乔晓荷

[摘要]房地产企业的发展对于我国经济建设、民生建设都起到至关重要的作用。作为资金密集性行业，融资对于房地产企业的发展起到关键作用，债务融资作为房地产企业的重要融资手段，其在房地产企业融资过程中扮演着重要角色。为了降低房地产企业的债务融资成本，保障房地产企业的经营利润，推动房地产企业的稳定发展，文章通过分析我国房地产企业在债务融资过程中的问题及成因，为有效降低我国房地产企业债务融资成本提出对策建议。

[关键词]债务融资；债务融资成本；房地产企业

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901104

1我国房地产企业债务融资问题

我国的房地产市场自1998年商品化以来，连续十多年进入价格快速上涨、市场快速发展的阶段，房地产业的暴利驱使各种资源涌入房地产市场，造成我国的房地产市场的火热景象，商品房价格不断飚升，房地产业不断暴利扩张，引起我国房地产市场的融资成本不断升高。近些年来由于我国的经济下行压力、国家对房地产市场的宏观政策调控以及相应的货币政策收紧，我国房地产市场已逐渐回归理性，进入房地产市场的“新常态”。目前我国房地产销售面积增速、销售额增速以及房地产开发投资增速都在放缓，房地产需求不断降低，这些因素都在催生房价回落，但是土地成本、人力成本、税费等相应的房地产开发成本一直处于高位，甚至持续增加，同时由于我国房地产上市公司在市场过热时期为了不断提高市场占有率，甚至利用影子银行等方式进行融资，需要承担高额的利息费用，以上几个方面的原因造成了我国房地产企业承担了较高的债务融资成本，甚至使得部分房地产企业无力偿还债务，造成企业资金链断裂，被逼退出房地产市场。

2我国房地产企业债务融资问题成因分析

随着我国房地产市场进入“新常态”，全国房地产销售逐渐遇冷且大部分城市房价有所下滑，而我国房地产企业的债务融资成本却一直处于高位，造成这种现象主要有以下几方面原因：

首先，在我国房地产市场处于过热时期时，大量企业涌向房地产市场寻求暴利，房地产行业由于其具有资金占用量较大且成本高的特点，所以房地产企业需要不断通过多种方式进行融资，不仅借助银行贷款、发行债券等方式，还寻求影子银行等进行高成本融资，以求得资金继续扩张。在我国房地产市场处于过热时期时，由于市场需求旺盛，预售的商品房在短时间内就被抢购一空，在这中间产生了巨大的经济利润，增值率甚至超过 100%，因此房地产企业也就不太注意融资成本的高低，但随着近些年来我国房地产市场逐渐回归理性，房产价格有所下跌，但土地成本、人力成本以及税费等房地产的开发成本都在不断上涨，使得房地产企业最终获得的收益有可能无法保证其能够负担如此高额的债务融资成本，甚至可能无法保障企业收益，从而可能影响到房地产企业的资金链甚至是整个企业的经营运转情况。

其次，商业银行信贷政策总体收紧，受我国经济增速持续放缓、楼市不断降温的影响，我国房地产成交量有所下降；由于我国房地产市场上资金的流动性趋紧，部分房地产企业的资金链甚至出现断裂，从而推动我国房地产市场整体的流动性风险增加，使得我国国内正规的金融机构对于房地产企业的贷款申请保持更为谨慎的态度，甚至部分商业银行已经开始逐渐收缩对房地产企业的贷款，与此同时，随着我国政府针对房地产市场调控措施的持续深入，房地产企业在银行间市场发行非金融企业债务融资工具受到严格控制，同时房地产行业信贷政策总体收紧，商业银行逐渐通过差别化管理、总量控制、名单管理、压力测试等多种手段严控我国房地产信贷风险，着重考虑房地产企业的各项指标，例如盈利能力、负债水平、公司规模等方面的因素，对房地产企业的贷款条件要求逐渐更为严格，因此综合以上因素则在一定程度上促使我国房地产企业的债务融资成本升高。

最后，房地产企业债务融资方式较为单一，主要以银行贷款为主，对银行的依赖较大。我国房地产上市公司的资产负债率一般集中在60%～70%，很多房地产公司由于缺乏股权融资的渠道，其资产负债率可能会更高，债务融资比例更大。由于我国房地产企业的负债主要来自银行贷款，使得银行承担较大的风险。一方面，随着我国利率市场化的推进，商业银行存款利率以及贷款利率逐渐全面放开，市场利率水平更能反映出市场的资金价格，之前由于受到利率管制被压制的资金需求爆发，货币市场对于资金需求量增大，市场利率水平在一段时间内可能会被推升，加之房地产市场对于资金存在较大的需求，在一定程度上可能会继续推动商业银行对房地产企业贷款利率的提高，特别是对于中小型房地产上市公司来说，银行为了提高自身的收益会增加对其的贷款利率幅度，但由于中小型房地产企业的对于银行的议价能力较低，商业银行会通过提高对其的贷款利率以覆盖银行所承担的信贷风险；另一方面，由于房地产企业不仅可以借助银行贷款，同时可采取债券发行、信托融资等多种方式进行债务融资，但由于我国资本市场目前发展还不完善，企业债券融资的“门槛”较高，一般只有那些公司规模较大、企业经营业绩较好、企业的自有资本较大且声誉较好的房地产企业可以发行债券进行融资，而且资本市场上适合房地产企业发行的债券品种较少且债券报批时间较长，融资期限条件也较为苛刻，从而造成我国房地产企业债券的发行费用总体较高，提高了房地产企业的债务融资成本，与此同时，由于近年来一些房地产信托产品没有及时承兑甚至出现违约的不良现象使得如今我国监管层不断加大对信托产品风险的监控，加之我国房地产市场目前整体的下行趋势使得信托公司对地产信托的发行也保持更为谨慎的态度，逐渐减少房产信托产品的发放，因此从整体上推动了我国房地产企业债务融资成本的升高。

