吴凌霞 李志月 陈子君

【摘要】在自然资源中，滩涂是一类具有重要经济价值的资源，拥有着惊人的生产潜力和利用价值。近年来，为达到加速城镇化发展和开发房地产的目的，一些地方通过征收养殖基地、填涂造地等方式，导致以政府征收，企业房地产开发、工业区建设开发等交易为目的的评估案例增加，关于滩涂此类特殊资产的评估也成为关注的热点。笔者尝试对滩涂从评估的角度进行分析与界定，梳理滩涂的定义，对滩涂评估中的疑难问题进行分析，探讨滩涂评估方法，以期解决滩涂评估的问题。

【关键词】滩涂  问题  评估方法

一、滩涂的定义

（一）自然领域定义下的滩涂

滩涂是海滩、河滩和湖滩的总称，指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮浸地带，河流湖泊常水位至洪水位间的滩地，时令湖、河洪水位以下的滩地，水库、坑塘的正常蓄水位与最大洪水位间的滩地面积。在地貌学上称谓“潮间带”。由于潮汐的作用，滩涂有时被水淹没，有时又出露水面，其上部经常露出水面，其下部则经常被水淹没。还有学者认为不能仅将滩涂视为土地或海域的一部分，否则“养殖权和捕捞权缺乏权源基础”。

（二）评估定义下的滩涂

评估对象简单来说就是指被评估的资产，作为经济资源的滩涂既可以是实体，也可体现为无形的权利。它具有能够带来未来经济利益的潜在能力是特定主体愿意拥有或控制这种资源的主要动因。这种利益既可以是资产本身给特定主体带来的，也可以通过转变所有权或控制权形成。滩涂之所以能获利主要是通过对滩涂的使用，而常见滩涂的主要利用方式有两种，一方面可以通过围垦造城形成土地，从而能就所形成的土地进行开发获利;另一方面可以利用围圈滩涂水面进行养殖，也就意味着通过水面养殖来获利。显然，滩涂在评估其价值时可作为一项资产来进行评估。

笔者认为，在评估实践中，滩涂的价值来源于对其的利用，主要的利用方式，更多地显见于将其进行围垦，比如养殖、种植、旅游，还是围垦造城，都是将其作为土壤资源来开发利用，故而，滩涂归属于土地的范畴更为合理，而且在评估时，也主要是倾向于对其获取经济利益的能力、获利方式的评估。故评估过程中需要验证权利来源是否合理，产权是否明确，是否在其有效期内发挥价值，其经济行为是否合法、有效等方面的资料。因此，笔者在此文仅将滩涂视作土地资源，且评估主要涉及其经济利益方面。

二、滩涂评估中存在的问题

（一）法律权属界定不清带来的评估困难

1.法律权属存在争议

在海陆过渡地段，水和它的连续运动和变化形成潮汐水的涨落，这就形成了滩涂。水线成为了滩涂与土地之间的分界，這使滩涂既不同于海域，也不同于土地。滩涂处于这两者之间，滩涂的利用与海域的利用有相似的地方，两者都是对水面和水体的利用。但是滩涂主要是对滩面的利用。虽然学者们众说纷纭、各有倾向，滩涂资源的法律属性在我国法律上并没有明确界定过，对于它属于海域还是土地一直存在争议。在土地类的法律中滩涂被视为土地的一种类型，在与海域相关的法律中将滩涂视为海域。在学术界展开了激烈的讨论，针对滩涂法律属性，有土地说和海域说两种不同的学说，也存在第三种说法，认为滩涂既不同于海洋也不同于土地，是一种独立的自然资源。

上述争议随之带来的是滩涂的法律适用问题，如果将滩涂界定为海，则滩涂的管理适用于《海域使用管理法》，如果将滩涂界定为土地，，则滩涂的管理适用于《土地管理法》;其次是有关滩涂的所有权界定，如果将滩涂界定为海，依照《海域使用管理法》第3条的规定，滩涂所有权为单一的国家所有，如果将滩涂界定为土地，那么有国家所有和集体所有两种形式，而且以集体所有为主

