曹国珍/北京盈科律师事务所

1 村民将在宅基地上建设的房屋出售给非本村村民，该房屋买卖合同是否有效？

Q ：2016年初，杜某（买方）同某村村民吴某（卖方）签订了《房屋买卖协议》，约定由吴某将在该村自建房屋的第三层毛坯套房出售给杜某。在合同履行过程中，杜某发现自己非本村村民，并无购房资质，遂主张买卖合同无效，应解除合同。吴某主张合同成立，并要求继续履行合同。那么该合同是否有效？

A:此纠纷涉及宅基地转让协议的效力问题。

首先，合同是否有效。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”所有人对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖双方签订的《房屋出售协议》虽在协议中约定不转让土地，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。吴某自建的房屋虽属其所有，但建房所用土地属本村村民集体所有，买方会通过购买行为变相取得宅基地的使用权。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。并且，根据《合同法》相关规定，有效的合同不得违背法律、行政法规的强制性规定。因此，卖方吴某将建设在村集体所有土地上的房屋出售给不属本村村民的买方杜某，双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。

其次，合同无效后买方该如何维权。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”如果因其中一方的过错导致合同无效，由过错方承担缔约过失责任。吴某基于合同收取的购房款应予以返还，杜某可以要求退还款项。本纠纷中，买卖双方都违反了法律的强制性规定，导致协议无效的双方均有过错。因此，双方应由各自承担损失，无权向对方主张损失。

综上，村民将建设在村集体所有的土地上的房屋出售给本村村民，合同才有效，出售给集体外的其他人，合同无效。

2 房屋共有人甲与征收方签订拆迁地补偿协议后，不知情的共有人乙能否以“无权处分”为由请求确认拆迁补偿协议无效？

Q ：2003年，武甲和武乙兄弟二人在本村小组共同出资承包三块集体土地，并在该土地上共同自建了房屋。2017年，镇政府实施征地拆迁，在未经武乙同意的情况下，镇政府与武甲签订了《房屋搬迁补偿协议》，武甲领走全部拆迁补偿款，后房屋被拆除。武乙主张镇政府与武甲签订的房屋搬迁补偿协议无效，他的主张能否获得支持？

A:该问题涉及行政协议在无权处分情况下的效力问题。

首先，本纠纷所涉及的协议为拆迁补偿安置协议，而非一般的“一次性消费”协议。从协议主体、协议目的及法律行为来看，该协议属行政协议。根据《行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九十四条第一款规定：“公民、法人或者其他组织起诉请求撤销行政行为，人民法院经审查认为行政行为无效的，应当作出确认无效的判决。”此纠纷中，协议并未从武乙处取得处分权。作为共有人之一，武甲无权单独处分该财产，且镇政府和武甲均无证据证明该《房屋搬迁补偿协议》经原告武乙追认，因此，该协议对武乙不发生法律效力。武乙可以以此为由向法院请求确认协议无效。

其次，镇政府作为拆迁人，负有的拆迁补偿安置义务并不能以经过法院确认协议无效或撤销为由免除，政府仍需重新与被拆迁人通过协商等方式作出补偿安置。《行政诉讼法》第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”据此，鉴于该协议中存在的违法性和协议已履行部分的难以逆转性，为有利于实质性化解行政争议，本案在确认被诉协议无效的同时，镇政府应当对拆迁补偿安置采取补救措施。

综上，房屋遇拆迁，共有权人仅有一人签字，而其他共有权人不知情的情况下，拆迁补偿协议会被认定为无效，但拆迁方仍需履行相应的补偿安置义务。

3 在签订拆迁补偿协议后，还能否主张原征收行为违法？

Q ：2017年初，刘先生与某市开发区管理委员会签订了拆迁补偿协议。3日后，管委会按照约定将补偿款发放到刘先生手中。2017年3月底，刘先生认为补偿款数额过低，准备以“补偿协议并非其真实意思表示，拆迁补偿程序违法”为由起诉管委会。管委会认为，刘先生已经取得了拆迁补偿利益，征收行为不再与刘先生产生利害关系，刘先生不能再作此主张。那么，刘先生在已经签订了拆迁补偿协议的情况下，主张征收行为违法的请求能否得到支持？

A:该问题涉及补偿协议与征收行为处于不同法律关系的问题。

首先，关于协议的效力。拆迁人与被拆迁人依法签订的拆迁补偿协议，双方均应按照协议的约定享受权利和履行义务。本纠纷中，刘先生认为“该补偿协议并非其真实意思表示”的说法没有法律依据。协议中双方应具有相应的民事行为能力，协议内容应为双方真实的意思表示，且不得违反法律及行政法规的强制性规定，在没有特殊约定的情况下自签订即生效。因此，协议双方应当尊重契约精神，刘先生和管委会都应当按照拆迁补偿协议的约定履行义务。

其次，签订补偿协议后发现原征收行为存在违法之处是否可诉。刘先生签订拆迁补偿协议后，已形成了对原物权的处分。刘先生对原物权的关系已经丧失，主张提出行政诉讼的行政相对人关系已被切断。此时，即使征收行为程序违法，也已经不对其造成现实中的任何影响。除非征收主体实质上存在违法之处，如无征收资质或未获得相关机构授权，或者能够证明原物权人是在受到欺诈、胁迫的前提下签订的协议，才可提起对征收行为无效的复议或诉讼。

综上，签订拆迁补偿协议后，协议双方应当按照协议的内容履行协议。被拆迁人借“原行政行为程序存在违法之处”为由意图推翻协议的，不会得到支持。