李忠田

[摘要]随着房地产行业和金融业两个行业的不断发展，其之间的联系也变得越来越密切，从而使两者之间的风险传递更具有敏感性和迅速性。文章分析了房地产价格对金融体系稳定性影响的5个传导机制，并通过分析山东省房地产市场的相关指标对房地产价格变动对金融稳定性影响做出基本判断，并给出相关政策建议。

[关键词]房地产价格；区域金融稳定；住房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901085

1引言

房地產行业是国民经济中比较重要的行业，对经济稳定发展具有重要意义，其中，房地产价格的变动本身不能导致金融一个区域的金融风险，其价格变动导致的个人或企业对银行清偿能力的不足则是威胁金融体系不稳定的主要原因。到目前为止，已有许多文献对房地产价格波动对金融体系稳定性的影响进行了研究。BORIO（2001）从抵押物价值评估方式的角度上分析，虽然银行为了确保自身的财产权益和贷款安全以购买的房产作为抵押，但是，当房价上涨时，房产价值的增加会助长信贷扩张能力，而在房价下降时则会缩紧信贷扩张能力，即信贷紧缩。PAUL（2001）认为，房产的价值主要取决于未来现金流、贴现率、折旧等因素，但是，银行本身是不能准确预测到这些未知信息的，只能根据以往及现在的数据和经验分析来测算房产的价值，所以，当经济形势发生巨大改变时，银行就会遭受到大量的损失。

2作用机制分析

房地产价格的波动可以通过影响银行的信贷关系进而影响金融体系的稳定，文章主要通过以下几个途径分析房产价格与金融稳定性的联系：

第一，住房抵押。个人或企业向银行申请贷款时可能会以房产作为抵押品以获得信贷资金，当房产的价格下降时，银行的权益会发生损失，进而造成信贷紧缩，因此，为了达到资本金要求，银行可能会变卖资产并减少贷款的供给；相反，当房产价格上升时，可能会造成借款人财富增加的错觉，即财富效应，个人对银行的借贷能力增加，从而提高了个人的杠杆率，同时银行也会面临更多的资产暴露风险，使整个金融体系存在潜在的金融风险。

第二，贷款买房。贷款买房和住房抵押的性质在本质上是一致的。当今社会居民购买商品房的主要途径是通过按揭贷款购房，当商品房价格上升时，银行的贷款风险减小，银行权益资本增加，与此同时，由于消费者对房产预期价格上升效应的存在，银行也提高了自己的信贷扩张能力和对个人或企业的信用额度，如此循环反复，从而可能会形成房地产泡沫，使金融体系更加脆弱，可能进一步引发金融危机。

第三，房地产开发贷款。现如今，房地产企业开发融资主要是来源于开发贷款、公司债券、预收账款等，其中开发商对某地产进行开发的资金主要是来源于向银行的贷款。房地产开发商所获得的银行的信贷能力主要是取决于所开发地产的价值，当房地产价值上升时，其获得的信用贷款能力也得到提升，从而可能获得更多的银行贷款资金，加强对房地产的投资力度，进而促进房地产市场的繁荣，但又存在着潜在的金融风险，当房产价格下降时，银行可能会遭受巨大的损失，从而威胁金融体系的稳定。

第四，带动作用。投资、消费和出口是拉动我国经济发展的“三驾马车”，由乘数效应，当对房地产进行投资时，房地产行业的发展会带动关联行业的发展，如建设房地产所需要的钢材、水泥、玻璃等原材料、家电行业以及房产建筑、物业等服务业的发展。当房产的价值提高，开发商会更多地进行房地产投资，关联行业在银行的派生存款就会增加，从而使银行的资产和权益资本就会增加，所以投资房地产的带动作用对金融的影响也是非常显著的。

第五，资产、负债时间上的错配。房地产的开发周期长，因此，银行的房地产贷款是长期的。然而，在银行资产负债表的负债部分，主要来源于累积的活期存款，即负债主要是短期的，这与贷款在时间上是不匹配的，资产和负债有效久期不同，从而使银行本身面临着利率风险和流动性风险，威胁着整个金融体系的稳定。

3基于山东省房地产价格对金融稳定性影响的分析

如下表所示，文章考虑到通货膨胀的因素，将2006年的居民消费价格指数作为基数，以此对商品房平均销售价格、城镇居民人均可支配收入和GDP在考虑到通货膨胀的基础上进行价格调整以得出实际价格或实际收入。

由上表可知，2007—2016年这10年间商品房平均销售价格的增长率为6129%，城镇居民人均可支配收入10年间的增长率为9075%，人均收入将近翻了一倍，通过GDP在10年间的增长率也可以看出，国民总收入也大约翻了一倍，与其基本一致，均大于房价的增长率。所以这在一定程度上说明了山东省的商品房平均销售价格还是比较合理的，说明在2007—2016年，从大体上来看，山东省的房价是不存在泡沫的。另外，有专家认为房地产开发投资在固定资产投资中所占的比值的正常区间是10%～20%，由表可知此值也在合理区间内，也说明了山东省对社会固定资产中对于房地产开发投资程度还是比较合理的。

4政策建议

第一，从房地产市场的角度。现今房地产市场的主要资金来源为银行贷款，为了避免因房产资金过度依赖银行的贷款，房地产企业应当通过多种途径进行融资，实现房企融资方式的多元化，比如通过股票融资、债券融资、基金融资等等途径，从而降低房地产市场信贷规模扩张给银行体系流动性带来的压力和风险，通过增强银行体系稳定性，从而增强金融体系的稳定性。

第二，从银行等金融机构的角度。银行等金融机构应建立合理的风险管理体系、遵守金融纪律。当房价上涨时，银行等金融机构为了获得更多的利益可能更多地进行信用扩张，在有房产作为抵押品的情况下更多地将贷款发放给借款者，从而使银行等金融机构的更多资产暴露在风险中，当房产价格一旦降低，银行的不良资产将会增加，损失非常巨大。所以，银行应当遵守金融纪律，完善自己的风险管理体系并建立合理的风险预警机制，严格按照规定进行操作，减少甚至避免损失的发生。

第三，从政府的角度。当房产的价格上涨时，处于上行的经济形势掩盖了真实的潜在风险，从而可能导致市场主体的非理性行为，使市场失灵。因此政府需要出台一些政策使房产的价格处于合理价格区间内，比如，当房价过度上升时，政府可以加强土地管理以防止房地产价格的过度上涨。同时可以通过多个途径供应房地产市场产品，比如可以增加经济适用型住房、廉租房、保障房等。另外，可以通过税收政策来抑制房产的投机行为。通过增加供给或者减少需求来控制房产的价格。最后，政府相关机构应该加强金融监管，避免房地产市场价格的过度涨跌，从而促进房地产市场的温和、稳定发展。

参考文献：

[1] BORIO C，CRAIG F，PHILJP I.Procyck ucality of the financial system and financial stability：issues and policy options[R].BIS Papers，2001（1）.

[2] CAREY M.Feeding the fad：the Federal Land Banks，land market efficiency and the farm credit crisis[R].Berkeley ：University of California

[3] 雷小玲山东省房地产市场与区域金融稳定关系研究[D].济南：山东财经大学，2016.

[4] 胡国，宋建江.房地产价格波动与区域金融稳定[J].上海金融，2005（5）：51-53