2.公共利益和经济利益交叉

滩涂作为一种具有生态价值的自然资源，具有一定的公共利益和经济价值。公共利益通常由公法调整，经济价值的利用可通过将私益赋予给私主体的方式来实现，所以一般情况下由私法来规制。作为私益主体，通常考虑自然资源经济价值的实现，从而实现自身利益的最大化。作为公益主体，则从群体价值最大化角度考虑，实现自然资源的社会价值与生态功能。这两种不同的利益功能在资源权利配置中是存在一定矛盾的。对于拥有经济利益的私权制度而言，首先要明确私权制度，通过有效的约束机制进行约束，将自然资源的用益秩序理顺。通过设立私法的形式对资源财产权进行规制，间接促进资源的生态功能。某些自然资源在利用上存在着特殊的对立利益，这种情况只有国家才能保障国民的普遍利益。因此，国家会作为主体，代表国民普遍利益，来行使这些自然资源在民法上的所有权。滩涂就是这样一类的自然资源，只有将滩涂资源的权属规定为由国家所有，才能更好地实现滩涂资源的最大效用。

（二）价值多样性带来的评估困难

滩涂的主要生态服务功能分为直接利用价值、间接利用价值和非利用价值，主要包括动植物产品价值、消浪护岸和抵御风暴价值、调节气候、科研教育、旅游休闲、维护生物多样性及净化水质等。包含社会效益、经济效益和生态效益

滩涂的直接利用价值包括动植物产品价值，旅游休闲价值和科研教育价值。动物产品价值以滩涂上的底栖生物价值为主。滩涂良好的生态资源为旅游奠定了良好的基础。滩涂的间接利用价值包括调节气候价值，消浪护岸和抵御风暴价值，净化水质价值和生物多样性价值。

滩涂湿地生态系统服务功能之间是相互联系的，需要可靠的生态监测数据，与时俱进的数据库需要高新技术做支撑，如何应用这些高薪技术建立滩涂湿地生态系统，使之适用范围广，快速、准确的服务于湿地生态系统的评估，是当前湿地评估的热点和难点。目前为止，我国此类数据库不够完善，需要不断加强。

（三）评估方法多样性带来的选择困难

滩涂生态系统服务价值估算方法各有优缺点。评估对象的多样性要求我们根据实际情况科学选择评估方法，滩涂湿地的评估价值才能确保客观、准确、全面。通过调查，虽有多种评估方法，我们发现在滩涂评估中评估方法的选择还是存在一定的争议。

针对不同的评估目的和对象，我国常见的几种评估方法包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等。在实践操作中，评估师往往需要根据丰富的经验，搜集大量数据进行比对才能判断需要采用哪种或哪几种评估方法才更为合理，这使得在实践中对滩涂评估方法选用上存在较多争议。

三、滩涂评估方法概述

（一）市场法比较法

市场比较法是一种最基本最简便的评估方法，市场比较法以替代原理为理论依据，选取市场上与估价对象类似且估价时点相近的滩涂类资产进行比较，将选取的可比实例的成交价格进行差异修正，最终得出估价对象的客观合理价格的方法。

公式为：待估宗地价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×估价日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（二）收益还原法

收益还原法又称为收益现值法和收益资本金化法，是将被评估对象在未来每年预期的纯收益，以一定的还原率统一还原为评估基准日总收益的方法。收益还原法是以预期原理为依据，将资产的未来收益转换成资产现值，计算得出的现值即为待评估资产的重估价值。收益还原法兼顾了评估点和未来时期的价格因素，为资产所有者取得的客观合法总收益。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以成本費用理论为依据，将开发土地所耗费的各项成本费用之和，再加上利息、利润、买方应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。操作步骤为确定土地取得费、土地开发成本，确定税费、利息和利润，计算士地成本价格，确定土地增值收益，价格修正，确定最终土地价格。

其计算公式为土地价格=（土地取得费+土地开发成本+购买土地应缴纳的税费+利息十利润+土地增值收益）×（1±区位修正系数）×年期修正系数。

参考文献：

[1]李洪山，刘璐等.江苏盐城滩涂资源利用及其发展策略[J].农业现代化研究，2009，（6）.

[2]国际资产评估协会.国际资产评估准则.2017.

[3]中华人民共和国土地管理法实施条例.2014.

[4]温州市水域滩涂养殖权流转交易细则（试行）. 温海渔发〔2013〕105号.

[5]山东省国有渔业养殖水域滩涂使用管理办法[N].山东政报，2011.

[6]财政部国家税务总局关于全面推进资源税改革的通知. 财税[2016]53号文.

[7]刘德运.无形资产评估[M].中国财政经济出版社，2010.

基金项目：课题类别：2017年度湖北省教育厅科学研究计划指导性项目;课题编号：B2017570;课题名称：滩涂评估方法的适用性研究;课题负责人：吴凌霞。