文/ 秦艺桓 南宁市三十三中 广西南宁 530001

从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》颁布后，我国住房进入市场化，房价由1997年408元/㎡跃至1998年2000元/㎡以上，直至近年，中国房价一直呈增长趋势。2007年至2008年，我国住宅商品房平均房价约为3800元/㎡，2010年增长至5032元/㎡，2013年达到6237元/㎡，2016年超过7000元/㎡。一线城市房价极高，二三线城市房价快速增长，全国房价总体呈现增长的趋势[1]。一线城市房价如北京、上海、广州、深圳，在2007年—2017年分别增长374%，346%，505%，420%。同时，中国居民消费的增长远远滞后于房价的上涨，2007年我国居民消费占GDP的比例是36.9%，2010年是35.4%，到2013年是36.9%，无明显上涨趋势。与同时段的其他国家比较，中国远低于其他国家。2008年最终消费占GDP的比例，中国为56%，低于世界平均值78%、发达国家80%。在2017年的GDP结构中，我国最终消费占比为58.8%，而我国的居民消费相比之下较低，仅有40%；与之相较，美国为69.5%，韩国为47.8%，日本为56.3%，印度达到59.1%。由此可见，我国居民消费正处于低迷状态。当下房子作为大多数人最主要的财产，房价的变化对家庭消费的影响是不可估量的，因此房价对消费的影响引起各方面的重视[2]。李毅（2018）根据中国2000-2013年关于房价和不同消费阶层的面板数据，利用相对量和绝对量实证分析了其造成的影响，并指出：房价波动对家庭消费有财富效应，又存在挤出效应。所以房价波动对消费影响具有双重性，一是居民消费的房奴效应，二是促进居民消费的财富效应[3]。

1、房奴效应

“房奴效应”是指因为个人或家庭存在购房动机和正在偿还房贷预防性 储蓄动机加强，所以压制了消费支出的现象。2017年的数据显示，中国已有超过4亿人成为“房奴”，而且数字仍在扩大。

“房奴效应”最直接的表现是高额房价使人们缩减消费房价上涨，买房者，特别是中低收入家庭，不得不增加储蓄来支付首付。同时，偿还住房贷款也间接降低了居民一段时间内的可支配收入。对于租房者而言，随房价增长的租金也抑制了消费。此外，房价一再高涨，使得房屋的投资属性不断被强化。‘炒房’而非‘住房’也挤压了居民消费。与此有关的理论也有出现，李江一（2017）根据由中国家庭金融调查于2011年和2013年收集的微观面板数据，使用倾向匹配双重差分模型（PSMDID）和固定效应（fixed effect）模型探求我国房奴效应与消费的关系。结论发现，有购房动机或出于偿还住房贷款的家庭会因高房价而降低消费[4]。

2、财富效应

“财富效应”是指增长的高房价并不阻碍消费，反而促进消费增长的现象。对于以房产作为财产的人来说，越高的房价代表越富有，所以消费的能力会更强。朱国钟（2013）建立动态生命周期模型，根据市场摩擦、劳动收入等因素，运用中国城市人口结构数据，对我国财富效应是否影响消费的问题进行研究。研究显示，在一定范围内，房价增长的确会促进消费，拉动消费增长，但现实社会中房价不可能无限持续上涨，所以民众消费会被明显压制[5]。张浩（2017）分别对2010年与2012年的中国家庭追踪调查数据中有关拥有一定房产的住户构建了两年的面板数据，根据受房价波动对居民家庭所构成的影响，研究房贷对居民消费的影响程度，对房屋财富效应与居民房产差异的关系。其结论为：若房产占家庭现有资产较大比重，那么财富效应更为明显。已有研究得出，房奴效应与财富效应均存在，房奴效应占据了主导效应[6]。

