李 堂 吴 江 孙 为

（中国建筑第八工程局有限公司，上海 200120）

目前我国建设的保障性住房投入使用后，对于诸多群众的住房难题进行了有效的处理，显著推动了我国社会经济的稳定健康发展。此类住房是由政府做以统一的规划建设，对于住房设计建设标准、使用对象以及投入市场后的住房租金、价格也做了相应的限定，主要目的并非为盈利而是借助于住房发挥社会保障作用，常见的保障性住房类型有廉租房、定向安置房、政策性租赁房、经济适用房等。为了确保此类住房价值可以有效发挥，国家立法部门结合保障性住房建设应用的实际情况，不断进行了住房制度改革并出台了一系列的《关于切实稳定住房价格的通知》、“促进房地产业健康发展六项措施”等政策，来对该种住房的建设工作加强监督管理，保证我国广大居民可以切实地享受到政府住房政策所带来的福利。由于保障性住房具有多个限定条件以及与商品房不同的特点，所以，房屋建设模式的差异会对住房价值发挥产生一定程度的影响，所以需要政府选择一种适用于我国基本情况的保障性住房建设模式开展群众所需住房的建设工作。

1 现阶段我国保障性住房建设模式应用现状分析

我国自20世纪末期不再进行福利住房的分配后，逐渐开始进行保障性住房的施工建设，以此保障我国数量庞大的中低收入群体在商品化的住房趋势发展之下可以租赁或者采买需要的住房，满足人们基本的住房需要，当前我国仍然在进行保障性的廉租房、经适房的建设，但是两类住房建设模式实际应用的现状不容乐观，存在的问题颇多，亟待改进。

2 改进保障性住房建设模式的对策分析

2.1 组建基于政府的保障性住房管理机构

我国开展的保障性住房建设工作，基本是由各地方的政府进行管理建设的，但是以往建设管理期间多为政府笼统的管理，没有专门的机构对于经适房、廉租房等不同类型保障房以及管理部门进行统一的管理，存在着制定的管理制度无法落实到位以及各个管理部门之间各自为政、管理界限划定不明确、管理工作内容推诿等问题，所以，要求政府部门认识到以上问题长期存在导致的危害，继而组建下辖于政府的保障性住房建设专门的管理机构，以便对不同类型保障房管理部门进行管理，加强部门间开展日常工作时的沟通与联系，以此完全参与项目开发的登记备案、审批、协调等工作，确保各项工作均可以在专门机构的监管之下有条不紊地开展，优化政府各项资源配置，避免再次发生住房建设开发商选择不恰当、政府建设住房资金不充裕、住房建设要求不达标等问题。

其中针对经适房开发商选择问题，则需要我国政府对常规的经适房建设模式加以改进，逐步利用项目法人招投标模式，即政府专门机构需要公开、透明、公平、公正地从众多经适房项目开发竞标者中择优选择，以期选取出具有良好社会信誉、建筑工程开发实力雄厚的项目开发企业承建工程。而对于住房建设资金缺乏问题，则要求具有较高拨付资金权力的机构，结合项目开发所需的资金预算，进行政府投资资金的管理，以此在有效运作之后获取住房建设所需的足够资金，避免再次发生房屋建造资金不足引发的一系列保障性住房建设隐患问题。对于建设完工的保障性住房后续的应用问题，同样需要政府专门机构发挥管理职能，重点做好房屋租售工作，制定可行性较高的租赁买卖方案，以政府为主导进行房屋价格的管理与控制，促使收入低的群体可以在条件符合的情况下购买与租赁房屋。

2.2 制定政府回赎机制、纠错机制

在回赎机制方面，即为政府通过出资来对承建单位建设完工的保障性住房进行回购，待收回这些住房的产权后，强化保障性住房的管理控制能力，或者中低收入群体已经购买经适房，之后再次售卖这些房产时需要原价出售给政府；所以该项制度的本质为提高政府对于保障性住房的管理能力，有效解决此类住房在市面租售期间的运作与流通混乱的问题，并且在政府建设保障性住房资金不足时可以按照开发商先垫资、政府后回购的方式缓和政府资金短缺问题。因此，回购制度的制定对于我国政府管理、建设保障性住房而言意义重大，需要政府在后续的发展中就制度内容做进一步的细化，明确回赎住房时的条件，以便强化回赎机制的操作性。

在纠错机制方面，研究以往建设的保障性住房租售期间披露出的问题，发现有不符合要求的中高收入的人群获取此类住房资质的问题，所以，政府需要依托纠错机制对于以往管理的保障性住房的住户加强资质审核与复核，并且借助于社会监督的力量尽快找出违规租赁与购买保障性住房的用户，以便可以对这些人加以处理，切实有效的将房屋租给或售卖给真正有住房需要的人群，进一步增强政府在社会中的公信力，确保广大群众可以对政府更加信赖。

2.3 大力应用现代化的项目代建模式与总承包模式

在项目代建模式上，该模式属于我国建设大型工程项目时较常应用的一种建设模式，即建设项目期间，政府作为保障性住房的业主依托招投标方式选取适合建设住宅建筑的代建单位，继而由具有较强工程建设与管理能力的代建单位负责工程全过程的建设与管理工作，支付薪酬的方式为奖金、佣金，如果代建单位在工程作业期间发生滥用建材、偷工减料的问题，自身将无法从中获得收益，所以政府的管理工作量与难度明显下降，代建模式的应用价值显著优于开发商建设住房的模式。该模式应用时须注意政府需要有着充足的建设保障性住房的资金，才可确保建设工作能够顺利进行。

在总承包方模式上，主要包括有BT、EPC等几种模式，其中，前者多在基建工程作业中应用，整个基建工程开展之前需要由承建单位进行建设资金的筹措，之后有足够的资金后进行垫资建设，最终再由政府出资收回，适用于政府资金有限或需要尽快回款的情况下。后一种模式则多在工业项目建设中使用，工程规模较大，涉及工程作业方案与图纸设计、物料采购、施工、管理等工作，所以，总承包商中标后要对工程建设全过程负责，待最终的工程项目验收合格且可以直接投入使用后，总承包商可以获得全部的承建资金，适用于政府资金多的情况。所以总承包建设模式在大规模、管理难度大的保障性住房建设中使用效果较好，政府可以结合自身资金情况合理地选择其中一种模式建设住房。

3 结语

近年来我国建设的保障性住房数量较多，但是由于建设模式选取不合理所致的问题也较多，严重制约保障性住房作用的有效实现，针对这一问题需要相关政府职能部门可以在开发相应保障性住房建设项目期间，对于现阶段我国采用的建设模式多进行学习与研究，加大政府与住房建筑承建企业、建筑咨询企业的参与力度，进而结合多方意见得出相关工程建设时应用建设模式的建设要点，保证保障性工程可以在相应建设模式指导下正常有序地进行建设，降低保障性住房建设问题的发生风险。