3降低房地產企业债务融资成本的对策建议

房地产企业的发展对于我国经济建设、民生建设都起到至关重要的作用。作为资金密集性行业，融资对于房地产企业的发展起到关键作用，我国房地产企业优先选择债务融资方式进行融资，债务融资成本作为房地产企业债务融资考虑的主要因素，因此为了降低房地产企业的债务融资成本，保障房地产企业的经营利润，推动房地产企业的稳定发展，本文主要从宏观和微观两个层面提出以下建议。

31宏观层面的对策建议

（1）建立政府保险保证机构、专业性住房贷款银行系统等国家专门的房地产金融机构，运用金融杠杆来调节房地产金融市场的资金供求，并根据不断变化的房地产金融市场建立健全法律法规并及时制定相应的宏观金融政策，使得我国的房地产金融体系能够更加法制化、规范化地运行。

（2）应加强推动金融创新，推动我国银行等金融机构创新金融业务，开发适合我国房地产企业融资的金融产品，为我国房地产企业提供有效的融资渠道以及良好的融资环境。鼓励房地产企业通过多种方式进行融资，可根据企业自身的资金需求以及企业运转情况合理搭配使用金融产品进行融资，不要局限于某一种融资渠道进行融资，有利于降低融资风险。

（3）由于目前我国债券市场规模有限以及对债券发行利率存在管制，尽管有些企业的信用级别较低，其价格也往往被高估，而使得部分优质的房地产企业价格被低估而提高其债务融资成本，故应加大推动发展我国债券市场，对于房地产企业债券发行的限制条件和要求进行适度的放宽，增大房地产企业发行债券的额度，鼓励推出多种企业债券品种，扩大债券产品创新空间，为房地产企业充分进行债务融资提供条件，使得债券价格更多根据市场环境以及发行人的信用级别进行决定，从而优质的房地产企业可以有效降低债务融资成本。

32微观层面的对策建议

（1）增强房地产企业综合实力，提高企业自身融资能力。房地产企业应该对房屋建造质量的标准不断提高要求，建造质量过硬的房屋，并且根据当地的人口比例、地区文化，设计开发出更加符合当地房地产市场需求的户型，从而可以扩大当地消费者对于房地产开发企业所开发的商品房的需求，房地产企业的管理者应根据企业的经营运转情况以及企业内部资金流、资金占用情况等方面合理确定企业的债务水平并安排债务期限结构，并且房地产企业管理层应该再对国家政策调整、市场动向及时把握，确立企业的发展战略，大量开拓业务市场，丰富产品种类，充分发挥规模效应，扩大房地产企业规模，从而有效降低上市房地产企业的债务融资成本。

（2）积极拓展房地产企业融资渠道，建立多元化融资机制。我国房地产企业融资渠道较为单一，以银行贷款为主，面对我国利率市场化不断推进的趋势不能坐以待毙，需要不断积极探索利率市场化发展过程中房地产企业的融资机遇。除了银行贷款、发行债券及上市融资以外，房地产企业可发展可转换债券融资方式，可转换债券兼具债权和股权性质，随着房地产企业经济效益的提高，一方面房地产企业可以獲得较低的融资成本，另一方面投资者也可通过将转换债券转化为股权，充分享受企业效益增长带来的资本增值，在为投资者提供高收益的基础上保障企业自身能够得到较低的融资成本，有利于提高投资者对于房地产企业的投资力度。在考虑各种融资工具期限及利率等因素的基础上，可通过房地产投资基金、信托基金、抵押贷款证券化等其他多种方式进行融资，充分利用各项融资工具的特点建立多元化的融资机制，以抵御资金风险，保障在企业发展和项目实施的各个环节上能够资金充足。因此，房地产企业应通过不断拓宽企业融资渠道，建立规范有序的多元化融资机制，充分分散和化解银行风险，实现资本市场与房地产企业融资的有效对接。

（3）加强房地产企业信用制度和风险预警系统建设。利率市场化推进过程中，信用对于企业的生存与发展起着决定性的作用，对于房地产企业来说更是如此。从消费者角度来说，与其他一般生活消费品不同，购房对于个人，甚至是一个家庭来说都是一笔相对较大的开支，如果房地产企业不守信用，民众购买的房屋质量不过关，不仅民众的生活受到较大的不良影响，同时企业的声誉也难以挽回，对房地产企业的持续发展会造成较大的不良影响，甚至危害到企业的生存及发展状况，最终会对房地产企业造成不可挽回的损失。从债权人角度来说，企业的信用是决定借贷资金成本的重要因素，相较于不守信用的企业，债权人更愿意以较低的资金成本借贷给守信企业，使得自身的权益有所保障。因此，房地产企业需要不断加强信用建设，增强信用理念，积极维护与银行等金融机构的关系，为房地产企业减少债务融资成本打好基础。当前我国的金融环境趋于复杂，风险的种类及程度相对多元化。在利率市场化改革的背景下，利率波动会更加频繁，从而造成利率风险也会不断加剧，因此房地产企业必须要尽快建立起风险预警系统，提高应对利率波动的风险的能力，通过对风险预警系统中内部及外部因素及时进行监控，对可能出现的风险，及时采取有效措施，排除风险，可为有效降低房地产企业的债务融资成本打好基础。