3、房价影响消费的因素

3.1 人口因素

(1)年龄大小是一个重要因素，这是根据社会中大部分居民个体自身的工作状况，消费状况，当下阶段所倾向的重心来衡量。以中国“80后”为例，大约有80%的人存款低于10万元，付首付已成难题。在已购房的“80后”中，只有14%的人自己有能力承担。从《中国流动人口发展报告2013》可知，我国2010年“80后”流动人口已占比达53.6%。因为城市化的发展，流动人口购置房产成为市场潜在需求，对房产的高需求与高房价形成冲突。以上现象表明，中国的超高房价已是对消费造成不可小觑的压制[7]。

（2）一个家庭中是否有未婚男性也成为房价对家庭消费造成影响的重要因素。受我国传统观念“父母应购买房子以供儿子结婚，女儿则只需陪嫁”影响，家庭中的未婚男性也成为是否购置房产的考虑因素之一。2015《财富》称，中国男女比例已失衡，未婚男性的增加大力推动中国经济发展。社会中的“婚姻拥挤”现象，导致男性在求娶配偶时，房产越来越成为多数男性因少数女性竞争的利器。据计算，中国当前人口男女比例失衡导致房价上涨30%。有未婚男性家庭因高额房产支出而压抑家庭消费。

3.2 房屋本身因素

（1）家庭是否自有房产影响家庭消费。若家庭以租用房产为主，则市场房价增长影响房租的增长，则对家庭消费的不利影响更大，更能压抑消费支出，据2018年1月报道，有专家预测，2020年我国租房人数将达到1.9亿人，房价波动会对庞大的租房市场造成影响。若家庭是租出房产为主，即拥有自有房产的家庭，则高房价成为影响该家庭消费支出增加的主力因素。

（2）房屋自身价值高低影响家庭消费。房屋价值根据区域因素和房屋本身因素评判，且高房屋利用率表现出更高的价值。东部沿海地区开发早，经济发达程度较高，人口流动性强，人口较多，体现出对房屋的短期需求但需求量大的特点，致使该地区房屋利用率相比中西部地区高，房屋价值也较高。经济发达程度较低，高级劳动力缺失为中西部地区特点，房屋利用率低，房屋价值较低。东部沿海地区房屋市场中房屋作为投资品趋向更强，更体现财富效应，房屋对家庭消费影响更大；中西部地区投资房地产趋向较弱，房屋对家庭消费影响较弱。

4、政策建议

本文浅析了房屋对消费的影响，指出在不同情况下房奴效应与财富效应不同，总体来看，房奴效应更为明显。根据上述结论可知，当前所面临的问题，源于市场的缺陷和政策的不合理。调控机制的不合理增强了房奴效应，抑制居民消费。因此提出以下几点建议。

4.1 控制房屋附属的投资属性，使其更趋向为生活品

对无房人员增加经济补贴，缩小贫富差距；进行信贷市场改革，满足投资者投资需求，不会是房地产市场过于饱和；降低信贷利率进而降低房价，增加居民房屋需求量；完善商品房租赁市场，减少因偿还房贷而导致的房奴效应，提高中低收入群体的消费潜力。

4.2 出台抑制房价政策，对房地产市场进行科学宏观调控

降低房贷利率，减少房屋首付；对特殊情况给予优惠：提前偿还一定房贷；一次性偿还大额房贷，缩短偿还期等。降低房屋投资属性，平滑居民消费，激发消费活力。

4.3 分区域调整控制房价市场的措施

对东部地区的房地产市场加强压制，向居民明确房价走低，减缓居民消费心理压力，促进居民消费支出。切实推进中西部地区房地产市场的建立和完善。

结语：

当今经济全球化的大背景下，区域经济发展趋于平衡，推动我国居民消费增长，促进东西发展平衡，由此提高中国整体经济发展水平。本文在探讨我国消费低迷的影响因素中，认为房价是一大影响因素，其对经济的表现为房奴效应和财富效应。对其因素的分析，结论得出在东西部房奴效应与财富效应的影响不同，应逐步调整完善相关政策，调整东部房价，冷却过热的房地产市场，激活中西部房地产市场，增加经济发展动力，促进中西部经济水平提高，有力的推动我国居民消费水平增长。