域存在的风险更加多。其次，供应商威胁造成的风险。房地产项目建设过程中需要建材和相应土地，在庞大的建材市场中选择符合的建筑材料所花费的时间成本和运输成本也存在着诸多不稳定的因素。最后，市场供求的风险。房地产项目投资中存在最大的风险则为供求方面的风险，房地产建设周围环境、交通条件、基础设施建设以及公共性单位的建设等都会在一定程度上影响房地产项目的出售成果，其存在的风险对于房地产投资产生的影响是非常大的。

1.3 自身风险

房地产项目投资中自身风风险也是经常性存在的风险。此种风险主要体现在经营管理风险，其主要表现为在投资期间经营管理不合理，导致实际投资收益比预期收益要低很多。造成这一现象的主要原因则是项目管理者决策失误、管理不合理，导致经营成本增加，从而利润降低的现象。其次，同样还体现在财务风险层面上。财务风险主要体现在投资者在管控的过程中对财务杠杆的作用未能发挥到极致，许多投资项目人员未能结合实际状况基础上，综合考虑财务状况，盲目跟风大型工程，从而导致资金缺口现象的出现。

2 房地产投资中的项目风险预防措施分析

2.1 有效把握政策信号

房地产项目投资中，为了降低政策宏观调控给项目投资带来的风险，投资者需要有效掌握整个政策信号，在信号有效获得的基础上，调整投资者行为，投资者一方面准确把握政策调控的时滞原因，有效分析；另一方面，在政策尚未真正制定和推广的基础上，抓住时滞流出的机会，建立科学的推出机制，及时进退，合理选择，保护收益。

2.2 注重行业风险的分析

投资者在在规避风险的规程中，需要把握同行业风险的变化，在时刻关注行业状态变化基础上调整发展策略。在将整个房地产项目推向市场的过程中，如果同一时期同类商品数量增加，且在增加到一定程度的前提下，需要加强自身房地产项目的宣传，加强市场广泛宣传力度，提升市场对商品的认知度，以此能够提升潜在的消费水平。但是，在商品衰退的期间，这一时期房地产的销售量会出现大幅度下降的现象，在短期内出现收益亏损的现象下，需要加强对商品产权知识的掌握，调整供销策略，合理运用供销环节，以此能够整体上有效规避风险。